Балкон и лоджия - неотъемлемые элементы современных квартир. Но при подсчете общей площади квартиры они часто не учитываются. Это влияет на стоимость недвижимости, налог на имущество и коммунальные платежи. Давайте разберемся, входят ли балконы и лоджии в общую площадь квартиры по закону.
Определение общей площади квартиры по Жилищному кодексу
В соответствии с Жилищным кодексом РФ, в общую площадь квартиры включаются все помещения за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. То есть учитываются площади всех жилых комнат, кухни, ванной, туалета, прихожей, кладовки и других подсобных помещений.
Общая площадь используется для:
- Расчета стоимости квартиры;
- Начисления налога на имущество;
- Определения размера компенсаций;
- Распределения долей при приватизации.
Таким образом, балконы, лоджии, веранды и террасы законодательно исключены из этого показателя.
Учет балконов и лоджий в общей площади до 2005 года
До 1 марта 2005 года площадь балконов и лоджий учитывалась при подсчете общего метража квартиры. Это было закреплено в Жилищном кодексе РСФСР, который действовал с 1983 года.
Статья 5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
То есть если квартира была куплена или построена до 2005 года, скорее всего, балконы и лоджии вошли в ее общую площадь.
Изменения в законодательстве о площади балконов с 2005 года
С принятием нового Жилищного кодекса РФ в 2005 году подход к учету балконов и лоджий изменился кардинально. С 1 марта 2005 года они были полностью исключены из подсчетов общей площади.
Основные изменения:
- Балконы, лоджии, веранды, террасы не считаются жилыми помещениями;
- Их площадь не учитывается при определении общего метража квартиры;
- Исключение составляют квартиры, кадастровый учет которых был проведен до 1 марта 2005 года.
Такие поправки в закон позволили исключить влияние площади балконов и лоджий на рыночную стоимость квартиры и размер налогообложения.
Практика учета площади балконов при покупке квартиры
Несмотря на нормы законодательства, некоторые застройщики до сих пор включают площадь балконов и лоджий в общую площадь строящихся квартир. Чаще всего это происходит при покупке квартиры в новостройке.
| Общая площадь квартиры | 55 м2 |
| Площадь лоджии | 4 м2 |
| Площадь, за которую платит покупатель | 59 м2 |
При заключении договора с застройщиком покупателю стоит обращать внимание на этот нюанс, чтобы избежать переплаты.
Особенности учета площади балконов в новостройках
При продаже квартир в строящихся домах застройщики часто используют так называемую методику Минстроя России, согласно которой площадь лоджий и балконов рассчитывается с понижающими коэффициентами:
- Для лоджий коэффициент равен 0,5;
- Для балконов и террас - 0,3.
Формула расчета выглядит так:
Sприв = Sобщ + K × Sбалк,
где:
- Sприв – приведенная площадь квартиры;
- Sобщ – общая площадь без учета балконов;
- K – понижающий коэффициент для балконов или лоджий;
- Sбалк – площадь балконов или лоджий.
То есть фактически балконы все же учитываются в общей площади, но их площадь уменьшается в 2-3 раза. Такой подход используется в основном только при продаже квартир в новостройках в рамках договора долевого участия (ДДУ). После ввода дома в эксплуатацию площадь балконов в документах не учитывается.
Однако на рыночную стоимость квартиры такая методика влияет незначительно, так как покупатель и без того платит за балконы, хоть и по заниженной цене.
Подходы к учету балконов в площади квартиры в Беларуси и других странах
В Белоруссии, как и в России, балконы и лоджии законодательно исключаются из подсчетов общей площади квартиры. Это прописано в действующем Жилищном кодексе.
В некоторых других странах подходы к учету балконов могут отличаться. Например, в Германии или Франции балконы обычно входят в жилую площадь полностью или частично. А вот в Великобритании и США они чаще исключаются из всех расчетов.
Таким образом, в России и странах СНГ действуют наиболее лояльные к собственникам правила учета балконов.
Хитрости застройщиков при продаже квартир с балконами
Некоторые застройщики прибегают к хитростям, чтобы продать квартиры с балконами или лоджиями по более высокой цене. Например, они могут:
- Указывать в договоре завышенную площадь балконов;
- Применять неверные понижающие коэффициенты при расчетах;
- Включать открытые площадки для кондиционеров в площадь балконов.
Покупателю стоит быть внимательным, изучая документы на квартиру и проверяя все расчеты площадей.
Законные способы пересчитать площадь квартиры с балконами
Если в документах на квартиру неверно указана площадь балконов, можно законными способами добиться пересчета:
- Обратиться в управляющую или эксплуатирующую компанию;
- Написать претензию в адрес застройщика;
- Заказать новый технический паспорт БТИ с верными данными;
- Подать иск в суд для перерасчета площадей.
При этом можно добиться соразмерного уменьшения оплаты коммунальных услуг, налога на имущество.
Входит балкон общую площадь квартиры оплате
Многих волнует вопрос, учитывается ли площадь балкона при начислении платы за коммунальные услуги. Ответ — нет, не учитывается. В соответствии с законодательством балконы и лоджии исключены из подсчетов общей площади квартиры, на основании которой рассчитывается оплата ЖКХ.
Однако на практике иногда возникают ситуации, когда из-за ошибок или недобросовестности в документах на квартиру балконы или лоджии оказываются включены в общую площадь. В таких случаях необходимо добиваться исправления ошибок и перерасчета оплаты услуг.
Отражение лоджий в кадастровом паспорте на квартиру
В кадастровом паспорте на квартиру обязательно должна быть указана информация о наличии лоджий, балконов или террас, их размерах. Однако их площадь не учитывается при подсчете общего метража жилого помещения.
Если в кадастровых документах обнаружена ошибка, связанная с учетом балконов, можно обратиться в МФЦ для исправления неточностей. Процедура несложная, но потребует подачи заявления и ряда подтверждающих документов.
Требования к оформлению балконов по нормам России
Хотя площадь балконов не входит в общую площадь квартиры, к их оформлению предъявляется ряд обязательных требований.
В частности, наличие балкона должно быть отражено в техническом паспорте БТИ. Кроме того, балконы и лоджии должны быть оборудованы в соответствии со строительными нормами и правилами.
Позиция Гражданского кодекса по поводу площади балконов
Гражданский кодекс РФ не содержит прямых указаний на включение или исключение площади балконов и лоджий из общего метража квартиры. Эти вопросы регулируются нормами жилищного законодательства.
Однако в Гражданском кодексе есть положения, касающиеся защиты прав граждан-потребителей. А значит, в случае завышения площадей или включения балконов в нарушение норм покупатель может защищать свои права всеми законными способами, вплоть до судебных исков.
Как доказать в суде, что балкон не входит в площадь квартиры
Если площадь балкона или лоджии по ошибке учтена в общем метраже квартиры, это может негативно повлиять на размер платы за коммунальные услуги, налога на имущество. В таком случае имеет смысл доказывать свою правоту в суде.
Основные доводы, которые нужно привести:
- Ссылка на нормы ЖК и изменения 2005 года об исключении балконов из площади;
- Данные технического и кадастрового паспортов, ЕГРН;
- Экспертное заключение о фактических размерах балконов.
При правильном обосновании требований есть все шансы на успешное решение суда и исправление ошибок в документах.
Как избежать споров из-за балконов при покупке квартиры
Чтобы избежать проблем с учетом площади балконов в будущем, при покупке квартиры надо:
- Внимательно изучать все документы и расчеты;
- Проверять соответствие данным техпаспорта и кадастра;
- Фиксировать в договоре реальную площадь балконов.
Если обнаружены расхождения, необходимо настаивать на внесении корректных сведений еще до оформления сделки.
Как балкон или лоджия влияют на стоимость квартиры
Наличие у квартиры балкона или лоджии может незначительно повысить ее привлекательность для покупателей. Однако кардинально на стоимость это не влияет.
Поскольку законодательно площадь балконов не учитывается при расчете метража и не влияет на налогообложение, при прочих равных балкон не может существенно изменить цену объекта недвижимости.
Балкон после ввода дома в эксплуатацию: нюансы
После того, как дом сдан в эксплуатацию, балконы и лоджии уже никак не влияют на документы по квартире. Их площадь не учитывается при расчете общей площади и оплате услуг.
Однако балкон остается частью квартиры, на которую распространяется право собственности. Поэтому владелец может обустраивать его по своему усмотрению в рамках действующих норм.