В качестве одного из способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств выступает залог. Он возникает в соответствии с договором и на основании закона. В случае нарушения принятых должником обязательств кредитор может подать иск об обращении взыскания на заложенное имущество. Однако этот вариант считается крайней мерой. Ее используют тогда, когда внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество не принесло результатов. 
Договор
В случае невыполнения должником своих обязательств залогодержатель вправе удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества. Соответствующие правоотношения возникают при заключении договора. По условиям соглашения предмет залога остается у кредитора или передается ему. В качестве субъектов выступают собственник объекта и кредитор. Последним может стать любое лицо. Залоговый договор должен быть заключен в письменном виде. В противном случае он будет считаться недействительным. Если в качестве объекта выступает недвижимость, то соглашение заверяется у нотариуса. Ипотечный договор также считается залоговым. В соответствии со ст. 339 ГК соглашение такого типа подлежит госрегистрации.
Предмет сделки
По ст. 336 ГК в качестве него может выступать любое имущество. Если предмет сделки – какая-либо вещь, то она должна являться индивидуально-определенной. Если это право, то его необходимо подробно описать. Залогу не подлежит имущество:
- Ограниченное в обороте или изъятое из него.
- На которое взыскание по ст. 446 ГПК не может обращаться.
Залогу не подлежат права, на которые не допускается уступка, а также требования, связанные непосредственно с личностью кредитора. К последним, в частности, относят возмещение вреда, алиментные задолженности и пр. 
Дополнительные условия договора
В соглашении в обязательном порядке указывается стоимость залога. Она определяется участниками сделки. В договорных условиях описывается суть обязательства, которое обеспечивается имуществом. В частности, в соглашении устанавливается, что объект остается у должника, и он продолжает им распоряжаться и пользоваться. Однако правомочия собственника ограничены в интересах кредитора.
Удовлетворение требований при нарушении договора
Оно осуществляется в два этапа:
- Обращение взыскания на заложенное имущество.
- Реализация материальных ценностей.
Возможность обратить на заложенный объект взыскание появляется у кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего выполнения договорных условий. По сути, эта процедура выступает как изъятие части или полной стоимости предмета в счет погашения задолженности. Реализация заложенных материальных ценностей осуществляется путем продажи на публичных торгах. 
Исполнительное производство
В ст. 78 ФЗ № 299 подробно описан порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Оно осуществляется в соответствии с:
- Исполнительным листом.
- Судебным актом.
- Исполнительной записи нотариуса.
Обращение взыскания на заложенное имущество может осуществляться для удовлетворения требований:
- Самого кредитора.
- Взыскателя, который не выступает как залогодержатель.
В последнем случае за основу принимается стоимость объекта. Для осуществления процедуры необходимо решение об обращении взыскания на заложенное имущество, вынесенное первой инстанцией (второй или надзорной в случае обжалования). 
Мирное урегулирование
Законодательство предусматривает внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такая процедура допускается на основании договора должника с кредитором. Это соглашение должно отвечать следующим требованиям:
- Договор заключен после того, как были нарушены обязательства.
- Соглашение заверено у нотариуса.
- Договор подписан с участием предыдущих кредиторов.
- Для установления ипотеки не требуется согласие других лиц или органов.
- В качестве предмета договора не выступает участок сельскохозяйственного назначения, объект, обладающий художественной ценностью, имущественный комплекс.
- В договоре не установлено приобретение кредитором земельного надела в ипотеке.
- Соглашение не нарушает интересов сторон про предстоящим залогам.
Все эти требования должны быть соблюдены одновременно. 
Действия пристава
В соответствии с судебным актом, сотрудник ФССП осуществляет изъятие имущества у залогодателя, накладывает на него арест. При этом служащий оформляет постановление и направляет его в соответствующий орган. При необходимости принимаются меры для обеспечения охраны недвижимого объекта. Приставу надлежит передать документы и имущество кредитору для последующей реализации. Продажа может осуществляться и службой ФССП - по соответствующему ходатайству.
Действия финансовой организации
Обращение банком взыскания на заложенное имущество осуществляется по следующей схеме:
- Должник уведомляется о сумме задолженности, устанавливается разумное время для погашения в добровольном порядке.
- Финансовая организация направляет субъекту письмо о том, что начато обращение взыскания на заложенное имущество.
- Должник обязан передать предмет ипотеки по акту приемки-передачи.
- Финансовая компания извещает субъекта о времени и месте проведения публичных торгов, на которых будут реализованы материальные ценности.
Особенности продажи
Если не состоялись первые торги, банк имеет право в десятидневный период выкупить имущество и засчитать в сумму приобретения свои требования. В случае если финансовый институт этой возможностью не воспользовался, спустя месяц проводятся повторные торги. Если и они не состоялись, банк может приобрести имущество в течение месяца по стоимости на 25% меньше, чем была цена на первых торгах. Если финансовая компания не сделает этого, процедура прекращается, а ипотека снимается. 
Общие правила реализации
Они установлены ст. 350 ГК. По судебному решению продажа проводится на публичных торгах. Ход процедуры устанавливается в ГПК. По ходатайству должника срок обращения взыскания на заложенное имущество может быть перенесен не более чем на год. При этом отсрочка не может ущемлять права и интересы сторон правоотношений. Перенос торгов не освобождает должника от компенсации неустойки и возмещения убытков кредиторам за весь период отсрочки
Обращение взыскания на заложенное имущество: судебная практика
Стоимость объекта на первых торгах устанавливается уполномоченной на рассмотрение спора инстанцией. Если в первый раз он не будет реализован, цены впоследствии определяются сторонами. Торги проводятся по принципу аукциона. Выставленные на продажу объекты достаются тому, кто предложил наивысшую цену. Если суммы, полученной в ходе реализации с торгов, будет мало для покрытия задолженности, недостающие средства изымаются из других материальных ценностей должника. При этом кредитор не может использовать преимущественное право, основанное на ипотеке. Если же сумма превышает основной долг, то разница возвращается должнику. Если торги не состоялись, стороны могут подписать договор купли-продажи. В покупную стоимость закладываются требования, в отношении которых производилось обращение взыскания на заложенное имущество. Судебная практика признает торги несостоявшимися, если:
- Явилось менее двух покупателей.
- Не сделана надбавка на исходную стоимость объектов.
- Субъект, выигравший торги, своевременно не внес покупную стоимость.
Если не состоялись повторные торги, залогодержатель может оставить за собой имущество (приобрести его), но его цена будет на 10% меньше начальной. Если субъект данным правом не воспользовался в течение месяца, договор (спор) прекращает существование. Должник вправе в любое время прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, исполнив обязательство. Соглашения, которые каким-либо образом ограничивают данную возможность, признаются ничтожными. 
Практика обращения взыскания на заложенное сооружение/помещение
Предметом ипотеки может являться объект, указанный в п. 1 статьи 130 ГК:
- Земельные участки.
- Здания/сооружения для осуществления предпринимательской деятельности.
- Предприятия.
- Садовые дома.
- Квартиры, комнаты, жилые дома.
- Гаражи.
- Воздушные, водные суда.
- Космические объекты.
Для удовлетворения требований кредитору следует подать заявление об обращении взыскания на заложенное имущество. Документ направляется в инстанцию, уполномоченную рассматривать гражданские споры. В законодательстве установлены вопросы, на которые суд в ходе разбирательства должен ответить. В удовлетворении требований кредитора может быть отказано, если будет признано, что нарушения, допущенные должником, незначительны. При положительном решении суд в своем акте указывает:
- Сумму, подлежащую уплате.
- Способ реализации.
- Предмет ипотеки.
- Первоначальную стоимость.
- Меры обеспечения сохранности объекта.
Реализация имущества осуществляется, как и в предыдущих случаях, с торгов. Допускается продажа через аукцион. Организация и проведение торгов возлагаются на сотрудников ФССП. Стороны должны быть извещены о времени и месте их проведения не позднее чем за 2 мес. до предполагаемой даты. Уведомление публикуется в официальном периодическом издании.