Выселение без предоставления другого жилого помещения: основания. Жилищный кодекс РФ

В ЖК РФ установлены правила, в соответствии с которыми осуществляется выселение без предоставления другого жилого помещения. В нормативном акте определены условия, при которых это допускается, а также оговорены исключения. Рассмотрим далее подробно, при каких обстоятельствах происходит выселение без предоставления другого жилого помещения.

Ст. 91 ЖК

Если наниматель либо родственники, проживающие с ним, осуществляют эксплуатацию помещения не по назначению, регулярно нарушают интересы и права соседей или допускают разрушение объекта, обращаясь с ним бесхозяйственно, наймодатель должен предупредить его и близких ему лиц о необходимости прекратить такие действия. В случае причинения ущерба владелец может назначить виновным разумный срок для его устранения. Если наниматель либо его родственники, находящиеся с ним на одной площади, не ликвидируют нарушения, наймодатель вправе подать иск о выселении в суд.

Разъяснения ВС

В своем Постановлении №14 от 02. 07. 2009 г. Верховный суд прояснил некоторые вопросы, которые возникают в практике применения ЖК. В документе закрепляются ключевые ориентиры, которые необходимо учитывать уполномоченным инстанциям при разрешении дел. В частности, ВС указывает на то, что выселение без предоставления другого жилого помещения должно рассматриваться как крайняя мера ответственности. Оно допускается только в случае установления факта систематичности виновных противоправных действий субъектов, которые не устранили нарушения, несмотря на все предупреждения, выраженные в любой форме (письменной, устной).

Использование не по назначению

Жилищный кодекс содержит положения, в соответствии с которыми эксплуатация площади может осуществляться только в установленных документами целях. Законодательство допускает использование объекта для осуществления профессиональной деятельности. Например, в жилом помещении может работать адвокат, научный или творческий деятель, а также предприниматель без перевода его в нежилое.

При этом осуществляемая деятельность не должна ущемлять интересов иных лиц (соседей, в частности). Она обязана соответствовать санитарно-гигиеническим, пожарным и прочим требованиям. Использованием не по назначению будет являться размещение промышленного производства, склада, офиса в помещении, содержание и разведение в нем животных.

Регулярное нарушение прав соседей

К таким действиям следует относить постоянные, неоднократно повторяющиеся поведенческие акты субъектов, ущемляющие интересы других людей, противоречащие санитарно-гигиеническим, экологическим, пожарным и прочим нормам и правилам пользования недвижимым объектом. В качестве основания для выселения, например, может выступать систематический просмотр телевизора, прослушивание музыки, игра на музыкальных инструментах ночью с превышением допустимого уровня громкости, осуществление ремонтных или строительных работ, нарушающих тишину и покой, совершение хулиганских действий по отношению к соседям и так далее.

Бесхозяйственное обращение

В качестве него выступают постоянные, целенаправленные действия субъектов, вследствие которого возникает повреждение, разрушение, уничтожение конструктивных элементов помещения. Например, ломаются окна, двери, сантехника, пол, стены и так далее. Как правило, в таких случаях устанавливается разумный период для устранения нарушений. Выселение по суду осуществляется, как показывает практика, только в 10 % случаев. В остальных – уполномоченные инстанции отказывают в удовлетворении заявлений.

Пример

Допустим, администрация муниципалитета направила иск о выселении и снятии с регистрационного учета ответчицы. Согласно материалам, женщина была прописана на площади совместно с другим лицом, к которому претензий не предъявлялось. Основанием для подачи заявления стало бездействие ответчицы, которое выразилось в неисполнении возложенной на нее обязанности по производству работ по утеплению стояка холодной воды, остеклению окон, восстановлению теплоизоляции на трубах, замене канализации. Все это ущемляло права соседей.

При этом администрацией было предпринято несколько попыток урегулировать спор до суда. В первую очередь, ответчице было предписано привести объект в надлежащий вид в установленный срок. Впоследствии на основании жалоб, поступивших от соседей, было направлено предупреждение о необходимости прекратить нарушения их законных интересов. Указанные уведомления ответчица получила, о чем свидетельствовала ее роспись на извещениях. Однако нарушения устранены не были. Администрация направила третье предупреждение, сославшись на ст. 91 ЖК. После поведения очередной проверки было установлено отсутствие остекления окон. Водопроводные и канализационные трубы не были приведены в надлежащее состояние, что не позволяло запустить отопление. Таким образом, ответчица проигнорировала предупреждения о том, что ей грозит принудительное выселение.

На разбирательство были приглашены соседи. Они подтвердили все описанные нарушения. Кроме этого, на заседании были представлены материалы, подтверждающие факт обращения соседей в полицию. По комплексу доказательств судом были удовлетворены требования администрации. В данном случае исполнительный орган опирался на достаточно значительную базу показаний свидетелей, которые подтвердили факты нарушений.

Асоциальное поведение

На практике достаточно много споров вызывает вопрос о том, будет ли обоснованным выселение без предоставления другого жилого помещения, если образ жизни субъекта считается окружающими асоциальным. Рассмотрим пример. В судебную инстанцию поступило требование о выселении ответчика с площади, ввиду того, что он злоупотребляет спиртным, неоднократно совершал противоправные действия, за которые привлекался к ответственности. Таким аморальным поведением субъект систематически нарушал права истицы, проживающей с ним в одном помещении, а также соседей.

В этой связи, заявитель считает, что совместное пребывание с виновным на одной площади более невозможно. Ответчик при этом игнорировал все предупреждения и замечания, продолжая вести себя аморально. Учитывая все обстоятельства дела, уполномоченная инстанция приняла решение удовлетворить требования. Как следует из практики, суды констатируют отсутствие обязанности у местной власти применять к таким гражданам санкции, установленные ст. 91 ЖК.

Несоблюдение норм

В ЖК установлено, что субъект, проживающий в помещении, обязан содержать его в надлежащем состоянии. Это означает, что он должен соблюдать противопожарные, санитарно-гигиенические и иные нормы. В практике одного из судов рассматривалось дело по коллективному заявлению нанимателей. Соседи в своем обращении указывали на систематическое нарушение правил пользования помещением одним из жильцов. В результате его ненадлежащих действий на соседних площадях, а также на лестнице была абсолютная антисанитария, развелись паразиты и грызуны, присутствовали неприятные запахи. Соседи обращались в управление Роспотребнадзора. Данная инстанция санкционировала экспертизу.

В результате проверки было установлено, что состояние жилого помещения ответчика не соответствовало принятым нормам. К заявлению были приложены заключение и акт обследования. В соответствии с последним документом, доступ в квартиру оказался невозможен ввиду захламления ее от пола до самого потолка. Кроме этого, соседи предоставили протокол лабораторного анализа. Из него следует, что в прилегающих помещениях были выявлены постельные клопы. Администрация МО вынесла ответчику предупреждение в связи с ненадлежащим выполнением им обязанности по содержанию недвижимого объекта. В уведомлении был установлен срок для устранения нарушений. Ответчик с указанными документами был ознакомлен. Однако все предупреждения были проигнорированы. Занимаемая жилплощадь не была приведена в надлежащее состояние, не были устранены угрозы для здоровья соседей. Все факты неисполнения своих обязанностей по содержанию недвижимого объекта были зафиксированы документально. Суд на основании предоставленных доказательств удовлетворил требования соседей о выселении ответчика.

Как видно из ситуации, местные органы использовали акт санитарно-гигиенической проверки. Этот аргумент считается достаточно серьезным, поскольку заключение было сделано компетентными специалистами. Чтобы укрепить позиции, истец может провести экспертизу такого рода несколько раз. Например, проверка будет целесообразна до предупреждения о необходимости устранить нарушения, а также после окончания установленного для этого периода.

Претензионное урегулирование

Рассмотренная выше практика показывает, что выселение из квартиры предполагает соблюдение четкой процедуры и наличие обоснований требований. Перед направлением заявления в уполномоченную инстанцию необходимо собрать доказательную базу. Выселение из квартиры производится, если:

1. Зафиксированы факты нарушений правил использования недвижимого объекта.
2. Имеются жалобы соседей о нарушении их интересов.
3. Наниматель был уведомлен о необходимости прекратить ущемление прав других лиц.
4. Повторно зафиксированы факты нарушений по истечении установленного для их устранения периода.
5. Сделано уведомление о том, что будет произведено выселение гражданина, если он не исполнит требования и предписания.
6. Произошло обращение в инстанцию, уполномоченную на рассмотрение гражданских споров.

Все эти мероприятия законодательно не регламентируются. Однако этот порядок выселения считается наиболее результативным и не попадает в указанные выше 90 % споров, заканчивающихся отказом в удовлетворении требований.

Исключения

В соответствии с законодательством, не допускается выселение из служебного жилья "в никуда" членов семей военных, погибших при выполнении своих обязанностей либо в связи с заболеваниями, полученными во время работы. К таким лицам относят, в частности, ликвидаторов катастрофы в Чернобыле. Запрещено выселение из жилого помещения лиц, получающих пенсию по старости, инвалидов 1-й, 2-й гр., если группа была получена на рабочем месте либо вследствие заболевания, возникшего при выполнении трудовых обязанностей. Нельзя выписать родственников субъекта, которому было предоставлено общежитие, но он сам скончался. Также закон не допускает выселение детей-сирот, получивших жилье по госпрограмме. Если же требования о выписке удовлетворены, то этим лицам предоставляется другая площадь.

Долги

Субъекты, которые пользуются недвижимыми объектами, обязаны содержать их в надлежащем состоянии и регулярно оплачивать услуги коммунальных предприятий. Данное правило установлено в ст. 153 ЖК. Выселение гражданина допускается, кроме случаев, указанных выше, и при систематическом нарушении этой обязанности в течение полугода. В данном случае будет действовать ст. 90 ЖК. При этом выселение из квартиры происходит на другую площадь в соответствии с действующим законодательством. То есть в любом случае субъект получит 6 кв. м. Исковое заявление о таком взыскании долга может быть направлено в уполномоченную инстанцию не позднее трех лет с даты образования соответствующей задолженности.

Развод

Собственница жилплощади может выселить из нее бывшего супруга в случае, если:

1. Она является единоличным владельцем недвижимого объекта. Например, приобрела его до вступления в брак, получила по наследству, по договору дарения.
2. Бывший супруг в течение продолжительного времени живет в другом помещении.
3. Перед регистрацией брака было подписано соглашение, в соответствии с которым установлены правила раздела имущества в случае развода.

Если объект был куплен в браке, женщине выселить мужа будет очень проблематично. Как правило, в таких случаях бывшие супруги продают недвижимость, а вырученные средства разделяют между собой. Также допускается денежная компенсация мужу, после чего он отказывается от всех прав на помещение.

Другие случаи

Выше были рассмотрены случаи, в которых участвуют наниматели и наймодатели недвижимых объектов. Однако на практике часто возникает вопрос: допускается ли выселение собственников? Такая ситуация вполне возможна. Законодательство предусматривает случаи выселения собственника, если он:

1. Призван в ряды ВС.
2. Признан безвестно отсутствующим.
3. Зарегистрировался по фиктивным документам.
4. Отбывает уголовное наказание.

В качестве иных оснований для выселения могут выступать:

1. Невозможность нахождения на одной площади субъектов, лишенных прав родителей и их детей.
2. Сдача нанимателем объекта в субаренду.
3. Нахождение в помещении лиц, не имеющих для этого никаких оснований.

Заключение

По ст. 40 ч. 1 Конституции, у каждого человека есть право на жилье. При этом законодательство устанавливает ряд обязанностей для субъектов, пользующихся им. В частности, граждане должны надлежащим образом содержать недвижимый объект, эксплуатировать его, не нарушая интересов соседей, не допускать разрушений в нем. В ст. 3, ч. 4 ЖК присутствует положение, в соответствии с которым субъект может быть ограничен в своем праве пользоваться площадью. Основания для этого предусматривает как Жилищный кодекс, так и иные федеральные нормативные акты.

Следует отметить, что реализовать возможность ограничения прав субъектов на пользование недвижимыми объектами на практике бывает достаточно сложно. В законодательстве нет четко регламентированной процедуры. В таких ситуациях целесообразно провести досудебное урегулирование спора. В случае игнорирования предупреждений, уведомлений, заинтересованные лица (чаще всего соседи) получают достаточно объемную доказательную базу. Целесообразно поставить в известность сначала исполнительные структуры местной власти.

По жалобе граждан может быть проведена санкционированная проверка, санитарно-эпидемиологическая, гигиеническая и другая экспертиза. Компетентные структуры зафиксируют все факты нарушений, составят мотивированное заключение, подкрепят его при необходимости результатами лабораторных исследований. Все это существенно укрепит позиции заявителя. В ряде случаев выселение является единственным способом решения возникших проблем. Особенно это актуально для многоквартирных домов, в которых от ненадлежащего поведения страдает множество людей. Они могут написать коллективные обращения как в контрольные инстанции, так и в суд.