Российские граждане обладают правом получать различные налоговые вычеты. В числе самых востребованных — выплаты, связанные с расходами на приобретение недвижимости, а также с уплатой ипотечных процентов. Какова специфика данных вычетов? Посредством каких механизмов их можно получить?
Сущность вычета
Вычет за покупку квартиры гарантирован положениями Налогового Кодекса РФ. В соответствии с 23-й статьей НК РФ, гражданин, который приобрел или построил недвижимость за счет личных расходов (или в ипотеку), имеет право на получение имущественного вычета. Данного типа выплата формируется из трех основных составляющих:
- вычет, формируемый на основе расходов на покупку собственно объекта недвижимости;
- выплата, исчисление которой определяется суммами, затраченными на ремонт;
- вычет, основа которого — выплачиваемые проценты по ипотеке (если, конечно, квартира куплена в кредит).
Можно отметить, что в некоторых случаях в расходы, на основе которых исчисляется вычет, можно включать затраты на разработку проектной документации при строительстве, а также те издержки, которые связаны с монтажом коммуникационных систем. Также можно отметить, что вычет налога при покупке квартиры возможен и в случае рефинансирования ипотечного займа — соотносительно новым условиям по договору с банком.
Выплаты, о которых идет речь, именуются «вычетом», поскольку предполагается их осуществление за счет уже внесенных гражданином денежных средств в государственную казну, а также тех сумм, которые, согласно закону, обязательно нужно будет вносить. Речь идет о перечислениях налога на доходы (НДФЛ) в размере 13% от зарплаты или иных официальных источников денежных поступлений в личный бюджет гражданина.
Таким образом, человек, пользуясь вычетом, о котором идет речь, вправе либо возвращать уже уплаченные государству средства, либо законным образом не перечислять их в казну. То есть можно отметить, что есть два основных механизма, в рамках которых возможно оформление вычета при покупке квартиры: по факту отчислений 13% в казну или в периоды, когда, согласно закону, предполагается переводить налог государству.
Вычеты при покупке и продаже
Отметим важный нюанс — термин «вычет» в российском налоговом законодательстве в части регулирования сделок с недвижимостью может употребляться в разных контекстах, то есть не только в случае, когда основание для его исчисления — покупка. Продажа недвижимости также может предполагать задействование гарантированных законом вычетов, связанных, в свою очередь, с возможностью не уплачивать в таком-то размере налог с полученных доходов.
Можно, вместе с тем, отметить, что два типа вычетов, о которых идет речь, в ряде случаев могут сочетаться. Покупка, продажа недвижимости — процессы часто взаимосвязанные. Однако в данной статье речь идет о вычетах, связанных с расходами именно на приобретение жилья.
Размер вычета
Какой может быть величина выплат? Согласно действующим законам, это часть расходов в размере 13 процентов (от покупки квартиры или от выплат банку по процентам). Выше мы отметили, что вычет, о котором идет речь, представлен тремя основными разновидностями. Выплаты, оформляемые на основе расходов на покупку объекта недвижимости, а также ремонта, в сумме не могут превышать 260 тыс. рублей. В свою очередь, максимальная величина вычета по ипотечным процентам, которая установлена действующими законами, — 390 тыс. рублей. Однако в отношении этой формулы присутствует важный нюанс.
Изменчивость законодательства
Дело в том, что российское законодательство, предмет регулирования которого — вычет за покупку квартиры, достаточно часто, как отмечают многие юристы, меняется. В текущей редакции имеется норма, согласно которой, в частности, присутствует отмеченное ограничение в предельной величине вычета по ипотечным процентам. Однако до 2014 года ее не было в положениях законодательства — те граждане, которыми была приобретена квартира в ипотеку, получили возможность возвращать часть расходов на оплату процентов без ограничений на величину соответствующих сумм. Однако эта приятная для многих заемщиков возможность сопровождалась далеко не самой желательной нормой закона, в соответствии с которой получить вычет было возможно только с одного объекта недвижимости.
То есть как только человек получал из казны полную сумму, соответствующую 13 процентам от расходов на квартиру, обязательства государства в аспекте предоставления вычетов заканчивались. Не имело значения, насколько большим может быть вычет при покупке квартиры (доли в ней). Тот факт, что его величина могла не достигать 260 тыс. рублей, роли не играл. Однако законодатель в какой-то степени компенсировал подобную норму, как мы отметили выше, отсутствием верхней границы по величине выплат, исчисляемых на основе платежей по ипотечным процентам.
Таким образом, максимальный вычет за покупку квартиры может зависеть от того, в какой период гражданин впервые обратился за соответствующей выплатой — до 2014 года или после. В первом случае он сможет получить максимум 260 тыс. руб., и только если стоимость недвижимости это позволяет - по основным расходам и по ремонту, а также сумму, выплачиваемую на основе процентов по кредиту до тех пор, пока он не будет погашен. Во втором случае человек может рассчитывать также на 260 тыс. руб., но достичь этой величины допустимо за счет нескольких объектов недвижимости, а также на получение предельного вычета по ипотечным процентам в размере 390 тыс. руб.
Нужна ли официальная работа?
В общем случае нужна. Вместе с тем, НДФЛ в размере 13% граждане могут платить не только с зарплаты, но также и с любых других доходов — например, от продажи другой недвижимости. Многие россияне работают не по ТК, а в рамках гражданско-правовых контрактов, которые также предполагают отчисление от гонораров и иных компенсаций по договору в размере 13%. Соответствующие перечисления вполне могут быть использованы, чтобы получить вычет за покупку квартиры.
Следует отметить, что индивидуальные предприниматели, пенсионеры, а также, например, владельцы хозяйственных обществ, не оформленные по трудовому контракту, не могут получать вычет по квартире, поскольку не платят НДФЛ. Разумеется, при том условии, что они не работают по трудовому договору или в рамках гражданско-правовых сделок, а также не имеют выручки, с которой перечисляют в казну 13%.
Наличие работы по ТК может быть важным с точки зрения одного из двух базовых сценариев оформления вычета, о которых мы сказали выше. Речь идет о том способе, в рамках которого человек имеет законное право не платить НДФЛ при покупке квартиры в течение срока, пока сумма соответствующих платежей, которые не перечислены в казну, не достигнет предельных показателей, отмеченных нами выше. В этом случае официальное трудоустройство обязательно. Данный аспект мы рассмотрим подробнее чуть позже, когда будем изучать способы оформления вычета.
Когда можно обращаться за вычетом
В какой момент времени после того, как приобретена квартира (в ипотеку или за счет личных средств), человек может обратиться в государственные органы, а именно в ФНС, за вычетом? Это можно начинать делать, только если на руках у гражданина есть документы, которые подтверждают, что он — владелец недвижимости (полностью или доли). В общем случае это свидетельство о праве собственности. Также ФНС может быть достаточно акта приема-передачи жилья, выданного подрядчиком.
Если осуществляется получение вычета при покупке квартиры в ипотеку, то многие юристы также рекомендуют дождаться корректного оформления всех процедур, связанных с передачей жилья в залог банку. Только по факту их завершения кредитно-финансовая организация сможет выдать все необходимые для ФНС документы — при сценарии, когда вычет оформляется на основе платежей по процентам.
Но, как правило, данный этап успешно реализуется даже быстрее, чем государство выдаст свидетельство о регистрации права собственности. Кроме того, первые платежи по вычету обычно исчисляются на основе базовой суммы расходов, а не по процентам, и потому некоторые из банковских документов могут вовсе не понадобиться. Все зависит от конкретного этапа взаимодействия с ФНС. Если это первый визит гражданина в ведомство, то, как правило, вычеты начинают выплачиваться на основе расходов на приобретение собственно квартиры.
Вместе с тем содержание, а также сроки первого визита гражданина в ФНС во многом зависят от того, какой из способов получения вычета он выберет. Их, как мы уже отметили выше, два. В рамках первого гражданин может вернуть 13 процентов от покупки квартиры за счет уплаченных в казну платежей по НДФЛ. Второй способ предполагает, что человек сможет легально не перечислять налог на доход в течение определенного периода. Первый сценарий иногда называется самостоятельным оформлением вычета, второй — получением выплат через работодателя. Рассмотрим особенности каждого.
Самостоятельное оформление вычета
Первый вариант, при котором человек может получить вычет за счет расходов на покупку жилья — это самостоятельное взаимодействие с ФНС. Оно характеризуется определенной спецификой по срокам, набору документов, и иными нюансами коммуникаций с ведомством.
Если речь идет о первом визите человека в ФНС, идти в налоговую службу можно в любой рабочий день года, который следует за тем, когда человек оформил право собственности на квартиру. Визит в ФНС в рамках данного сценария в общем случае осуществляется один раз в год.
Основная цель — предоставить в ведомство документы, которые подтверждают, что человек платил в том году, когда покупал квартиру, НДФЛ — с зарплаты или иных источников, а следовательно, может воспользоваться правом получить вычет. Он будет полностью равным НДФЛ, если не превысит значений, обозначенных нами выше — 13% от расходов на покупку квартиры, но не более 260 тыс. руб., а также от суммы платежей по процентам в рамках ипотеки, но не более 390 тыс. руб., если жилье куплено в 2014 году и позже. Ипотечная часть вычета, как правило, выплачивается, только если гражданин получил полную сумму в рамках выплат по расходам на покупку квартиры.
Если за первый год доходы человека не позволили получить всю сумму вычета, гарантированную законом, то остаток он может получить в последующие несколько лет — и вновь соразмерно НДФЛ, уплаченному за 12 месяцев за год, предшествующий визиту в ФНС.
Основные документы
С собой нужно будет взять довольно внушительный пакет документов. Прежде всего это декларация о доходах по форме 3-НДФЛ. При покупке квартиры подтвердить право на вычет, а также определить конкретную его сумму в первую очередь позволяет именно этот документ.
Не считая предоставления декларации 3-НДФЛ, при покупке квартиры и оформлении вычета также необходимо предъявить ФНС договор купли-продажи жилья.
Другой важнейший источник — справка 2-НДФЛ с работы. Также понадобится копия свидетельства ИНН. Разумеется, нужен будет паспорт.
Важнейшие документы — те, что подтверждают перечисление денежных средств по тем или иным основаниям в пользу продавца, в рамках расходов по ремонту, оплате сметной документации и т. д.
Один из ключевых документов, как мы уже отметили выше — свидетельство о праве собственности на квартиру. Или же, если оно еще не готово, может подойти акт приема-передачи объекта недвижимости - данный документ подтверждает, что квартира в новостройке принадлежит конкретному гражданину.
Если квартира куплена в ипотеку, то нужно еще будет предоставить в ФНС кредитный договор, а также выписку о том, что в течение таких-то месяцев человек оплачивал проценты в таком-то размере.
К пакету источников, которые мы перечислили выше, необходимо будет приложить заявление по официальной форме, а также опись, подтверждающую, что в ФНС передаются такие-то документы. Также понадобятся банковские реквизиты, на которые ФНС будет перечислять вычет.
Идти в налоговую службу можно, как мы уже отметили выше, в любой день года, который следует за тем, когда человек купил квартиру, или за следующим отчетным, в течение которого он перечисляет с зарплаты подлежащие последующему возврату платежи НДФЛ. Если документы в порядке, то ФНС должна в течение 3 месяцев перечислить вычет на те банковские реквизиты, которые будут предоставлены гражданином.
Вычет через работодателя
Сценарий, описанный выше, предполагает, что человек законным образом возвращает налог, уплаченный государству. Однако логично предположить: по всей вероятности, в рамках данной схемы государство проводит двойную работу, связанную, во-первых, с получением платежей по НДФЛ, а во-вторых, с его возвратом. Быть может, проще вообще не платить налог на доходы?
Законодатель, что интересно, готов к предоставлению гражданам такой возможности. Да, можно наладить взаимодействие с государством так, что вычет НДФЛ при покупке квартиры будет выглядеть в виде законной возможности не уплачивать соответствующий налог, тем самым в некоторой степени упрощая работу государству.
Схема, о которой идет речь, такова. В общем случае с каждой ежемесячной зарплаты сотрудника компания-работодатель платит 13% в качестве НДФЛ. Этим занимается бухгалтерия. В свою очередь, налогоплательщик, обладающий правом на вычет при покупке квартиры, вправе обратиться к бухгалтерам с просьбой не перечислять НДФЛ на законных основаниях. В итоге человек будет получать зарплату, из которой не будет вычитаться соответствующий налог. Что для этого нужно сделать?
Первым делом пойти в ФНС. Это можно сделать в любой день, но при условии, что на руках будут все необходимые документы - свидетельство о праве собственности, а также источники, которые, как мы уже отметили выше, могут подтвердить факт оформления отношений с банком (если квартира куплена в ипотеку). В ФНС человеку должны будут выдать уведомление, подтверждающее право гражданина законным образом не уплачивать НДФЛ до конца года или пока вычет не достигнет предельных сумм, указанных нами выше.
Документы, которые нужно представить в ФНС, в большинстве своем те же, что и в случае с самостоятельным оформлением вычета. Вместе с тем, можно отметить, что не нужна подтверждающая уплату НДФЛ декларация. При покупке квартиры и оформлении вычета через работодателя также не нужна справка 2-НДФЛ. Можно отметить, что заявление, которое нужно будет передать в ФНС, будет несколько иного формата, чем при самостоятельном взаимодействии с ведомством.
В течение 30 дней ФНС выдаст соответствующее уведомление. Его нужно будет отнести в бухгалтерию. С того момента человек будет получать зарплату без отчислений в рамках НДФЛ до конца года или пока не будет исчерпана гарантированная законом сумма вычета при покупке квартиры. В следующем году процедуры коммуникаций с ФНС нужно будет повторить. Важный нюанс — если человек увольняется, то выплаты, разумеется, будут прекращены. Чтобы получать их вновь, необходимо устроиться на работу, после чего повторить описанный сценарий взаимодействия с ФНС и бухгалтерией. Аналогично — если человек перевелся в другую компанию.
Какой способ выбрать?
Какой из вышеописанных способов получения вычета может быть предпочтительнее? Прежде всего следует отметить, что возможен комбинированный вариант, при котором задействуются оба сценария. Это возможно, если, например, человек купил квартиру в сентябре. В этом случае он сможет, например, сразу пойти в ФНС с тем, чтобы задействовать возможность не перечислять налог до конца года с зарплаты, то есть воспользоваться вторым сценарием. В то же время в начале следующего года он может пойти в ФНС и получить вычет за счет НДФЛ, уплаченного в казну за месяцы предыдущего года, которые предшествовали покупке квартиры.
Однако возможно применение каждого из сценариев в чистом виде. Гражданин сам решает, как ему удобнее. Например, кто-то не хочет тратить время на сбор большего комплекта документов для первого варианта — как мы помним, там нужна справка 2-НДФЛ, а также подтверждающая доходы декларация. При покупке квартиры многие россияне, в свою очередь, хотят поскорее начать получение вычета в силу того, что, например, предстоит выплачивать ипотеку и хочется сократить расходы. Хотя многим гражданам удобнее получать единовременно сумму за весь год с тем, чтобы, например, впоследствии погасить часть кредита досрочно - накопить аналогичный объем денежных средств при ежемесячных поступлениях не всегда получается.