Что в законе понимается под отчуждением земель? Сделки с земельными участками - частое явление, независимо от кризиса. И всегда возникают вопросы с порядком оформления сделок, таким образом, чтобы не возникало сомнений в их законности.
Нормативное регулирование
Требования к сделкам и порядку их проведения прописаны в ГК и ЗК. Первый определяет общие условия сделок, второй – особенности их совершения с землями.
Особняком стоит закон об обороте сельскохозяйственных земель. Он описывает порядок проведения операций с землями, отведенными под сельское хозяйство.
Закон о регистрации прав на недвижимость носит технический характер и регулирует процесс прав на объекты недвижимости. Согласно положениям ГК, право собственности возникает с момента регистрации прав после подписания договора.
Отчуждению земель посвящена значительная часть судебной практики. В частности, в период существования ВАС изданы рекомендации судам по применению положений земельного и гражданского кодексов, разбирая споры о законности сделок.
Вдобавок принят целый комплекс подзаконных актов, изданных во исполнение законов. Они, так или иначе, касаются процедуры проведения сделок.
Что понимается под отчуждением
Отчуждением земель признается переход прав собственности на них путем совершения сделок. Они заключаются между гражданами и юридическими лицами на добровольной основе. В законе прописываются случаи принудительного совершения сделок через суд. Они считаются скорее исключением, т.к. никто не отменял свободу заключения договора.
Примером служит выкуп земель для общественных нужд, надо сказать, что процедура на протяжении нескольких лет постоянно изменялась и не в пользу граждан.
Если брать типичные ситуации, под отчуждение земельного участка подпадает договор дарения, купли-продажи, мены. О выкупе через суд было сказано выше.
Аренда, передача в пользование не считаются сделками по отчуждению, ведь полноправным собственником остается одно лицо.
Передача в собственность частных лиц
Земельный кодекс гласит, что все земли, которые не находятся в чьей-либо собственности, являются государственными. И их можно приобрести в собственность двумя путями:
- купить с выполнением некоторых особенностей, связанных со сделками с государственным имуществом;
- приватизировать или получить в собственность на бесплатной основе.
Например, арендатор, исполняющий условия договора, вправе претендовать на получение права собственности, если иное не прописано в законе.
Отчуждение земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, стало прерогативой государства, т.к. собственники являются источниками пополнения казны за счет налога на собственность.
Конфискация
Ее результатом становится отчуждение земли в пользу государства. Если имущество было приобретено в рамках незаконной деятельности или сделка признана порочной, то приобретение не признается законным. Если подобное происходит в связи с совершением преступления, производится конфискация согласно нормам УК.
Земельное законодательство предусматривает отчуждение участка земли при нарушении правил их использования либо участок заброшен. В данных положениях есть здравый смысл, но в условиях отсутствия надлежащей защиты права собственности и пренебрежения чиновниками законом они приносят больше вреда.
Условия отчуждения
На что обращают внимание при оценке сделки?
- Она должна быть исключительно добровольной, без обмана или давления на участников соглашения.
- Договоры заключаются в отношении участков, прошедших постановку на кадастровый учет и регистрацию права собственности в реестре прав на недвижимость.
- Сделка заключается непосредственно собственником либо его представителем, действующим на основе доверенности.
- Отчуждение земли не допускается, если она отведена под заповедники и иные важные объекты (оборонного значения, на них располагаются объекты жизнеобеспечения – например, энергетики).
- На право собственности вправе претендовать лишь граждане.
- На земли, отведенные под сельское хозяйство, вправе претендовать лишь организации или предприниматели, работающие в сфере на профессиональной основе.
Общий порядок отчуждения земли
Стороны разрабатывают соглашение, в котором определяют условия перехода права собственности. Документ должен отвечать действительным намерениям и действиям сторон, в противном случае его могут признать незаконным, и участники сделки вернутся в исходное положение.
Отсутствие существенных условий приведет к тому, что с точки зрения договор не имеет законной силы и не влечет правовых последствий, а значит, стороны вновь возвращаются в изначальное положение.
Часть договора или его приложение – акт о передаче участка и технической документации, оформленной на него. Некоторые юристы прописывают пункт, что факт подписания подтверждает передачу объекта.
Если на земельном участке размещен объект капитального строительства, то отчуждение производится параллельно. Удобнее написать один договор. И в ЗК заложен принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости.
Условия продажи государством
Власти подают объявление о проведении торгов на сайте и в СМИ, публикующих официальную информацию.
Желающие выкупить участок подают перечень документов согласно требованиям о проведении торгов. Особенностью является предоставление обеспечения, проигравшие лица получают его обратно.
Торги проводятся или в виде аукциона (кто предложит большую цену), или путем принятия комиссией решения, чье предложение является выгоднее. Аукцион не предусматривается.
Лицу, выигравшему торги, дается время на заключение договора. Предложенный проект составляется на основе типовой формы. Изменить что-то в нем покупателю сложно, и при условии нарушения существенных условий.
Если победитель откажется подписать договор на предложенных условиях, то сумма, переданная в качестве обеспечения, остается в бюджете.
Как продать сельскохозяйственную землю
На покупателя ложится соблюдение несколько условий:
- он не вправе менять целевой назначение и обязан заботиться о плодородии участка и сохранении экологического баланса;
- договор может предусматривать право обратного выкупа в течение оговоренного срока.
Отчуждение сельскохозяйственных земель имеет много особенностей. Главная из них – обязанность сообщить муниципалитету или иному органу власти, в зависимости от конфигурации правительственных структур в регионе.
Если ответ отрицательный или в течение 30 дней его не дали, то продавец свободен от обязательств перед властью.
Продажа участка третьему лицу возможна лишь на условиях, ранее предложенных органу муниципалитета.
Если отчуждение земель сельскохозяйственного назначения произошло с нарушением описанного выше правила, орган власти может в течение года после заключения договора требовать в суде перевода прав на себя. Первому покупателю возвращают сумму денег, полученную им ранее.
Перечень документов
Законодательство требует стандартного перечня бумаг для заключения сделки:
- паспорта участников сделки;
- документы о собственности на земельный участок;
- техническая документация (бумаги, оформленные при проведении кадастровых работ);
- отчет оценщика о стоимости участка;
- справка из БТИ об отсутствии на участке объектов недвижимости;
- если продавец имеет супруга или супругу, закон обязывает получить оформленное с помощью нотариуса согласие на сделку.
Права на недвижимость, полученные ранее 1997 года до введения современного порядка регистрации, подлежат перерегистрации. Их внесение в реестр происходит одновременно с регистрацией сделки по отчуждению.
Сотрудники Росреестра попросят первоначальные документы о праве на собственность.
В законе о регистрации описан перечень документов, которые предоставляются в подобных ситуациях.
Последствия Чернобыля
Катастрофа сказалась также и на РФ. Часть ее территории подверглась заражению. Что представляют собой земли отчуждения? В зоне отчуждения нельзя селиться, там фактически заморожена любая хозяйственная деятельность. Использование природных ресурсов на той территории ограничено или запрещено. В России в зону отчуждения включены 4 села, расположенные в Брянской области.
Граждане, которые там жили до катастрофы, были выселены, им предоставили жилье и место работы. В то же время сейчас им полагается ряд льгот.
В заключение
Проблема отчуждения земли заключается в том, какие нормы и как применить. По общему правилу подписывается договор, затем регистрируется переход прав и покупатель или одаряемый становится полноценным собственником.
Сельскохозяйственные земли продаются по несколько иным правилам, направленным на сохранение их статуса.
Приобретение участка у государства практикуется по специальным процедурам. В частности, проводятся торги или аукционы, их участники дают обеспечение. Проигравшим его возвращают, а победителю нет, если он откажется или уклонится от заключения сделки.
В то же время государство отбирает землю, приобретенную на незаконно добытые средства, путем обмана либо используемую с нарушениями.