Систему управления многоквартирным домом составляет целый ряд аспектов организационного и правового характера. Разобраться в этом иногда не под силу и специалисту. Тем не менее у граждан есть право на управление своей собственностью, разберемся, как они могут это делать.
Цель изучения вопроса
Известно, что многоквартирный дом представляет собой сложный комплекс, его обслуживание требует решения множества вопросов и знания серьезного объема нормативных актов, приходится постоянно взаимодействовать с гражданами, организациями и органами власти.
С этой целью собственники квартир должны выбрать один из предложенных способов управления их домом. Насколько эффективен каждый из них, разберем ниже. Многое определяется активностью жильцов и их готовностью решать общие проблемы.
Законодательное регулирование
Система управления многоквартирным домом определяется целым перечнем законодательных актов:
- Жилищный кодекс – описывает права и обязанности сособственников, предлагает схемы управления и порядок их реализации.
- Постановление Правительства от 15.05.2013 года № 416 или, собственно, правила управления многоквартирным домом.
- Перечень минимальных услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
- Постановление Правительства от 23.09.2010 года № 731 - стандарты по раскрытию информации управляющими организациями.
- Иные акты органов власти, затрагивающие оказание услуг, другие нюансы.
Российское законодательство регулирует многие отрасли жизни. Не исключением является и система управления многоквартирным домом. Трудность заключается в том, что многие акты, повторяя положения ЖК, вносят дополнительные правила, вместо того чтобы уточнять имеющиеся. Вдобавок нормативный материал разбросан по многочисленным актам, многие из которых противоречат друг другу.
Нельзя сбрасывать со счетов и мнение судебных инстанций. КС, например, периодически разъясняет положения ЖК и иных нормативных актов. К сожалению, его позиции не всегда учитываются судьями при принятии решений.
Дает разъяснения и ВС РФ, с которыми тоже не все просто. Они либо изменяют практику применения законов не в лучшую сторону, либо в них ничего не говорится о действительно серьезных проблемах, с которыми сталкиваются и собственники, и управляющие организации, и третьи лица. Вдобавок на практике ссылки на них игнорируются при разбирательстве по конкретным спорам.
Правовая система управления многоквартирным домом - сложное явление, и уходит немало времени на его изучение.
Постановление 416
Указанный документ является важнейшим нормативным актом после ЖК. Он расширяет понимание многих положений ЖК. Рассмотрим его структуру:
- общие положения (перечисляются способы управления);
- стандарты управления;
- порядок формирования перечня работ и услуг по содержанию МКД;
- организация аварийно-диспетчерской службы;
- порядок передачи и формирования технической документации на МКД;
- порядок прекращения деятельности управляющей организацией;
- порядок раскрытия информации ТСЖ, специализированными кооперативами.
Можно обоснованно утверждать, что постановление Правительства РФ по управлению многоквартирными домами подробно освещает многие моменты.
Иные нормативные акты
Мы не будет так подробно рассматривать иные нормативные акты. Постановление 416 непосредственно затрагивает главные нюансы управления и прямо или косвенно ссылается на другие документы.
Цели и задачи управления
Управление многоквартирным домом в системе ЖКХ представляет собой систему мер, направленную на достижение целого ряда целей:
- создание благоприятных и безопасных условий проживания;
- организация содержания общего имущества многоквартирного дома;
- решение вопроса использования общего имущества;
- организация оказания коммунальных услуг;
- сохранение инженерных коммуникаций в надлежащем состоянии.
Управление многоквартирным домом в системе ЖКХ обеспечивается следующими способами:
- непосредственное принятие решений собственниками жилых помещений;
- управление жилыми комплексами путем создания специализированных организаций (ТСЖ, кооперативы) без заключения договора с управляющей организацией;
- заключение соглашения с управляющей организацией, решение принимается через ТСЖ или путем принятия решения на собрании собственников имущества;
- управление обеспечивается застройщиком до заключения договора с управляющей организацией.
Последний способ является промежуточным вариантом. Почему? После сдачи дома в эксплуатацию домом кто-то должен заниматься. Застройщики не являются специализированными организациями по управлению. Из-за этого они стараются как можно раньше заключить договор с управляющей организацией. Ей же передают техническую документацию. Ранее некоторые застройщики пытались создавать собственные управляющие компании, но их образование сейчас усложнено. Предъявляется целый перечень требований, необходимо получить лицензию.
Ниже поговорим о каждом из имеющихся способов управления.
Стандарты управления многоквартирным домом
Постановление 416 очерчивает направления деятельности управляющих организаций, а также устанавливает определенные критерии, которым деятельность должна соответствовать.
В разделе, посвященном стандартам, фактически дается перечень услуг и работ по управлению многоквартирным домом:
- формирование, хранение, обновление документации организуется в соответствии с правилами управления и оказания услуг по содержанию МКД;
- подготовка предложений по управлению общим имуществом общему собранию собственников;
- разработка перечня услуг по содержанию общего имущества с учетом минимально допустимого объема;
- предоставление расчета и обоснование цены за услуги, раскрытие всей информации;
- разработка планов проведения мероприятий по энергосбережению;
- подготовка наиболее выгодных предложений по передаче общего имущества в пользование третьим лицам (аренда и т. д.);
- обнародование проектов документов, связанных с управлением и содержанием общего имущества;
- подготовка документации, претензий, заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями, использование специализированных программ, созданных для упрощения ведения документации;
- организация и осуществление расчетов с коммунальными службами и организациями, предоставляющими товары и услуги в ходе управления;
- обеспечение эффективного контроля сособственниками (обнародование показателей финансово-хозяйственной деятельности, иных документов и т. д.);
- организация приема и рассмотрения заявок, предложений и жалоб;
- участие сособственников в контроле над качеством оказанных работ.
В перечне делаются прямые отсылки на нормативные акты, регулирующие работу с персональными данными, оказанием коммунальных услуг.
Непосредственное участие в управлении
Согласно ЖК РФ, управление многоквартирным домом без создания юридического лица и привлечения управляющей компании возможно при условии расположения в доме не более 30 квартир. Почему принято решение ввести такое ограничение? Известен факт, что сложно договориться большому числу людей о принятии решения, которое бы устраивало всех. Но жители небольших домов теснее связаны между собой. И в данной ситуации проще решать вопросы, избегая бюрократизации процесса и лишних расходов.
Такая система управления многоквартирным домом предполагает непосредственное заключение жильцами договоров с ресурсоснабжающими организациями.
В данной ситуации в первую очередь важно следить за правильностью проведения общего собрания, оформлением протокола и деятельностью совета многоквартирного дома. Закон разрешает общему собранию выдать доверенность третьему лицу на представительство его участников, например, в отношениях с РСО, органами власти при оформлении границ придомовой территории (перечень полномочий и случаев, на которые выдается доверенность, законом не ограничен).
На основании протокола общего собрания каждый собственник заключает договор с РСО. В законе отмечено, что все, кто подписывает соглашение со стороны сособственников, являются одной стороной соглашения.
Ответственность за качество услуг ложится на компанию, которая ее оказывает. Граница ответственности определяется пунктами соглашения. В правилах оказания услуг описывается грань ответственности потребителя и исполнителя.
Сособственники отвечают за содержание общих сетей. Поэтому их обслуживанием занимается кто-то из них, либо выбирается организация или лицо, которое на основании договора подряда займется обслуживанием. Как видно, такой способ управления вполне подходит для небольших домов.
Создание ТСЖ
ТСЖ - специфическая организация. Она является формой организации сособственников квартир для обслуживания общего имущества и оказания коммунальных услуг. Объединение может создаваться в одном, одновременно в нескольких домах (свойственно небольшим домам численностью в несколько десятков квартир каждый). Организация может заниматься иной деятельностью, направленной на удовлетворение потребности в управлении.
Каким образом происходит ее создание? Сособственники проводят общее собрание и решают создать объединение. Законодательство строго регулирует процесс подготовки к голосованию и процедуре его проведения. При неправомерных действиях это может привести к ликвидации товарищества и признанию всех его дальнейших действий незаконными, и они будут отменены.
Объединение начинает действовать с момента государственной регистрации. Подается следующий перечень документов:
- протокол общего собрания;
- копия устава с подписью уполномоченного лица, заверенная нотариусом;
- перечень лиц, проголосовавших за создание ТСЖ, с их персональными данными и указанием размера их долей в общем имуществе, которыми они владеют.
Согласно ЖК, управление многоквартирным домом ложится на директора правления или председателя, решающего оперативные вопросы, и общее собрание. Закон разделил компетенции и выделил полномочия, которые могут реализовываться лишь непосредственно собственниками. Например, распоряжение общим имуществом.
ТСЖ действуют на основе Устава, разработанного по типовой форме и утвержденного органами власти. Допускается вносить незначительные изменения (в ограниченных рамках). Если же нарушения имеют место, жилищная инспекция по жалобе или в рамках проверки издаст предписание, которое вправе отменить прокуратура или суд.
Деятельность ТСЖ достаточно формализована: все решения фиксируются в протоколах общих собраний, приказах председателя. Организация имеет счета в банках, использование наличных средств запрещено. Возможность аккумулировать средства - значительное преимущество, которое отсутствует при непосредственном управлении дома. Единственное исключение: вне зависимости от способа управления, всегда остается право открыть счет для накопления средств на проведение капитального ремонта.
Создание кооперативов
Кроме ТСЖ, сособственники вправе поручить управление другому юридическому лицу, например жилищно-строительному кооперативу. Однако, в отличие от ТСЖ, кооператив изначально создается для строительства объекта. Затем организация вправе продолжить свое существование. Вся его деятельность, как и подобных ему кооперативов, схожа с работой ТСЖ. Причина в том, что обращение с общим имуществом владельцев многоквартирного дома основано на одних и тех же правилах.
Таким образом, способы управления собственниками помещений в многоквартирном доме путем организации объединения сводятся к схеме, установленной для ТСЖ.
Встречаются случаи преобразования кооператива в ТСЖ.
Управляющая компания
Ее особенность в коммерческой направленности. Все иные организации имеют статус некоммерческих, и их деятельность не направлена на извлечение прибыли. Компании же, наоборот, создаются именно с этой целью. Они организуются как органами власти, так частными лицами.
Компания оказывает полный перечень услуг, в то же время жильцы дома вправе выбрать иной вариант сотрудничества. Таким образом, предлагаются следующие варианты:
- управляющая компания полностью обслуживает дом;
- договор заключается с ТСЖ на выполнение оговоренного в договоре перечня работ или услуг.
В первом случае никакое товарищество не создается, сособственники вправе на общем собрании выбрать организацию. Если по каким-то причинам собрание не проводится, или граждане проявляют нежелание принимать участие в выборе организации, муниципальными властями назначается конкурс. Далее ими назначается управляющая компания, которая берет на себя ответственность за руководство общим имуществом дома.
Преимущество данного способа в наличии ресурсов, которыми ТСЖ не обладает (техника, кадры).
Какой способ выбрать
Закон предоставляет несколько способов организации управления многоквартирным домом. Сособственники вправе выбрать тот, который им подходит больше всего.
В чем преимущества непосредственного управления, мы рассмотрели выше: минимум затрат, непосредственное общение с организациями, оказывающими услуги, и отсутствие сложной и дорогостоящей структуры управления.
Создание объединения потребует большей степени сотрудничества, но дает возможность гражданам самим управлять общим имуществом. Руководство ТСЖ или кооператива внимательнее относится к нуждам жильцов. Принимается во внимание мнение о размере тарифов и перечне услуг. Наиболее важные вопросы должны решаться непосредственно собственниками.
Хотя правила управления многоквартирным домом едины, управляющим компаниям проще "отгородиться", а жильцам тяжелее добиться выполнения ими обязательств. Правление объединения же зависит от собственных соседей.
Информационная система ЖКХ
В 2017 году был запущен портал информационной государственной жилищной структуры, играющей роль справочной системы управления многоквартирным домом. В нее вносятся сведения об органах власти, компаниях и организациях, отвечающих за оказание жилищно-коммунальных услуг. Сюда же включаются ТСЖ, управляющие кооперативы и компании. Целью портала было обеспечение граждан информацией о качестве, объеме коммунальных услуг, нарушениях, которые допускаются, и о правах и обязанностях людей.
Система должна использоваться в первую очередь для начисления и оплаты платежей, расчета субсидий. Интересно, что законодательство разрешает не оплачивать счета, не внесенные в систему, стимулируя субъекты рынка включаться в систему.
Однако управляющие организации, их представители сталкиваются с постоянными сбоями работы систем, а процесс регистрации и внесения данных представляет собой громоздкую и сложную процедуру. Возникает путаница с размером площадей жилья, имеющихся у управляющих организаций и вносимых "Росреестром".
Таким образом, реализация одной неплохой идеи вместо справочной системы управления многоквартирным домом создала еще одну проблему.
Вспомогательные ресурсы
Деятельность по управлению требует одновременного выполнения множества функций. При этом в законодательство вносятся ежедневно изменения, даются новые разъяснения имеющихся нормативных актов, проводится анализ судебной практики. Чтобы упростить работу с увеличивающимся объемом информации, создана, например, электронная система «управление многоквартирным домом».
Она позволяет систематизировать имеющуюся информацию, обрабатывать ее. Предлагаются шаблоны документов, остается только их заполнить.
В заключение
Управление многоквартирным домом - услуга, оказываемая сособственникам дома. Они вправе полностью взять все в свои руки или передать управление специализированной организации.
Практикуется еще один вариант – создается управляющий кооператив или ТСЖ, который заключает соглашение об оказании услуг с управляющей компанией. Степень вовлеченности ТСЖ в управление определяется уже сторонами.
Правовая система управления многоквартирным домом представляет пласт нормативно-правовых актов (ЖК, отдельные законы, постановления правительства РФ, решения местных органов власти).
Постоянно изменяющиеся требования законодательства, усложнение многих процессов провоцируют рост нагрузки на лиц, ответственных за управление. Чтобы сделать их жизнь легче, создаются специализированные программы, например система управления многоквартирным домом (МЦФЭР).