Выдел земельного участка является актуальным, если он принадлежит нескольким собственникам. Доли могут появиться при наследовании, применении материнского капитала, инвестировании средств в недвижимость несколькими лицами. В какой-то момент один из собственников может решить выделить свою долю из общей собственности. Этот процесс регулируется статьей 11.5 Земельного кодекса.
Вид собственности и выход участников
Выдел земельного участка может осуществляться в случае, если у новых участников останутся наделы, размер которых не меньше минимума, установленного правилами землепользования. На отдельных территориях предусмотрены также максимальные размеры участков. Те из них, которые образованы в соответствии с нормами, действующими до введения ограничений, продолжают существовать на законных основаниях. Например, надел земли в 28 соток может быть в поселении, в котором максимальная площадь ограничена 10 сотками в случае, если он был образован до введения данного ограничения. В то же время поделить данный участок на две части не получится, так как каждая из них будет равна 14 соток, что составляет площадь больше максимального размера, предусмотренного правилами поселения.
Если сособственники не согласны с тем, что предлагает один из них, то со своими новыми участками, которые останутся после выдела, они могут обратиться в суд. Характерная особенность данной процедуры заключается в том, что после ее проведения старый участок останется в долевой собственности. Это отличает выдел земельного участка от раздела. В последнем случае доли не остаются.
Наличие права собственности среди прочего предусматривает возможность распоряжения землей в том числе и путем отчуждения. При долевой собственности продажа может состояться при предложении выкупа доли сособственникам участка. Только если они не согласятся на предложение, воспользовавшись преимущественным правом выкупа, долю разрешается предлагать другим лицам.
Площадь выделяемого надела может быть больше остающегося в случае, когда доля данного собственника больше, чем у других. Выдел земельного участка позволяет:
- Не доводить дело до разногласий и конфликтов в будущем.
- Продать надел в срочном порядке при возникновении такой необходимости.
- Защититься от опасности захвата долей.
Данная процедура не представляет сложностей, особенно при наличии участка большого размера. Только на первый взгляд она может показаться сложной.
Земля под ИЖС
Если выдел участка осуществляется с целью возведения дома для проживания, то для этого должны быть соблюдены следующие условия:
- Возможность пешего прохода и подъезда транспорта к участку.
- Выполнена подготовка по установке границ.
- Площадь соответствует градостроительным нормам.
Земли сельскохозяйственного назначения
Выдел земли осуществляется в соответствии с законом «Об обороте сельскохозяйственных земель» № 101-ФЗ. При утверждении проекта межевания границы не потребуется согласовывать. Вопрос о выделе осуществляется на общем собрании собственников. Но бывают случаи, когда его организация невозможна. Тогда выполняют следующие действия:
- Обращаются к кадастровому специалисту, чтобы провести работы по межеванию.
- Размещают в СМИ публикацию о том, что требуется согласовать долю. Если в течение месяца после этого не поступит возражений, то проект может считаться утвержденным.
Условия
Перед выделением надела следует сделать межевой план по выделу земельного участка. Как правило, расходы вынужден взять на себя инициатор его проведения. Если же межевание было заказано всеми собственниками, то расходы распределяются, исходя из долей.
Границы согласуются с соседями и в дальнейшем межевание проводится аналогично тому, как если бы участок принадлежал одному лицу. Разница заключается только в том, что акт согласования должны подписать все сособственники.
В случае если площадь доли меньше той, что разрешена соответствующими правилами, процедура выдела земельного участка является невозможной. Единственный выход из этой ситуации заключается в том, чтобы другие собственники согласились за вознаграждение увеличить долю того участника, который выступает с соответствующей инициативой. В ряде случаев можно обратиться и в суд, если можно доказать, что выделяемый участок можно эксплуатировать как отдельный объект.
Если недвижимое имущество принадлежит супругам, то оно рассматривается как совместная собственность. Может случиться и такая ситуация, когда участок приобретался двумя субъектами, каждый из которых находился в браке. В связи с этим долевая собственность будет принадлежать уже не двум, а четырем собственникам.
Если свою долю пожелает выделить один из супругов, то прежде чем подавать заявление на выдел земельного участка в Росреестр, ему потребуется предоставить письменное согласие супруга на эту сделку. Возможно, данный документ не запросят, так как участок по-прежнему будет оставаться в семье. В то же время лучше подготовить все необходимые бумаги, чтобы не тратить время и деньги на оспаривание решения Росреестра в случае отказа.
Требуемый пакет документов может отличаться. Однако все они должны подтверждать следующие моменты:
- Собственников и представителей.
- Их права.
- Описание и статус участков (как старого, так и нового).
- Основания для выделения: согласие всех сособственников или решение суда.
Участки после выдела
Самым рациональным наделом является квадрат. Следующим по этой шкале будет считаться прямоугольник, трапеция. Иные формы также могут использоваться без каких бы то ни было проблем. В ряде случаев у них можно найти преимущества даже перед квадратом. Если на изначальном участке граница изломана, то это сохранится и на выделяемом наделе.
Кроме того, прежний и новый участок будут иметь общую границу. Здесь никакие споры не могут возникнуть, так как площадь участка при межевании установлена четко, и ни одна из сторон не может настаивать на расширении своих границ. Таким образом, если площадь участка, который принадлежит трем собственникам, составляет 33 сотки, то доля каждого из них равна 11 соток.
Предоставление земельных участков после выдела предполагает получение нового кадастрового номера. При этом прежний участок, который уменьшился в размере, сохраняет свой номер. Соответствующие границы существуют:
- В натуре.
- На межевом плане.
- В электронном формате.
Маленькие изломы не мешают использовать надел, особенно в тех случаях, когда они направлены наружу.
Сервитут и выделение доли
Если на крупном наделе есть граница с землей общего пользования, например, в виде дороги, то после выдела ситуация может привести к тому, что заезд на новый участок будет производиться только через проезд по старому участку. Тогда собственник выделенного участка вправе потребовать наложения сервитута. Это позволит въезжать и выезжать свободно на законном основании по земле, принадлежащей другому собственнику.
Если разрешенное использование земельного участка позволяет возводить дом, и хозяева планируют строительство, а затем подключение необходимых коммуникаций, то, скорее всего, они будут настаивать на той земле, которая расположена ближе к соответствующим магистралям. Если же подключение возможно только через бывших совладельцев, то и в этом случае потребуется сервитут.
Говоря о сервитуте, нужно понимать следующие моменты:
- Он не является поводом для получения права собственности на надел, который нужен для прохода или проезда.
- Он может предоставляться также и для прокладки коммуникаций.
- Смена собственников не влияет на сервитут.
- Запись о его наложении вносится в реестр недвижимости, информация которого доступна любом желающему.
Арест и обременение при выделении доли
Если одна из долей находится под арестом, то это не является основанием для того, чтобы выполнить выдел земельного участка в счет земельных долей других собственников. Бывают случаи, когда по ошибке арест накладывается на целый надел, даже когда это требовалось сделать в отношении одной доли.
Земельный кодекс Российской Федерации указывает следующее. Доли остающегося участка, которые изменяются в результате ареста, нужно перерегистрировать в ЕГРН. Это противоречие поможет разрешить выдел земельных участков. Документы для процедуры готовят стандартные. Но перед подачей пакета в Росреестр желательно получить согласие того, кто наложил арест на долю участка.
Если же выделяется доля, которая находится под обременением, то должно быть получено согласие лица, которое потребовало его установить.
Бывают случаи, когда регистрирующие органы отказываются выделять соответствующие доли даже тогда, когда обременитель выразил свое согласие. Однако подобный отказ носит незаконный характер. В порядке ведения ЕГРН ясно указано то, что выдел обремененных долей возможен.
Получается, что в зависимости от ситуации дело может развиваться следующим образом:
- Доля не находится под обременением – выдел осуществляется без проблем.
- Доля находится под обременением – выдел возможен, если обременитель на это дал согласие.
- Доля арестована – выдел запрещен.
Наделы, принадлежащие юридическим лицам
Доля, которая принадлежит такому лицу, выделяется на основании заявления генерального директора. Чтобы не сложилась ситуация, при которой решение будет оспариваться, желательно этот вопрос предварительно утвердить на общем собрании сособственников.
Спор может возникнуть при владении участком несколькими лицами. Например, крупное предприятие после приватизации разделено на несколько компаний. Выдел собственного участка может потребоваться для проведения хозяйственных мероприятий, установления системы безопасности, защиты от рейдерских захватов, чтобы поменять разрешенное использование земельного участка и для прочих целей.
Бывает и так, что участок принадлежит ООО, но один из участников решил из него выйти и получить долю натурой. Если данный случай предусмотрен законом, а также уставом организации, то процедура возможна. Однако юридически это будет являться не выделом участка, а его разделом.
Предоставление земельных участков из собственности ООО в виде выдела осуществляется следующим образом:
- Получают выписку из ЕГРЮЛ, где указаны полномочия гендиректора.
- Осуществляется оплата государственной пошлины (она имеет больший размер по сравнению с пошлиной, оплачиваемой физическим лицом).
- Обращаются в арбитражный суд.
Судебные тяжбы
Если сособственникам не удается решить вопрос о выделе доли участка мирным путем, то споры подлежат рассмотрению в судебном органе. Обычно в суд обращаются в целях:
- Решения вопроса о площади участка, который выделяется.
- Разрешения спора о его границах.
- Компенсации за несоразмерность площади.
- Наложения сервитута.
- Ущемления прав других лиц, не являющихся собственниками.
При этом в земельных спорах обычно принимают участие не только две стороны, но и третья, в качестве которой может выступать:
- Администрация района или конкретного поселения.
- Представитель отдела Росреестра.
Данные лица привлекаются судом с целью исключения в будущем риска отказа в выделе участка, так как Росреестр мог возражать в соответствующем деле. Поэтому суд учитывает мнение третьих сторон при вынесении решения.
Иногда для разрешения спора требуется провести экспертизу. В результате могут быть предложены разные варианты выдела с теми или иными особенностями. Если же выдел является невозможным, то специалист может посчитать сумму, подлежащую возмещению, которую надлежит выплатить лицу, желающему выделить надел.
Оспаривание решений Росреестра являются крайне редкими случаями в судебной практике. Несмотря на строгий подход, как правило, заявителю выставляются вполне осуществимые требования для регистрации прав.
Вопросы и ответы
При решении вопросов о землях сельскохозяйственного назначения применяется такое понятие, как земельный пай. Земельную долю нельзя путать с долей на таком участке, так как она является долей только на земле сельхозназначения.
Этот вид является единственным, при совершении сделок с которым не нужно обращаться к нотариусу (хотя со всеми другими недвижимыми объектами нотариальное удостоверение требуется).
Другой вопрос, который может возникнуть, касается выплаты НДФЛ. Но если срок владения участком превышает 5 лет, то платить ничего не придется.
Таким образом, раздел и выдел земельного участка охватывают следующие области:
- Гражданское право (по вопросам об общей собственности).
- Процедуру регистрации и постановку на учет.
- Особенности категории земель сельскохозяйственного назначения.
- Налоговое право.
Каждый случай имеет свои особенности и поэтому требует индивидуального подхода. Основным правовым актом, на положения которого опираются, является Земельный кодекс Российской Федерации.
Заключение
Выдел участка земли может потребоваться в разных случаях. Это несложная процедура, предусмотренная ст. 11.5 ЗК РФ, но имеющая ряд особенностей. В результате нее заявитель получает право собственности на образованный надел и может распоряжаться им по своему усмотрению в рамках закона.