Мечтаете о собственном доме, но не хотите терять все преимущества городской жизни? Рассматриваете вариант приобретения блокированного дома, но до конца не понимаете, что это такое? Тогда эта статья для вас! Давайте разберемся, что представляет собой блокированная жилая застройка, каковы ее плюсы и минусы, особенности и перспективы.
Определение блокированной жилой застройки
Блокированная жилая застройка: что это такое? Это комплекс жилых домов, состоящий из двух и более блоков, имеющих общую стену (стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, и расположенных на отдельном земельном участке, предназначенном для размещения такого комплекса.
Каждый отдельный жилой блок в блокированной застройке, как правило, имеет непосредственный выход на приквартирный участок.
Блокированная жилая застройка представляет собой комплекс индивидуальных жилых домов, имеющих общие внутренние стены без проемов с соседними блоками (Градостроительный кодекс РФ).
Таким образом, блокированные дома объединены в единый жилой комплекс общими стенами, но каждый дом является самостоятельным и обособленным владением с отдельным земельным участком.
Преимущества
Преимущества блокированной застройки:
- Экономия на строительстве и эксплуатации за счет наличия общих стен
- Возможность приобрести отдельный дом по более доступной цене
- Наличие приквартирного участка для каждого дома
- Более высокая плотность застройки по сравнению с индивидуальными домами
По сути, блокированная жилая застройка это разумный компромисс между многоквартирным домом и частным домом с участком. С одной стороны, вы получаете отдельно стоящий дом со всеми удобствами частного владения. С другой стороны, расходы на строительство и эксплуатацию ниже за счет наличия общих стен.
Что значит блокированная жилая застройка? Это возможность приобрести практически полноценный индивидуальный дом в пригороде со всеми преимуществами загородной жизни. При этом стоимость такого жилья значительно доступнее обычного коттеджа или дома на участке.
Блокированные дома часто возводятся в рамках концепции "доступное жилье". Это позволяет приобретать их по ипотеке или с использованием социальных программ для отдельных категорий граждан.
Недостатки блокированной застройки
Наряду с преимуществами, блокированные дома имеют и определенные минусы:
- Невозможность сноса или реконструкции дома без согласования с соседями
- Общая ответственность собственников за эксплуатацию и ремонт фасада и крыши
- Ограничения по перепланировке из-за наличия общих стен
Как видите, основные сложности связаны с наличием общих конструкций и необходимостью согласовывать любые изменения с соседями. Это стоит учитывать при выборе блокированного дома.
Кадастровый учет земли и жилого дома блокированной застройки
Жилой дом блокированной застройки и земельный участок под ним проходят кадастровый учет и регистрацию права собственности в соответствии с действующим законодательством.
При этом каждый блок имеет свой индивидуальный адрес и кадастровый номер. Границы участка четко закреплены в документах. Это позволяет в дальнейшем избежать споров о границах и праве собственности.
Жилые дома блокированной застройки: вид разрешенного использования
Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, жилые дома блокированной застройки относятся к основному виду использования:
- Малоэтажная многоквартирная жилая застройка (код 2.1.1)
Это важно учитывать при выборе земельного участка под блокированную жилую застройку.
Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами
В соответствии с градостроительным зонированием, блокированные дома можно возводить в зонах застройки:
- Индивидуальными жилыми домами (Ж-1)
- Малоэтажной многоквартирной жилой застройки (Ж-2)
Благодаря экономии на строительстве, блокированные дома могут приобретаться по цене ниже рыночной стоимости аналогичных индивидуальных домов. Это особенно актуально для реализации социальных ипотечных программ.
Кроме того, затраты на эксплуатацию блокированного дома (отопление, уборка территории и т.д.) также ниже примерно на 30%, чем для обособленного индивидуального жилого дома той же площади.
Таким образом, строительство и эксплуатация блокированного жилья имеет существенные экономические преимущества как для застройщика, так и для конечного потребителя.
Тенденции развития блокированного домостроения в России
В последние годы блокированная жилая застройка активно развивается в России. Этому способствуют:
- Рост спроса на доступное индивидуальное жилье
- Господдержка для приобретения блокированных домов по ипотеке
- Увеличение предложения земельных участков под малоэтажную застройку
По прогнозам, к 2025 году доля вводимого блокированного жилья в общем объеме построенного жилья может достичь 12-15%.
Блокированная застройка в Европе и США
Блокированные и секционные дома популярны не только в России, но и за рубежом. Наиболее распространен этот формат в Великобритании, США, Канаде.
Там такие дома называют таунхаусами и представляют собой узкие 2-3-этажные дома, объединенные в единый архитектурный ансамбль общими стенами.
Выбор участка и проекта при строительстве блокированного дома
При выборе участка под блокированную застройку стоит обратить внимание на:
- Наличие разрешительной документации и проекта планировки
- Инженерное обеспечение территории
- Тип и этажность существующей застройки
При выборе проекта дома важны его ориентация на участке, планировка, этажность, архитектурный облик в контексте всего комплекса.
Достоинства и недостатки жизни в блокированном доме
Помимо очевидных преимуществ блокированного жилья, стоит обратить внимание и на определенные сложности, связанные с таким форматом проживания:
- Необходимость учитывать интересы соседей и согласовывать с ними вопросы эксплуатации
- Ограниченность перепланировок в связи с наличием несущих конструкций
Требования пожарной безопасности для блокированных домов
К блокированной жилой застройке предъявляются повышенные требования пожарной безопасности, установленные нормами и правилами.
В частности, между блоками необходимо соблюдать противопожарные расстояния от 6 до 15 м в зависимости от степени огнестойкости домов.
Кроме того, должны быть предусмотрены:
- Пожарные проезды и подъезды для спецтехники
- Придомовые площадки с пожарными гидрантами
- Системы оповещения и пожаротушения
Расчет стоимости блокированного дома
Себестоимость 1 кв.м. блокированного дома складывается из:
- Стоимости строительно-монтажных работ
- Затрат на внутреннюю отделку и инженерные сети
- Расходов на благоустройство и озеленение территории
Диапазон цен на блокированные дома составляет от 70 до 130 тыс. руб. за кв. м в зависимости от региона, материалов, отделки.
Оформление прав на блокированный дом
После приемки дома в эксплуатацию собственник оформляет:
- Технический и кадастровый паспорт на дом
- Свидетельство о собственности
- Документы на земельный участок
Право собственности регистрируется в Росреестре. Документы на дом и участок удостоверяют имущественные права владельца.
Управление блокированным домом
Собственники блокированных домов могут выбрать одну из форм управления:
- Непосредственное управление
- ТСЖ или ЖСК
- Управляющая компания
Выбор зависит от количества блоков и особенностей комплекса. Наиболее удобный вариант - ТСЖ или непосредственное управление.
Ремонт и реконструкция блокированного дома
При проведении ремонта или реконструкции блокированного дома необходимо учитывать архитектурно-планировочные решения всего комплекса застройки.
В частности:
- Согласовывать изменение фасадов здания и цветовых решений
- Не нарушать целостность несущих конструкций
- Не увеличивать этажность домов
Капитальный ремонт общих частей блокированных домов (крыша, фундамент, фасад) производится за счет средств собственников.
Блокированные дома на вторичном рынке недвижимости
Блокированное жилье пользуется спросом и на вторичном рынке. Главные преимущества таких домов при покупке:
- Более низкая цена по сравнению с индивидуальными домами
- Возможность приобретения жилья с земельным участком в городской черте
- Получение ипотеки и использование материнского капитала
Средняя стоимость вторичного блокированного жилья составляет 70-90 тыс. рублей за квадратный метр.
Перепланировка блокированного дома: возможности и ограничения
При перепланировке блокированного дома существуют определенные ограничения, связанные с наличием общих стен и конструкций:
- Запрещено изменять конфигурацию несущих стен, в том числе межблоковых
- Нельзя увеличивать нагрузку на фундамент без экспертизы
- Требуется согласование переноса инженерных коммуникаций
Вместе с тем, возможна перепланировка с изменением:
- Перегородок
- Дверных проемов
- Межкомнатного пространства
Безопасность проживания в блокированных домах
Блокированные дома относятся к более безопасному жилью по сравнению с многоквартирными домами. Это обусловлено рядом факторов:
- Меньшее количество жильцов
- Ограниченный доступ посторонних лиц на территорию
- Возможность установки сигнализации и видеонаблюдения
Вместе с тем, вопросы обеспечения безопасности в большей степени зависят от самих собственников и выбранной ими системы контроля доступа на территорию.
Вместо заключения
Блокированная жилая застройка - популярный формат комплексной малоэтажной жилой застройки, сочетающий в себе черты многоквартирных домов и коттеджной застройки. В статье подробно рассмотрены основные особенности, преимущества и недостатки блокированных домов, строительства и эксплуатации блок-комплексов, их архитектурная типология, правовое регулирование, экономика блокированной застройки в России и мире.