С 1 января 2017 года в России заработала новая система учета недвижимости - ЕГРН. Объединив в себе ГКН и ЕГРП, ЕГРН столкнулся с проблемой несоответствия данных. Что делать, если ваш объект получил статус "актуальные незасвидетельствованные"? В этой статье разберемся, что это значит и как с этим бороться.
История появления статуса "актуальные незасвидетельствованные"
До 2017 года в России существовало два разных реестра недвижимости - ГКН и ЕГРП. В Государственный кадастр недвижимости (ГКН) вносились технические характеристики объектов, такие как площадь, количество этажей, материал стен и т.д. А в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) регистрировались сведения о правах на недвижимость - собственники, договоры аренды, ипотеки и пр.
С вступлением в силу закона No 218-ФЗ с 1 января 2017 года эти два реестра объединились в один - Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). При этом возникла проблема - данные о одних и тех же объектах недвижимости в ГКН и ЕГРП часто не совпадали. Например, площадь квартиры в ЕГРП была меньше, чем в ГКН. Или этажность дома не сходилась в разных реестрах.
Чтобы разрешить эти коллизии, Росреестр ввел специальные статусы для сведений в ЕГРН:
- "Актуальные" - данные полностью совпадают в ЕГРП и ГКН;
- "Актуальные незасвидетельствованные" - есть расхождения в сведениях из ЕГРП и ГКН.
Статус "актуальные незасвидетельствованные" обычно присваивался в двух случаях:
- В ГКН были внесены более актуальные данные, чем в ЕГРП. Например, после ремонта площадь квартиры увеличилась, но это не отразили в ЕГРП.
- В ГКН и ЕГРП изначально содержались разные сведения об объекте. Например, из-за разных методик подсчета площади.
Таким образом, статус "актуальные незасвидетельствованные" сигнализировал о том, что требуется уточнение и синхронизация данных в ЕГРН. Эта мера должна была упорядочить учет недвижимости при переходе на новую систему.
Как узнать статус сведений об объекте в ЕГРН?
Узнать, есть ли у вашего объекта недвижимости статус "актуальные незасвидетельствованные", можно несколькими способами:
- В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости в разделе "Особые отметки".
- При запросе выписки о характеристиках объекта недвижимости из ЕГРН.
- Сравнив данные о вашем объекте в выписках из ЕГРП и ГКН до 2017 года.
- Обратившись за консультацией в Росреестр.
Стоит обратить внимание, если площадь, количество этажей или другие важные характеристики объекта не совпадают в разных документах. Это может указывать на статус "актуальные незасвидетельствованные".
В некоторых случаях статус присваивался ошибочно из-за технических накладок при объединении ГКН и ЕГРП. Поэтому стоит убедиться, что расхождение данных не случайное.
Если вы планируете сделки с объектом недвижимости, обязательно проверьте его статус заранее. Это поможет избежать ненужных приостановок и отказов при оформлении.
Почему опасно игнорировать статус "актуальные незасвидетельствованные"?
Статус "актуальные незасвидетельствованные" влечет за собой ряд неприятных последствий:
- Росреестр будет приостанавливать любые регистрационные действия с объектом.
- Высок риск отказа в осуществлении кадастрового учета и регистрации прав на объект.
- Невозможно будет зарегистрировать сделки купли-продажи, аренды, ипотеки.
- Объект может быть признан самовольной постройкой со всеми вытекающими.
- Возможны штрафы со стороны уполномоченных органов.
- Снизится ликвидность и рыночная стоимость объекта недвижимости.
Как видим, игнорировать этот статус крайне нежелательно. Наличие статуса "актуальные незасвидетельствованные" - это исправимая ситуация, но требующая вмешательства и устранения противоречий в данных.
Далее разберемся, в каких случаях возникает этот статус и как можно его изменить на "актуальные".
Причины получения объектом статуса "актуальные незасвидетельствованные"
Основными причинами расхождения данных в ЕГРН, приводящими к присвоению статуса "актуальные незасвидетельствованные", являются:
- Технические ошибки при формировании ЕГРН из ГКН и ЕГРП.
- Разные методики подсчета площадей и других характеристик объекта в ГКН и ЕГРП.
- Работа разных органов технической инвентаризации, вносивших данные в ГКН и ЕГРП.
- Перепланировки, реконструкция, пристройки, проведенные без должного оформления.
- Несанкционированное строительство или изменение параметров объекта.
- Устаревшие данные в ЕГРП и более актуальные данные в ГКН.
Как изменить статус объекта на "актуальные"?
Чтобы избавиться от опасного статуса "актуальные незасвидетельствованные", необходимо:
- Подать заявление в Росреестр о снятии этого статуса.
- Запросить технические документы по объекту из ЕГРН.
- Предоставить документы, подтверждающие изменение характеристик объекта.
- Получить заключение от СРО в случае неоформленной перепланировки.
- Приложить разрешительную документацию при значительных изменениях.
- Учесть особенности для садовых домов и объектов без разрешения на строительство.
- Дождаться изменения статуса Росреестром в течение установленного срока.
Меры предосторожности в будущем
Чтобы впредь избежать проблем со статусом объектов в ЕГРН, необходимо:
- Своевременно регистрировать все изменения характеристик недвижимости.
- Получать разрешения на перепланировки, реконструкцию и строительство.
- Проверять объекты на предмет статуса перед сделками.
- Не допускать расхождений данных между ГКН и ЕГРП.
- Контролировать внесение изменений при межведомственном взаимодействии.
Рекомендации юристов по спорным ситуациям со статусом
В сложных случаях имеет смысл обратиться к профессиональному юристу, специализирующемуся на недвижимости. Опытные эксперты могут:
- Оценить ситуацию и шансы на успех.
- Составить оптимальный пакет документов.
- Выбрать верную линию защиты.
- Проконсультировать по спорным моментам.
- Оспорить неправомерные действия или бездействие Росреестра.
Юрист поможет избежать распространенных ошибок и сэкономит время на решение проблемы со статусом объекта в ЕГРН.
Особенности снятия статуса для земельных участков
Если статус "актуальные незасвидетельствованные" присвоен земельному участку, есть ряд особенностей при его снятии:
- Изменение характеристик земельного участка происходит чаще, чем у других объектов.
- Раздел или объединение участков не всегда фиксируется в ЕГРП.
- Границы земельных участков могут уточняться при межевании.
Поэтому при подаче документов в Росреестр о снятии статуса с земельного участка к заявлению желательно приложить:
- Межевой план участка.
- Акты обследования и согласования границ.
- Решения об утверждении границ земельного участка.
Эти документы помогут подтвердить правильность характеристик земельного участка в ЕГРН.
Порядок изменения статуса участков под ИЖС
Для земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), процедура снятия статуса "актуальные незасвидетельствованные" имеет свои особенности:
- Нужны документы, подтверждающие разрешенное использование земельного участка для ИЖС.
- Требуются документы о постройках на участке (разрешение на строительство, техпаспорт).
- Если постройки отсутствуют, достаточно только заявления.
- Статус должен быть изменен Росреестром в течение установленного срока.
При соблюдении этих условий земли, предназначенные для ИЖС, могут быть исключены из категории "имеют статус актуальные незасвидетельствованные".
Взаимодействие с Росреестром при изменении статуса
При подаче документов на изменение статуса объекта недвижимости в ЕГРН заявитель взаимодействует с Росреестром следующим образом:
- Подает заявление и пакет документов в бумажном или электронном виде.
- Получает уведомление о приеме документов от Росреестра.
- Росреестр осуществляет проверку и обработку документов.
- Росреестр изменяет статус объекта или отказывает в изменении.
- Заявитель информируется о результате рассмотрения документов.
В случае отказа или бездействия Росреестра решение можно обжаловать в судебном порядке.
Судебная практика по изменению статуса объектов в ЕГРН
При возникновении споров с Росреестром по поводу статуса объекта граждане могут обращаться с исками в суд. По данным Верховного Суда РФ, наиболее распространены следующие основания для судебных разбирательств:
- Отказ Росреестра в изменении статуса объекта в ЕГРН.
- Бездействие Росреестра при рассмотрении заявления.
- Нарушение Росреестром сроков рассмотрения документов.
- Установление статуса в отношении объекта в ЕГРН без заявления.
По статистике, около 65% таких исков удовлетворяются судом в пользу граждан. Таким образом, правовые механизмы позволяют при необходимости оспорить решение Росреестра.
