Что такое эскроу-счет и каковы ее особенности?

Эскроу-счета стали неотъемлемой частью сделок с недвижимостью в России. Хотя эта система работает уже несколько лет, многие все еще путаются в тонкостях. Давайте разберемся, что представляет собой эскроу-счет, как он работает, когда открывается и закрывается. Узнаем, какие преимущества и недостатки у этого механизма. Рассмотрим особенности эскроу-счетов в долевом строительстве и при покупке готового жилья.

В статье подробно разбирается, что представляет собой эскроу-счет и как он работает при сделках с недвижимостью в России. Рассматриваются особенности использования эскроу-счетов в долевом строительстве и при покупке готового жилья. Обсудим преимущества и недостатки такой схемы расчетов, ответим на часто задаваемые вопросы по этой теме. Дадим практические советы по выбору и открытию эскроу-счета.

1. Что такое эскроу-счет и зачем он нужен

Эскроу-счет – это специальный банковский счет, на который покупатель вносит деньги за недвижимость. Средства блокируются на этом счете до выполнения определенных условий, прописанных в договоре между продавцом, покупателем и банком. Эскроу-счет позволяет защитить интересы обеих сторон сделки с недвижимостью.

Покупатель может быть уверен, что его деньги не исчезнут, а останутся заблокированными на счете до передачи ему ключей от квартиры. Продавец также застрахован от возможного отказа покупателя от сделки – средства не могут быть просто забраны обратно по первому требованию.

В России эскроу-счета наиболее часто используются:

• При покупке квартир в строящемся доме по 214-ФЗ.
• При покупке готового жилья в ипотеку.
• При расчетах между юридическими лицами по крупным сделкам.

2. Как открывается эскроу-счет

Чтобы открыть эскроу-счет, покупателю потребуются:

• Паспорт.
• Подписанный договор купли-продажи или участия в долевом строительстве.
• Свидетельство о госрегистрации права собственности на объект, если сделка купли-продажи.

Банк для открытия счета выбирает застройщик при получении проектного финансирования. Это может быть Сбербанк, ВТБ, банк ДОМ.РФ и другие. Покупатель просто обращается в выбранный банк и подает заявление об открытии счета вместе с договором.

Процедура открытия занимает 1-3 рабочих дня, осуществляется бесплатно. Для юридических лиц могут потребоваться дополнительные документы.

3. Порядок использования средств на эскроу-счете

После заключения договора счета эскроу и внесения на него средств, доступ к ним блокируется. Ни покупатель, ни продавец не могут свободно использовать эти деньги.

Продавец получает доступ к средствам только после выполнения прописанных в договоре условий, чаще всего – передача ключей покупателю.

Если продавец не выполняет обязательств, деньги возвращаются обратно на счет покупателя. Эскроу-счет нельзя приравнивать к депозиту в банке.

Эскроу-счет – это нейтральный механизм, который гарантирует сохранность средств до определенного момента.

4. Эскроу-счета в долевом строительстве

Использование эскроу-счетов в долевом строительстве стало обязательным в России с 2019 года. Это исключило появление новых обманутых дольщиков.

Ранее средства дольщиков зачислялись на счет застройщика и тратились на строительство. При банкротстве компании люди теряли деньги. Теперь средства блокируются на эскроу-счете в банке до сдачи дома.

Схема расчетов через эскроу при покупке квартиры в новостройке:

1. Заключение договора долевого участия.
2. Открытие эскроу-счета в банке застройщика.
3. Внесение на счет средств от покупателя и банка-кредитора.
4. Блокировка доступа к средствам до сдачи дома.
5. Получение застройщиком денег после сдачи дома.

Средства на эскроу-счете в долевом строительстве застрахованы на сумму до 10 млн рублей.

5. Особенности эскроу при покупке готового жилья

При покупке готовой квартиры открытие счета эскроу позволяет провести сделку максимально безопасно для покупателя и продавца по сравнению с расчетом наличными.

Преимущества эскроу-счета:

• Нет риска мошенничества.
• Удобство для покупателя – не нужно носить большую сумму денег.
• Возможность оформления ипотеки.
• Экономия времени в сравнении с банковской ячейкой.

Схема покупки готового жилья через эскроу проста: деньги блокируются на счете до регистрации права собственности на покупателя.

6. Преимущества и недостатки эскроу-счетов

У системы расчетов через эскроу-счета есть как плюсы, так и минусы.

К преимуществам можно отнести:

• Повышенная надежность сделки и защита прав покупателя и продавца.
• Прозрачность расчетов.
• Удобство для покупателя – не нужно снимать и перевозить наличные.

Среди недостатков:

• Ограничение по сумме возврата средств до 10 млн рублей.
• Рост цен на недвижимость из-за дополнительных издержек для застройщиков.

Проведем SWOT-анализ использования эскроу-счетов в России:

7. Вопросы по открытию и использованию эскроу-счета

Рассмотрим самые частые вопросы, возникающие у покупателей недвижимости при работе с эскроу-счетами.

Можно ли закрыть эскроу-счет досрочно?

Нет, нельзя досрочно закрыть эскроу-счет или забрать с него деньги. Средства разблокируются только при выполнении условий договора.

Как быть, если обанкротился банк с эскроу-счетом?

Средства на эскроу-счете застрахованы как банковский вклад до 10 млн рублей. Если сумма больше, риски компенсации выше этой суммы несет владелец счета.

8. Тенденции и перспективы развития эскроу в России

По данным ЦБ РФ, на начало 2020 года в России было открыто более 240 тысяч эскроу-счетов на общую сумму 1,5 трлн рублей. Эксперты прогнозируют дальнейший значительный рост использования эскроу.

Ожидаются изменения в законодательстве, которые расширят сферы применения эскроу-счетов. Также банки активно развивают удобные онлайн-сервисы по открытию и обслуживанию таких счетов.

9. Советы по выбору и открытию эскроу-счета

Чтобы максимально обезопасить сделку с недвижимостью, при выборе и открытии эскроу-счета следует учесть несколько советов.

Выбирайте надежный банк с государственным участием

Лучше доверять крупным и устойчивым банкам, таким как Сбербанк, ВТБ, Банк ДОМ.РФ. У них выше гарантии сохранности средств и стабильной работы.

Старайтесь открывать эскроу-счет на ранних этапах сделки

Если открыть счет эскроу заранее, до внесения средств, можно избежать сюрпризов и задержек в процессе оформления сделки.

Тщательно проверяйте условия договора перед подписанием

Убедитесь, что в договоре прописан порядок возврата средств в случае невыполнения обязательств продавцом. При необходимости скорректируйте условия.

Рассмотрите возможность онлайн-открытия счета эскроу

Многие банки предоставляют услугу удаленного открытия и обслуживания эскроу-счета через мобильное приложение или интернет-банк. Это быстрее и удобнее личного визита.

10. Риски при осуществлении расчетов через эскроу-счета

Несмотря на многочисленные преимущества, эскроу-счета не лишены и определенных рисков.

Риск превышения суммы выплаты над лимитом в 10 млн рублей

При банкротстве банка возмещается только сумма до 10 млн рублей. Если на счете больше, разницу получить не удастся.

Риск отказа от сделки и "заморозки" средств

Если кто-то из участников отказывается от сделки, деньги остаются заблокированными на счете на неопределенный срок.

Риск задержек при расторжении договора

Процедура возврата средств при расторжении договора может занять много времени из-за бюрократических проволочек.