Срок действия отчета об оценке - важный вопрос для владельцев недвижимости. От этого зависят права и обязанности сторон сделки при использовании отчета. Давайте разберемся, как определяется срок действия отчета об оценке, когда он может быть продлен или нужно заказывать новый отчет.
Понятие отчета об оценке
Отчет об оценке - это документ, составленный по результатам определения стоимости объекта оценки. Он содержит обоснование полученных результатов.
В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов.
Отчеты бывают на бумажном носителе или в электронном виде. Они должны соответствовать определенным требованиям.
Виды отчетов
- Отчет об оценке рыночной стоимости
- Отчет об оценке кадастровой стоимости
- Отчет об оценке ликвидационной стоимости
- Отчет об оценке инвестиционной стоимости
В этой статье мы рассмотрим вопросы, связанные со сроком действия отчета об оценке рыночной стоимости. Этот показатель чаще всего интересует владельцев недвижимости.
Срок действия отчета об оценке рыночной стоимости
Срок действия отчета об оценке определяется исходя из установившейся практики.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, срок действия отчета об оценке 6 месяцев. За это время отчет считается актуальным при совершении сделок с объектом оценки.
Однако на практике банки и другие организации, использующие отчеты об оценке, могут устанавливать свои требования к срокам. Например, для оформления ипотеки банки обычно запрашивают отчет со сроком действия не более 3 или 6 месяцев.
Факторы срока действия
На срок действия отчета влияют:
- Вид определяемой стоимости
- Объект оценки
- Дата оценки
- Рыночная ситуация
Подробнее рассмотрим эти факторы в следующем разделе.
Факторы, влияющие на срок действия отчета
срок действия отчета об оценке недвижимости
Для объектов недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений) действуют особые требования законодательства в части оценки для совершения сделок и в иных случаях.
Проведение оценки является обязательным при вовлечении в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям.
В отношении частной недвижимости законодательством не установлена обязательность проведения оценки. Но на практике банки и другие участники сделок запрашивают отчеты об оценке, например, в случаях ипотечного кредитования, раздела имущества между супругами и других.
Таким образом, для объектов недвижимости порядок определения срока действия отчета имеет свою специфику. Рассмотрим основные моменты подробнее.
Особенности отчетов для квартир
При оценке квартир также есть ряд особенностей в части сроков действия отчетов.
Срок действия отчета об оценке квартиры может быть меньше из-за более динамичного рынка. Например, в крупных городах с активным строительством нового жилья и ипотечным кредитованием цены на квартиры-вторички могут меняться очень быстро.
Требования банков по срокам отчетов для квартир
При выдаче ипотечных кредитов под залог банки обычно запрашивают отчет об оценке квартиры со сроком действия не более 3-6 месяцев на дату одобрения кредита.
Это связано с тем, что банки хотят минимизировать риски изменения стоимости залогового обеспечения. Поэтому они настаивают на максимальной актуальности оценки.
Как продлить срок действия отчета об оценке квартиры
Если отчет об оценке квартиры уже есть, но его срок действия истекает, можно обратиться к оценщику за заключением о неизменности рыночной стоимости.
Такое заключение выдается на основе анализа текущего состояния рынка недвижимости в данном сегменте и локации.
Переоценка квартиры: когда требуется
Если отчет устарел и требуется банку или для сделки, необходимо заказать переоценку квартиры. При этом оцениваются актуальные характеристики объекта и рыночная конъюнктура.
Стоимость переоценки, как правило, ниже, чем первичной оценки. Но затраты на нее необходимо учитывать при планировании сделки.
Периодическое обновление отчета об оценке квартиры
Чтобы минимизировать расходы на оценку, можно регулярно обновлять отчет, не дожидаясь окончания срока его действия.
Такая актуализация отчета занимает меньше времени и стоит дешевле полноценной переоценки. При этом в отчет вносятся данные о текущем состоянии рынка и объекта.
Самостоятельный анализ изменения цен на квартиры
Можно также самому отслеживать цены на аналогичные объекты в выбранном районе с помощью открытых источников:
- Объявления на популярных сайтах недвижимости
- Данные Росреестра о продажах недвижимости
- Аналитика риэлторских компаний и банков
Если значительных изменений цен не произошло, можно обратиться к оценщику за заключением для продления срока действия отчета.
Выбор оптимального подхода к актуализации отчета
Подход к обновлению отчета об оценке квартиры выбирается исходя из:
- Потребностей собственника
- Требований банка или другой организации
- Активности рынка недвижимости
- Расходов на оценку
Оптимальный вариант позволяет сэкономить на оценке и получить актуальный документ для сделки с квартирой.
Влияние местоположения квартиры на актуальность отчета
Локация квартиры также важна для определения оптимальной периодичности обновления отчета об оценке.
В районах активного строительства или со стагнирующим спросом цены могут меняться быстрее. Здесь потребуется более частая актуализация отчета - раз в 3-6 месяцев.
В стабильных спальных районах переоценку достаточно делать 1 раз в год или реже. При этом экономия средств на оценке будет больше.
Учет класса квартиры при планировании переоценки
Элитные квартиры менее подвержены колебаниям цен. Для них отчеты сохраняют актуальность дольше - до 1-2 лет.
Квартиры эконом-класса нуждаются в переоценке чаще - каждые 6-12 месяцев. Это связано с более динамичным рынком в данном сегменте.
Прогнозирование рыночной ситуации при планировании обновления отчета
Для выбора оптимальной периодичности актуализации отчета об оценке квартиры важно учитывать прогнозы в отношении рынка недвижимости.
Ожидаемый рост цен или стагнация позволят реже обновлять отчет. В случае возможного падения цен лучше запланировать более частую переоценку.
Варианты продления срока действия отчета оценки квартиры
Если отчет об оценке квартиры потерял актуальность, есть несколько вариантов продления срока его действия без полноценной переоценки:
- Получение заключения о неизменности оценочной стоимости объекта
- Частичное обновление отчета с учетом текущего состояния рынка
- Индексация стоимости квартиры с помощью коэффициентов
Подходящий вариант выбирается индивидуально с учетом требований банка или другой организации.
Преимущества регулярной актуализации стоимости квартиры в отчете
Основные плюсы обновления оценки вместо переоценки:
- Экономия времени и денег
- Получение актуальных данных по объекту и рынку
- Возможность использовать отчет по назначению дольше
При выборе подхода нужно учитывать изменчивость рынка и свои возможности по бюджету на оценку квартиры.
Выбор оценщика при обновлении отчета
При необходимости актуализации отчета об оценке квартиры встает вопрос о выборе оценщика.
Лучше обратиться к тому же специалисту, что составлял первоначальный отчет. Это позволит учесть предыдущие результаты и методику оценки.
Стоимость обновления данных в отчете об оценке квартиры
Стоимость актуализации отчета по сравнению с переоценкой обычно ниже на 30-50%. Экономия зависит от объема вносимых изменений.
Полная переоценка нужна, если прошло 3 года с даты предыдущей. Для ежегодного обновления данных достаточно мини-оценки.
Особенности продления срока действия отчета для ипотеки
Если отчет оценки квартиры нужен для оформления ипотеки, банки обычно требуют свежий документ сроком до 6 месяцев.
В этом случае потребуется либо полноценная переоценка, либо актуализация имеющегося отчета непосредственно перед обращением в банк.