Непосредственное управление многоквартирным домом - это один из вариантов управления домом, при котором собственники берут на себя решение всех текущих вопросов, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества, без создания ТСЖ или найма управляющей компании.
Что такое непосредственное управление и кому оно подходит
Согласно ст. 164 ЖК РФ, при непосредственном управлении собственники помещений сами заключают договоры на обслуживание и ремонт дома с подрядными организациями, а также индивидуально - на поставку коммунальных услуг.
Такой вариант управления может подойти небольшим домам, где немного собственников. Оптимальное число - не более 20 квартир. При большем количестве людей сложнее оперативно принимать решения по текущим вопросам.
Порядок принятия решения о непосредственном управлении
Чтобы начать непосредственно управлять домом, необходимо:
- Провести общее собрание собственников.
- Большинством голосов выбрать данный способ управления.
- Утвердить порядок распределения обязанностей и полномочий между собственниками.
- Определить ответственное лицо для взаимодействия с третьими лицами или выдать доверенность одному из собственников.
Важно понимать, что в дальнейшем потребуются регулярные общие собрания для оперативного решения текущих вопросов.
Особенности заключения договоров
Согласно ст. 164 ЖК РФ, при непосредственном управлении договоры на содержание и ремонт дома заключаются от имени всех или большинства собственников. А вот на коммунальные услуги (электричество, водоснабжение и т.п.) каждый собственник заключает индивидуальный договор.
Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
То есть если должник не оплачивает услуги, отключать могут только его квартиру, а не весь подъезд.
Права и обязанности собственников при непосредственном управлении
Основные права собственников:
- Самостоятельно контролировать процессы управления домом.
- Тратить деньги по своему усмотрению, а не по статьям, навязанным управляющей компанией.
- Не платить агентскую комиссию управляющей компании.
Обязанности:
- Следить за исполнением договоров.
- Контролировать качество выполненных работ.
- Вести техническую документацию дома.
- Планировать и организовывать работы по ремонту и содержанию дома.
- Готовить и проводить общие собрания собственников.
Как видно из списков, непосредственное управление требует немалых трудозатрат и вовлеченности от собственников.
Возможные сложности
Хотя непосредственное управление имеет ряд преимуществ, у этого способа есть подводные камни:
- Трудности с созывом общих собраний и консенсусом при принятии решений.
- Отсутствие профессиональных компетенций по вопросам ЖКХ у собственников.
- Сложности с контролем исполнения договоров в связи со множеством подрядчиков.
- Вероятность финансовых злоупотреблений и хищений.
Если дом небольшой и собственники активные, такие риски можно минимизировать. Но чем больше людей, тем это сложнее.
Рекомендации по организации непосредственного управления
Чтобы минимизировать риски при непосредственном управлении домом, можно дать следующие рекомендации:
- Заранее определить регламент и график общих собраний собственников на год.
- Ввести онлайн-голосование по несложным текущим вопросам.
- Распределить обязанности среди собственников с учетом их возможностей и желания участвовать.
- Привлекать для сложных вопросов ЖКХ профессионального консультанта на возмездной основе.
Также полезно будет сразу на начальном этапе утвердить способы оповещения собственников о созыве собраний, порядок голосования для принятия решений, перечень документов для ведения технического учета в доме.
Ст. 164 ЖК РФ о возможности передачи полномочий
Согласно пункту 3 ст. 164 ЖК РФ, собственники могут выбрать уполномоченное лицо для взаимодействия с третьими лицами. Это может быть один из собственников или стороннее лицо по доверенности.
Такой способ может немного упростить процесс управления домом. Однако полномочия такого лица ограничены представлением интересов собственников во внешних вопросах. Принятие же решений по использованию средств, содержанию и ремонту общего имущества по-прежнему остается за собственниками.
Ст. 164 ЖК РФ и регистрация договоров в ГИС ЖКХ
С 1 июля 2019 года вступили в силу поправки в ст. 164 ЖК РФ о необходимости регистрировать некоторые договоры при непосредственном управлении домом в Государственной информационной системе ЖКХ (ГИС ЖКХ).
Речь идет о договорах на обслуживание и ремонт внутридомового газового оборудования, лифтов, общедомовых приборов учета и т.п. Такая мера призвана повысить контроль и прозрачность расходования средств при ст. 164 ЖК РФ.
Финансовые аспекты непосредственного управления
При непосредственном управлении отсутствуют статьи расходов, характерные для обслуживания УК или ТСЖ. Это позволяет:
- Экономить на комиссионных УК или зарплате правления ТСЖ.
- Тратить средства строго по необходимости без накладных расходов.
- Накапливать свободные средства на счете дома.
С другой стороны, придется оплачивать юридические или бухгалтерские услуги для ведения отчетности, если собственными силами с этим не справиться.
Особенности учета платежей при непосредственном управлении
Поскольку договоры на коммунальные услуги при ст. 164 ЖК РФ заключаются каждым собственником индивидуально, это влияет и на порядок расчетов.
Каждый собственник:
- Получает и оплачивает счета за коммунальные услуги самостоятельно.
- Несет ответственность только за свои долги, без солидарной ответственности за соседей.
- Имеет право выбирать удобные для себя способы передачи показаний приборов учета и оплаты счетов.
Что касается расходов на содержание и ремонт дома, оплата производится в соответствии с долей собственности каждого лица в общем имуществе дома.
Нюансы отключения коммунальных услуг при непосредственном управлении
Согласно законодательству, за долги могут отключить только конкретную квартиру должника, но не весь подъезд или дом. Поскольку договоры индивидуальные у каждого жильца.
Однако на практике бывают ситуации, когда в многоквартирном доме одна общедомовая система отопления, ГВС, холодного водоснабжения. И коммунальщики просто перекрывают подачу для всего дома, если хотя бы один собственник задолжал.
Чтобы избежать такой ситуации, нужно заранее на общем собрании прописать в договорах с ресурсоснабжающими организациями условие о недопустимости отключения всего дома из-за долгов одного собственника.
Плюсы и минусы перехода от УК к непосредственному управлению
Среди основных плюсов можно выделить:
- Экономия средств на комиссионных УК.
- Контроль собственников за расходами на управление, содержание и текущий ремонт дома.
- Возможность гибко планировать работы в доме, а не по навязанному плану УК.
К минусам относятся:
- Затраты личного времени и усилий собственников на самостоятельное управление.
- Отсутствие гарантий качества выполнения работ подрядчиками.
- Риски финансовых злоупотреблений со стороны недобросовестных соседей.
Поэтому перед переходом от УК следует тщательно все взвесить и убедиться в том, что большинство собственников готовы и способны участвовать в управлении домом.