Многие люди предпочитают приобретать квартиры в недостроенных домах. Это дает им возможность получить жилье по приемлемым ценам, в оптимальном районе и с нужной планировкой. Для этого между покупателем и застройщиком составляется ДДУ (договор долевого участия). В нем прописываются цена объекта, срок его сдачи и другие важные параметры. Если нарушаются сроки или иные условия контракта, то взимается неустойка с застройщика. Поэтому каждый человек, становящийся участником строительства, должен разобраться в правилах взимания данной суммы.
Законодательное регулирование
Еще в 2005 году был принят специальный закон ФЗ №214, регулирующий правила участия граждан в долевом строительстве многоэтажек. Большое внимание в данном законодательном акте уделяется именно составлению ДДУ, а также тем сведениям, которые должны содержаться в этом соглашении.
Основные положения закона:
- Обязательным условием приобретения недвижимости в строящемся объекте является формирование ДДУ, поэтому не допускается со стороны дольщика подписывать какие-либо иные соглашения, даже если на этом настаивает застройщик.
- На другие контракты не действуют правила, указанные в ФЗ №214.
- Если нарушаются права граждан, то они могут взыскать неустойку с застройщика.
- При расчете данного платежа может использоваться информация из самого договора или ставка рефинансирования, установленная на момент возникновения нарушения со стороны застройщика.
Обязательным моментом является то, то ДДУ должен составляться исключительно в письменном виде. Его регистрация в Росреестре обязательна.
Что должно прописываться в договоре
Каждый человек, планирующий участвовать в строительстве многоквартирного дома, должен тщательно изучить соглашение, составляемое с застройщиком, чтобы убедиться, что в нем прописаны все необходимые положения, касающиеся приобретаемого жилья. Многие компании могут использовать разнообразные хитрости, с помощью которых невозможно будет взыскать неустойку с застройщика, независимо от того, какие он совершил нарушения.
Обязательно в соглашении должна иметься информация:
- Точные сведения о будущем доме и каждой квартире (ее площадь, адрес, этажность и другие параметры).
- Дата, когда строение должно вводиться в эксплуатацию.
- Стоимость квартиры.
- Порядок, на основании которого деньги должны вноситься дольщиком за свое будущее жилье.
- Гарантийный срок на квартиру.
- Способы, на основании которых застройщик будет исполнять свои обязательства по этому соглашению.
Если отсутствует хотя бы одно из вышеперечисленных условий, то это является основанием для признания такого соглашения недействительным, причем имеется уже схожая судебная практика. Неустойка застройщиком выплачивается при нарушении стандартных условий. Наиболее часто это связано с тем, что объект не сдается в установленные сроки.
В договоре может быть прописан размер данного платежа, а если он по каким-либо причинам отсутствует, то придется пользоваться для расчета показателем ставки рефинансирования на конкретный момент времени.
Обязанности застройщика
Компания, которая возводит объект и с которой заключается ДДУ, должна исполнять все условия, прописанные в договоре.
Обязанности застройщика:
- В установленные сроки, прописанные в соглашении, объект должен вводиться в эксплуатацию.
- После сдачи объекта происходит передача квартир дольщикам.
- Процесс строительства может реализоваться своими силами или с привлечением сторонних компаний, специализирующихся на возведении разных объектов. Эти сведения отражаются в документе.
- Именно застройщик несет разные риски, если по каким-либо причинам строение будет повреждено или полностью уничтожено.
Все дольщики могут контролировать исполнение обязанностей строительной компании путем проверки различной документации. Также дольщики имеют право контролировать ход работ на строительной площадке. Если имеются разные нарушения, то гражданами может взыскиваться неустойка с застройщика.
Обязанности дольщиков
Участники строительства также должны помнить о своих обязанностях по отношению к строительной фирме. К таковым относится необходимость своевременного перечисления денег за объект. Все сроки оговариваются в самом договоре.
После сдачи объекта в эксплуатацию требуется его принять. Если со стороны дольщиков также будут зафиксированы нарушения, то застройщики могут пользоваться разными методами воздействия.
По ФЗ №214 обеспечивается эффективная защита дольщиков, поэтому они могут не только взыскивать неустойку, но и использовать другие методы. При некоторых обстоятельствах дольщики могут расторгать соглашение без согласия застройщика.
В какие сроки должны сдаваться объекты
Все сроки, на основании которых квартиры должны передаваться дольщикам, указываются в ДДУ. Этот договор является одинаковым для всех граждан, принимающих участие в строительстве многоэтажки.
Нередко по объективным причинам компании не могут уложиться в установленный срок. Если застройщик может доказать, что действительно нет его вины в таких результатах, то за два месяца он предупреждает дольщиков о том, что будут задержки с принятием объекта в эксплуатацию. В уведомлении предлагается составить дополнение к соглашению, на основании которого продлевается предыдущий срок.
Если не будет выполнено данное условие, то взыскивается неустойка с застройщика.
По каким причинам возникают проблемы
Нарушение сроков сдачи объекта может быть связано с разными причинами, к которым относятся:
- Отсутствие денежных средств у компании.
- Не поставляются материалы или техника в установленные сроки.
- Погодные условия не подходят для запланированных работ.
- Застройщик объявляет себя банкротом.
- Компания выкупается другой организацией.
Основания могут появляться по вине компании или при ее отсутствии. Если через суд фирма докажет, что не могла повлиять на причины задержки строительства, то не будет начисляться неустойка.
Алгоритм взыскания средств
Если дольщики сталкиваются с тем, что задерживаются сроки сдачи объекта, но об этом не было уведомления, то они могут рассчитывать на неустойку. Сам процесс делится на этапы:
- Производится расчет, на основании которого определяется оптимальный размер платежа.
- Первоначально составляется претензия к застройщику о выплате неустойки.
- Ожидается решение по поводу правомочности неустойки.
- Составляется иск в суд, если застройщик игнорирует права участников договора.
Дольщики могут добиваться взыскания денежных средств на основании ФЗ №214, ст. 310 ГК и ст. 3 ГПК.
Как рассчитывается платеж
Требование неустойки от застройщика должно содержать сведения о ее размере, поэтому предварительно сами дольщики должны заняться расчетами.
Размер неустойки при отсутствии нужных сведений в договоре определяется как 1/300 ставки рефинансирования ЦБ. Надо использовать информацию о данной ставке на день, когда подается иск в суд или претензия застройщику.
Если дольщиком является физлицо, то по ст. 6. ФЗ №214 начисляется неустойка в двойном размере.
Пример расчета
Рассмотрим на примере, как начисляется сумма неустойки. Дольщиком выступает физлицо, поэтому взимается 2/300 ставки рефинансирования. На день, когда рассматривается данное дело, установлена ставка в размере 7,75%. Квартира обладает стоимостью в размере 2,3 млн руб. Сама просрочка равна году, поэтому срок сдачи был просрочен на 365 дней.
При таких условиях неустойка будет такая: 2 300 000 х 365 х 2/300 х 7,75/100 = 433742 руб. Из-за длительной просрочки начисляется значительная сумма средств. А если появляется такая проблема у многих дольщиков, застройщик обязан выплачивать деньги им всем. Поэтому нередко при наличии просрочки компания предлагает дольщикам возможность расплатиться без суда меньшей суммой. Граждане вправе решать, будут они обращаться в суд или согласятся на предложение застройщика.
Правила досудебного взыскания
Перед обращением в суд обязательно составляется претензия застройщику о выплате неустойки. Этот этап невозможно пропустить, так как суд обязательно потребует доказательства попытки решить вопрос мирным путем.
Процесс досудебного решения такой проблемы делится на этапы:
- Подготовка претензии. Ниже приводится ее образец. Неустойка застройщиком выплачивается на основании сведений из этого документа. В этом случае в добровольном порядке решается возникшая проблема.
- В претензии надо указывать ссылки на законы, а также вносить выдержки из самого договора.
- Составляется документ в двух экземплярах. Один документ передается компании, а на другом ставится отметка о принятии, после чего он остается у гражданина.
- Чтобы гарантировать правильность оформления такой претензии, рекомендуется воспользоваться помощью опытного юриста.
- В документе должен производиться правильный расчет неустойки. Нередко в ДДУ предусматриваются дополнительные выплаты, которые также можно взыскать с застройщика.
- Указывается пункт, что граждане понесли убытки из-за задержки срока сдачи, так как вынуждены были снимать жилье.
- Совместно с претензией передается застройщику пакет документов. В него входит копия паспорта дольщика, копия ДДУ и документов, подтверждающих внесение средств за квартиру.
- Направлять документы надо с описью вложения и уведомлением о вручении. Также можно посетить офис компании для передачи бумаг в руки секретарю.
При обращении напрямую к застройщику нужно потребовать, чтобы была поставлена специальная отметка на втором экземпляре претензии застройщику. Неустойки должны выплачиваться на основании сведений из этого документа.
Как составить правильно претензию?
Образец взыскания неустойки с застройщика через претензию представлен ниже.
При составлении этого документа учитываются такие требования:
- Точно прописывается название компании. Сведения можно взять из ДДУ.
- Указываются регистрационные данные соглашения.
- Приводятся все требования заявителя, на основании которых происходит взыскание неустойки с застройщика по долевому договору.
- Вносятся разные пояснения к расчету данной суммы.
- Отдельно описываются все документы, прилагаемые к претензии.
- Проставляются дата подачи заявления и подпись гражданина.
Отказ в назначении неустойки может быть обусловлен отсутствием в документе сведений о заявителе.
Образец претензии застройщику о неустойке составлен максимально понятно и удобно. Необходимо внести только данные о гражданине в имеющуюся форму. Не требуется пользоваться какими-либо унифицированными документами, поэтому допускается написание заявления в свободном виде.
Порядок судебного взыскания
Нередко застройщики не отвечают на претензии или принимают отрицательное решение. Они надеются на то, что дольщики не будут обращаться в суд.
При таких условиях надо подать иск в суд, чтобы на основании принятого решения была взыскана нужная сумма с нарушителя договора.
Подготовка иска и других документов
Исковое заявление о неустойке с застройщика может составляться самостоятельно или приглашенным адвокатом. Документ должен содержать такие пункты:
- Требование о взыскании неустойки и выплате компенсации морального ущерба.
- Наименование и адрес суда, куда подается иск.
- ФИО истца и адрес его регистрации.
- Сведения об ответчике.
- Характер нарушения прав дольщиков, а также перечисляются все их требования.
- Обоснование требований законодательными актами.
- Официальные документы, подтверждающие правомочность требований дольщиков.
- Сведения о цене иска, причем она не должна быть спонтанной. Поэтому предварительно правильно рассчитывается неустойка и другие платежи при необходимости их взыскания.
К иску прилагаются другие документы, которые представлены ДДУ, платежными бумагами, квитанциями об уплате госпошлин и перепиской с застройщиком. Если будут отсутствовать доказательства того, что дольщик пытался досудебным способом решить проблему, то суд откажет в принятии иска.
В какой суд обращаться
Составляется и передается иск в разные суды:
- По месту регистрации строительной фирмы.
- По месту проживания истца.
- По месту, где был составлен договор между двумя сторонами.
- По месту расположения возводимого объекта.
- Если размер неустойки не превышает 50 тыс. руб., то дело рассматривается в мировом суде.
Неустойка с застройщика может уменьшаться, если ее размер несоизмерим с нанесенным ущербом. Поэтому важно грамотно подходить к расчету этого платежа.
Возбуждение производства
Иск о взыскании неустойки с застройщика передается в суд, после чего назначается дата заседания. На основании решения суда предоставляется исполнительный лист истцу.
С данным документом надо обратиться к судебным приставам, чтобы они начали принудительное взыскание средств с застройщика. Также он может направляться в банк, где имеется расчетный счет строительной фирмы.
Какими уловками часто пользуются застройщики
Многие компании осознают, что по разным причинам они могут задержать сдачу объекта, поэтому еще при составлении ДДУ нередко пользуются разными уловками, на основании которых в будущем могут избежать перечисления дольщикам неустойки. К ним относится следующее:
- Вместо ДДУ составляется инвестиционный договор или другой контракт.
- Предлагается дольщикам составить предварительный договор покупки квартиры, после чего сделка окончательно оформляется через три месяца после сдачи объекта. При таких условиях граждане не защищены от продления сроков.
- Нередко заключается ДДУ с одновременной покупкой страховки. Однако существует высокая вероятность, что продление сроков не будет являться страховым случаем, поэтому дольщики не получат возмещение своих убытков.
- Оплата может оформляться через договор займа. Потому при срыве сроков застройщик возвращает деньги векселем, на основании которого можно купить другой объект у этой компании.
Если застройщик является мошенником, то он может использовать схему двойной продажи квартир, с помощью которой он может получить дополнительные средства, чтобы достроить объект.
Люди, стремящиеся приобрести жилье в строящихся домах, должны хорошо разобраться в том, как правильно составляется договор с застройщиком, какие сведения в нем обязательно должны содержаться. Если имеются нарушения со стороны строительной компании, то граждане могут рассчитывать на неустойку. Надо знать, как она правильно рассчитывается и взимается. Первоначально надо попробовать получить деньги досудебным способом, но если он не приносит нужного результата, то дольщикам придется обращаться в суд. Для этого надо разобраться в правилах составления заявления и подготовки других документов.