Договор долевого участия – правовая ловушка, в которой оказалось очень многие наши сограждане, особенно в последние годы, когда темпы строительства многоэтажных домов выросли в несколько раз. Вырасти-то они выросли, но мировой кризис и сложности экономической обстановки внутри страны внесли свою лепту, и большая часть строительства по объективным и субъективным причинам в срок не сдается. Люди, планировавшие заселиться в собственное жилье, оказываются без денег и крыши над головой на неопределенный срок. Какие меры принять в такой ситуации и можно ли на что-то надеяться? Как говорят юристы, единственная легальная возможность улучшить свое положение – это неустойка с застройщика по ДДУ. Если ее, конечно, получится добиться.
О чем идет речь?
Неустойкой принято именовать такую денежную сумму, которую дольщик получает от застройщика при неисполнении последним обязательств, несоблюдении сроков или оказании услуг ненадлежащего качества. Потребовать выплату неустойки по договору ДДУ можно, если квартира передается покупателю не в указанные в договоре сроки.
Обратите внимание: рассматривается именно момент передачи жилого помещения участнику договора. В случае, когда застройщик нарушает срок строительства, вводит строение в эксплуатацию не в тот момент, как это было обещано заранее, невозможно получить за просрочку неустойку по ДДУ. Важным, буквально поворотным будет именно момент передачи квартиры гражданину.
Закон на стороне покупателя
Обязанность по уплате неустойки по ДДУ возникает у застройщика, не выдержавшего заявленные сроки строительства, в силу положений ФЗ № 214, принятого в 2004 году и посвященного правовому регулированию долевого строительства многоэтажек.
Фактически есть два пути получения положенной компенсации при срыве исполнителем сроков работ:
- до суда, когда покупатель пишет претензию в адрес застройщика;
- в ходе судебного разбирательства, когда покупатель обращается в правовые инстанции за справедливостью.
В суде: что и как?
Для положительного решения суда по неустойке по ДДУ необходимо соблюсти установленный порядок. Последовательность для гражданина, стремящегося отстоять свои интересы, следующая:
- подготовить иск и сопровождающие документы;
- направить иск в судебную инстанцию;
- проконтролировать ход рассмотрения;
- получить информацию о решении суда;
- получить исполнительный лист.
Взыскать неустойку по ДДУ по претензии
Этот вариант подходит тем, кто стремится по возможности избежать судебной волокиты. Если квартира не передается в срок, указанный в заключенном между застройщиком и клиентом договоре долевого участия, тогда покупатель оформляет претензию, которую необходимо направить в адрес застройщика.
Если было решено сотрудничать с фирмой-строителем по договору ДДУ, такой порядок решения спора не является обязательным. Если обратиться к уже упомянутому 214-му закону, регламентирующему рассматриваемую сферу, можно заметить, что нет никаких требований к претенциозному порядку решения конфликтной ситуации.
Как это работает
Фактически суд, решая, нужно ли взыскать неустойку с застройщика по ДДУ, может установить порядок урегулирования вопроса через подачу претензии обязательным, если в договоре прописаны некоторые условия, к тому склоняющие. К числу таковых относят четко описанные требования к форме претензии в адрес застройщика, к срокам предъявления этого документа физическим лицом и периоду, за который компания должна рассмотреть обращение.
Исходя из судебной практики по ДДУ, неустойка может быть взыскана только в том случае, когда претензия оформлялась в письменной форме и была передана в адрес застройщика официально, то есть зафиксирована в соответствии с документооборотом, получила регистрационный номер и содержала все необходимые для разбирательства по делу сведения. К их числу относится полное и корректное наименование сторон конфликта, обстоятельства, сопровождающие срыв сроков, включая упоминание временных промежутков в договоре (то есть периода, обязательного к соблюдению). Дополнительно заинтересованное лицо должно указать, на какую сумму оно надеется, и приложить к этому расчет неустойки по ДДУ, а также указать сроки, в которые (по его желанию) застройщик должен уложиться, рассчитываясь по обязательствам.
Полное сопровождение
Направленная в адрес застройщика претензия – не более чем бумажка, которая не даст хода процессу отстаивания интересов, если она не будет иметь существенного подкрепления в виде дополнительной документации, доказывающей права гражданина на неустойку по ДДУ. Чтобы документ получил юридическую силу, в качестве сопроводительных материалов к нему прикрепляют:
- копию паспорта участника договоренности;
- копию договора;
- копию документации, подтверждающей, что все обязательства по уплате сумм со стороны гражданина исполнены.
Составить обращение можно уже после оформления акта приема-передачи жилого помещения. В этом случае копия акта также должна сопровождать претензию. Эти документы наглядно покажут, насколько велики были нарушения сроков относительно обещанного при заключении договоренности.
Юридические тонкости
О том, как составить претензию, расскажет образец неустойки по ДДУ. Такой можно найти и в офисах многих компаний-застройщиков, и в адвокатских, юридических конторах, и в нашем материале. В целом бумага довольно простая.
Предполагается, что ее составляет человек без специализированного образования, что смягчает требования к формулировкам и содержанию.
В то же время следует помнить, что составляться претензия должна строго в двух экземплярах.
Один из них направляется в адрес застройщика, и клиент должен проследить, чтобы представитель компании получил документ и расписался за него. Второй экземпляр остается у дольщика. Желательно, чтобы на нем была поспись получившего экземпляр организации работника, его должность, а также дата. Если нет возможности передать документ лично и получить отчетную подпись, тогда претензию направляют через Почту России, оформляя ее заказным письмом, обязательно делая опись вложения. Когда это письмо будет забрано с почты, отправитель получит уведомление с подписью сотрудника компании-застройщика и датой получения документации.
Это важно!
На практике неустойку по ДДУ зачастую получить очень сложно, поэтому важно соблюсти описанный юридический нюанс. Если фирма отказывается платить деньги, тогда суд рассматривает письмо с пометкой о вручении претензии доказательством по делу – безусловно, в пользу физического лица, оставшегося без крыши над головой человека. Впрочем, здесь ситуация осложняется уже другим юридическим документом, исковым заявлением на неустойку по ДДУ. Оформить его также не очень сложно, хотя многие предпочитают доверять этот вопрос юристу, чтобы не брать на себя ответственность в случае возможной оплошности.
Считать – не пересчитать
Чтобы сделать правильный расчет неустойки по ДДУ, необходимо обратить внимание на уже упомянутый ФЗ 214. В нем сказано, что нарушение сроков передачи жилья покупателям имеет финансовые последствия для застройщика в размере 1/300 ставки рефинансирования, величину которой Центробанк ежедневно устанавливает новой. Для расчета берут значение, свойственное дню, в который обязательства должны быть исполнены. Еще одна важная величина для расчета показателя – договорная цена.
Ставка рефинансирования была названа совпадающей с ключевой ставкой Центробанка. Такие нововведения приняли в 2016-м. С 19 сентября этого года был установлен показатель в 10%. На следующий день после того, когда (по договору) должна осуществляться передача, начинается отсчет периода, за который застройщик должен заплатить клиенту как за нарушение обязательств. При этом последним становится тот день, когда жилье официально было передано по акту приема-передачи.
На примерах
Предположим, некий договор содержал формулировку «третий квартал такого-то года». Следовательно, неустойка по ДДУ будет полагаться с первого октября этого года и до момента, пока квартиру не передадут клиенту.
Формула для расчета вкратце:
- Искомая величина = 1/300 ставки Центробанка * договорная стоимость * длительность просрочки в днях.
Если дольщик – физическое лицо, тогда формула немного меняется:
- Искомая величина = 1/150 рефинансирования * договорная стоимость * длительность просрочки в днях.
Можно заметить, что здесь используется двойная величина ставки Центробанка.
Расчет: как сделать?
Рассмотрим на практическом конкретном примере, как считается неустойка по ДДУ.
Предположим, что в договоре указана стоимость квартиры в размере 3,45 млн Показатель ставки рефинансирования – десять процентов. Дата сдачи жилья по договору – 31 марта 2017-го. Значит, просрочка начинается уже с первого апреля этого года. Предположим, дольщик получил положенное ему жилье первого июня, а значит, просрочка – ровно 90 дней.
Предположим, что дольщик – физическое лицо. Для него удваивается ставка рефинансирования. Вычисляется следующим образом: десять процентов делим на 300, удваиваем результат, получаем 0,06%. Это ставка неустойки, начисляемая ежедневно.
Искомая величина = 0,06 * 3 450 000 * 90 = 186 300. Сумма рассчитана в рублях.
Если речь идет о юрлице, предпринимателе, тогда величина считается немного иначе:
- 10/300 * 3 450 000 * 90.
И это дает 103 500 рублей.
Уплата добровольно
Многие застройщики, согласные с требованиями дольщиков (неудивительно, ведь они основаны на действующем законе), могут согласиться уплатить неустойку добровольно. Этот вариант наименее конфликтный и сопряжен с минимальной бумажной тягомотиной. Правда, обычно компания предлагает сократить сумму. Также редко застройщик выплачивает все разом, но составляется график, по которому клиент получает постепенно положенное ему по соглашению.
С юридической точки зрения, эффективность подобного соглашения возможна лишь в случае документирования принятого решения. Подписывают соглашение, в котором фиксируют график выплат, суммы, все важные моменты, позволяющие идентифицировать стороны. Подобное закрепление дает клиенту уверенность в том, что застройщик выполнит обещанное.
Сроки и возможности
В законе нет четких ограничений, сколько именно времени есть у застройщика, чтобы рассмотреть претензию. Это означает, что применяются общие правила для ответа на официальную корреспонденцию, а именно, 10 дней. Именно в этот срок фирма должна составить и направить официальную бумагу в адрес покупателя.
Обычно застройщик просит снизить неустойку в разы – в два или три, а иногда и в десять раз. Многие компании идут другим путем, предлагая заключить соглашение по вопросу ремонта жилплощади. Покупатель соглашается на уменьшение неустойки либо полностью отказывается от своих требований, а фирма-застройщик за свой счет делает ремонт в новенькой квартире. Конечно, с какой-то стороны это хорошо, позволяет избежать бюрократических трудностей, с другой, выгода, которую мог бы получить участник строительства из-за просрочки договоренности, резко уменьшается. Кроме того, при заключении подобного соглашения уже нельзя пойти в суд с исковым заявлением.
Идем в суд
Эта мера необходима, если застройщик не считает нужным расплачиваться за опоздание со стройкой. Участник договора может обратиться к судье, как только ответ на претензию не поступил к нему в указанный десятидневный срок. В этом случае клиент рассчитывает на принудительное взыскание положенных ему сумм, если судебная инстанция подтвердит правоту дольщика.
Если дело дошло до такого варианта развития, то можно требовать не просто неустойку, связанную с несоблюдением сроков передачи жилья клиенту. Также следует упомянуть моральный вред, нанесённый столь халатным отношением к своим обязательствам, и оценить его в денежную сумму. Не будет лишним воспользоваться возможностью получения сумм, потраченных на судебное разбирательство. Кроме того, возможен штраф, зависящий от судебного решения по вопросу подлежащего к выплате. До 50% этой суммы может быть дополнительным штрафом, взысканным в пользу клиента. Об этой возможности, а также об условиях, при которых можно на нее рассчитывать, рассказывает федеральный закон, посвященный правам потребителей в России.
Как обратиться в суд?
Чтобы написать исковое заявление, которое имело бы юридическую силу, необходимо не просто правильно оформить бумагу, но и приложить к ней несколько обязательных документов. Самые важные:
- копия третьей страницы паспорта;
- копия ДДУ;
- копия документации, свидетельствующей, что положенные договором суммы уплачены;
- претензия, имеющая пометку о вручении застройщику (уведомление с почты о том, что документ был получен);
- если таковой есть – акт приема-передачи жилища.
В некоторых случаях необходимы дополнительные документы, что обуславливается спецификой конкретного дела.
Документы собраны: что дальше?
Когда пакет документов полностью подготовлен, можно писать исковое заявление. В нашем законодательстве прописаны требования к этому документу, и первое среди них – это составление обращения письменно. Внутри обязательно указать, в адрес какого суда документ пишется, каково полное наименование и адрес истца и ответчика, в чем суть требований и из-за каких обстоятельств были нарушены права одной из сторон сделки. Необходимо предоставить доказательства своей позиции и обозначить суммарную стоимость иска, складывающуюся из неустойки и величины, которую истец закладывает на возмещение убытков.
Необходимо указать, если были приняты меры по урегулированию конфликта, не прибегая к суду, каким образом это было сделано и какие результаты принесло. Впрочем, если в договоре нет требований к покупателю вначале писать претензию истцу, этот пункт смело можно опустить. Также дополнительно перечисляют список документов, сопровождающих исковое заявление, и собственноручно подписывают бумагу, указывая информацию для обратной связи.
Куда идти?
В какую судебную инстанцию обращаться, чтобы добиться соблюдения своих прав? В законах указано, что у истца есть право выбора. Можно направить обращение в суд, за которым закреплен адрес истца, в инстанцию, отвечающую за адрес расположения организации, либо в тот суд, который отвечает за адрес, где заключался договор. Последнее доступно, исходя из федерального закона, оберегающего права покупателя.
При сумме неустойки менее 50 тысяч истец должен направить обращение в адрес мирового судьи. Пошлин при подаче заявления платить не нужно, об этом также рассказывает закон, защищающий права потребителей.