Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Покупка квартиры – это важный шаг для любого человека, требующий оценки многочисленных вариантов недвижимости и собственных финансовых возможностей. Многие люди обладают ограниченными средствами, поэтому ищут объекты по самой низкой стоимости. Поэтому нередко осуществляется покупка квартиры с обременением, так как такая недвижимость обладает доступной ценой. Этот процесс может реализоваться напрямую с собственником или с привлечением банка, у которого квартира находится в залоге.

Понятие обременения

Обременение представлено определенным ограничением по отношению к объекту недвижимости, из-за которого владелец не может полноценно распоряжаться жильем. Непременно о наличии такого обременения вносится информация в Росреестр, поэтому указываются сведения в свидетельстве о собственности.

Не снимается ограничение и при продаже жилья, поэтому оно переходит на нового владельца.

Виды обременения

Существует много видов обременений, причем каждая разновидность отличается своими особенностями.

Наиболее часто гражданам требуется покупка квартиры с обременением банка. В этом случае надо разобраться в нюансах правильного приобретения и минимизации рисков потери денег и недвижимости.

Как узнать о наличии обременения?

Покупка любой недвижимости должна сопровождаться тщательной проверкой юридической чистоты сделки. Поэтому покупатель должен пользоваться разными способами для получения информации о продавце и самом объекте.

Для получения данных относительно наличия обременения можно пользоваться несколькими способами. Оптимальным считается получение выписки из ЕГРН о конкретной квартире. В ней содержатся основные данные о жилье, а также имеющиеся наложенные ограничения.

Также предоставляются эти данные на сайте Росреестра или Госуслуг. Для этого важно зарегистрироваться и авторизоваться на этих ресурсах, после чего в нужном разделе заказывается электронная версия выписки.

Что должны знать покупатели?

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – это достаточно рискованный процесс, поэтому каждый человек, планирующий такое приобретение, должен учесть некоторые важные моменты:

• так как владелец квартиры является несостоятельным плательщиком, то существует вероятность, что на жилье имеется двойное обременение;
• дополнительно следует проверить, не арестовано ли имущество, так как при таких условиях после покупки объекта придется разбираться не только с банком, но и с приставами;
• надо убедиться в отсутствии открытого производства, так как, если по ипотеке имеются просрочки и уже начислены значительные неустойки, то осуществлять продажу владелец может только при содействии банка;
• покупатель должен убедиться, что уплачиваемых им средств хватит не только на погашение самого ипотечного кредита, но и всех процентов и начисленных неустоек, так как, если в итоге не будет погашен заем, то обременение снять будет невозможно.

Все вышеуказанные знания позволят избежать значительных рисков.

Плюсы такого приобретения

Покупка квартиры под обременением обладает некоторыми преимуществами:

• возможность найти недвижимость по сниженной стоимости, так как ипотечные заемщики стараются как можно быстрей продать объект, чтобы воспользоваться этими средствами для погашения кредита;
• если осуществляется сделка по многочисленным правилам и с привлечением банка, то она будет законной и официальной, причем дополнительно в ипотечной квартире обычно не бывает прописанных посторонних граждан;
• возможность оформить ипотеку, так как, если у покупателя отсутствуют личные сбережения для этой покупки, то на него может быть оформлен кредит вместо прошлого заемщика.

В большинстве случаев такие квартиры продаются уже с качественной и привлекательной отделкой, причем она является новой, поэтому можно заезжать в жилье сразу после приобретения.

Минусы процесса

Покупка квартиры под обременением ипотекой имеет не только положительные параметры, но и значимые минусы:

• высокие риски наличия других проблем с недвижимостью, поэтому покупатель может потерять данный объект сразу после покупки;
• длительность процедуры, так как требуется взаимодействовать с банком, получать информацию о чистоте сделки, привлекать нотариуса и осуществлять разные действия в Росреестре и банке;
• возможность того, что продавец окажется мошенником, и при использовании разных незаконных схем сможет лишить человека имущества и денег.

Поэтому покупка квартиры с обременением совершается людьми достаточно редко. Это относится даже к объектам, по которым устанавливается действительно низкая цена.

Риски

Существуют определенные риски покупки квартиры с обременением по ипотеке. Именно за счет них такая схема считается не слишком привлекательной. Все риски должны предусматриваться покупателем, чтобы имелась возможность для их минимизации.

Риски покупки квартиры с обременением заключаются в следующем:

• собственник может продавать недвижимость без предварительного получения разрешения на этот процесс от банка, причем он на это не обладает нужными правами. Поэтому важно убедиться в наличии согласия со стороны учреждения;
• наличие двойного обременения – это достаточно частая проблема, так как люди, не обладающие хорошим финансовым состоянием, нередко пользуются одной недвижимостью при оформлении разных сделок. Поэтому важно тщательно изучать информацию, содержащуюся в Росреестре, чтобы не возникла ситуация, при которой можно потерять купленный объект;
• нередко продавцы требуют внесения аванса, на основании которого будет погашен займ, но после получения средств деньги не используются по назначению, поэтому возникают сложности с дальнейшим осуществлением сделки;
• значительным риском считается то, что продавец может оказаться мошенником, который пользуется разными незаконными схемами для обмана граждан;
• опасно совершать сделку, при которой покупатель погашает остаток долга в банке по ипотеке продавца, так как тот может просто отказаться далее подписывать договор купли-продажи. А избежать этого можно путем формирования и подписания предварительного соглашения.

Для предотвращения ситуации, при которой человек может потерять свои средства, рекомендуется пользоваться банковской ячейкой для оплаты приобретаемой недвижимости.

Процедура приобретения жилья

Если планируется покупка квартиры с обременением банка, следует хорошо разобраться в основных правилах этой процедуры.

Для предотвращения возможной потери денег учитывается правильная последовательность действий со стороны покупателя:

• первоначально выбирается подходящая недвижимость, для чего гражданин ориентируется на свои возможности и пожелания;
• далее надо убедиться в законности сделки, для чего проверяется, оповещен ли банк о продаже объекта, а также все нюансы обсуждаются непосредственно с этой организацией;
• гражданин должен проверить, является ли сделка юридически чистой, поэтому запрашивается выписка из ЕГРН, а также надо убедиться в отсутствии долгов по коммунальным услугам или капремонту;
• надо получить выписку из домовой книги, чтобы проверить, не прописаны ли в недвижимости несовершеннолетние;
• формируется и изучается договор покупки квартиры с обременением, причем желательно подписывать его только в присутствии банковского работника;
• передача денег производится с помощью банковских ячеек, причем в одну кладется сумма, необходимая для погашения ипотеки с процентами и неустойками, а во вторую направляются деньги, передаваемые продавцу;
• после заключения контракта деньги из ячеек отправляются банку и бывшему владельцу объекта;
• далее снимается обременение с квартиры, и она оформляется на покупателя.

С помощью вышеуказанных последовательных этапов можно предотвратить мошеннические схемы со стороны продавца.

Тонкости процесса

Покупка квартиры с обременением Сбербанка или какого-либо другого банковского учреждения – это сложная и длительная процедура. Для предотвращения разных негативных последствий рекомендуется учитывать нюансы:

• не переходит ипотека от одного человека к другому, поэтому основным назначением данного процесса выступает погашение кредита средствами покупателя;
• обязательно нужно участие банковских работников;
• продаются залоговые объекты длительное время, поэтому обычно покупатели могут рассчитывать на действительно низкую стоимость, но не надо забывать и о дополнительных проверках;
• низкие риски будут, если продавец сам сможет своими средствами погасить кредит, после чего продаст объект, но в этом случае надо составлять предварительный договор.

Таким образом, при учете всех тонкостей процесса каждый человек может стать владельцем качественного объекта по оптимальной цене.

Можно ли избежать рисков?

Для предотвращения рисков учитываются разные моменты. Важно, чтобы в процессе продажи такого объекта участвовали работники банковского учреждения, в котором изначально оформлялась ипотека на покупку этого жилья.

Дополнительно необходимо уделить много внимания всесторонней проверке чистоты сделки. Оптимальным считается обращаться к квалифицированным юристам, которые сами займутся данным процессом.

Деньги должны предоставляться только с помощью банковской ячейки, а не передаваться лично в руки продавцу.

Как снимается обременение?

Как только будет осуществлена покупка квартиры с обременением, можно снимать ограничение. Это возможно только после того, как будет полностью погашен кредит. Для этого в банке надо взять закладную и справку, в которой содержится информация о закрытии ипотеки.

Далее надо прийти в Росреестр для внесения нужных сведений и переоформления квартиры. Выдается новое свидетельство в течение 30 дней.

Можно ли рассчитывать на вычет?

При покупке любой недвижимости каждый налогоплательщик может получать возврат. Вычет при покупке квартиры с обременением осуществляется таким же образом, как и при приобретении любого другого аналогичного объекта.

Возврат назначается как при внесении только личных сбережений, так и с использованием заемных банковских средств. Для того важно, чтобы сам покупатель был официально работающим человеком или ИП, уплачивающим за себя НДФЛ. Размер вычета зависит от стоимости купленного объекта, но максимально может быть возвращено 260 тыс. руб.

Ниже представлено видео с советами риэлтора относительно правильной покупки ипотечной квартиры.

В заключение

Таким образом, допускается приобретать квартиры, на которых находится обременение банков. Ипотечное жилье продается по низкой цене, а также имеется множество других преимуществ такой сделки. При этом покупателям приходится сталкиваться с разными рисками и сложностями. Для их предотвращения важно точно соблюдать правильную последовательность действий, а также учитывать тонкости и нюансы процедуры.

Учитывается необходимость участия банковских работников. Если владелец объекта не предупреждает банк о принятом решении, то это является незаконной сделкой, которая может расторгаться судом. Каждый покупатель должен заботиться о том, чтобы сделка была юридически чистой, поэтому оптимальным считается пользоваться помощью профессиональных юристов.