Момент возникновения права собственности играет значительную роль в имущественном обороте. Случается так, что сделка не завершается по независящим от сторон причинам или одна из сторон отказывается участвовать в оформлении. Вопрос не сложный, но содержит в себе немало нюансов.
Истоки проблемы
Момент возникновения права собственности имеет немалое значение. Он определяет, кто какими правами обладает на имущество и как подходить к защите своих прав.
В частности, затрагивается ответственность за сохранность имущества, риски его уничтожения или повреждения. Смерть человека, который не успел завершить сделку, ставит под вопрос судьбу договора и права наследников и второй стороны по сделке.
Законодательство
Чтобы разобраться в проблеме, надо посмотреть, что говорится в ГК, ЗК и законе «О регистрации недвижимости и прав на неё».
Перечисленные законодательные акты делят имущество на две категории:
- передаются без дополнительной фиксации со стороны государственных органов;
- факт передачи прав на имущество подлежит государственной регистрации.
Иные нормативные акты дополняют действующие правила.
Договор как основание для передачи прав
Договор – соглашение двух или более лиц, в данном случае затрагивающее передачу прав на имущество от одного лица другому. Например, купля-продажа, мена, дарение, уступка права и другие.
Соглашение должно отвечать ряду требований, чтобы служить источником появления права собственности. Речь идет о содержании и форме.
Несоответствие закону делает сделку частично или полностью оспоримой или даже ничтожной, а несогласованность существенных условий делает её незаключенной. Она возвращает участников сделки в исходное положение или не порождает для них последствий вовсе.
Нарушения, допущенные сторонами, исключают переход права собственности.
Момент возникновения права собственности у приобретателя имущества прямо связан с исполнением договора и зависит от его законности.
Недействительность договора или признание сделки незаключенной означает и неправомерность передачи имущества. Попутно аннулируется и запись о регистрации права, чтобы сделать решение суда исполнимым.
Способы передачи имущества
В первую очередь момент возникновения права собственности связан с фактической передачей имущества. Закон дает право сторонам сделки определить иной момент передачи, связав его с фактом оплаты или иными событиями, имеющими значение.
Отсутствие каких-либо правил о передаче в соглашении вводит в действие нормы закона.
Имущество передают из рук в руки. Распространенный пример – покупка вещей в магазине, которые покупатель сразу же забирает с собой.
Второй способ – передача предметов на почту или в организацию, которая занимается перевозками.
Оформление передачи
В общем порядке передача имущества оформляется актом приемки-передачи. Вместо него могут также использоваться другие документы.
Особенности оформления предусматриваются отдельными нормативными актами, в частности, транспортного права. Передача груза при перевозке на судах фиксируется выдачей коносамента. Своя специфика документации имеется на автомобильном и железнодорожном транспорте.
Примерное содержание акта:
- наименование сторон (название организации, ФИО представителя, ФИО физических лиц – участников сделки);
- описание предмета, который передается, его характеристики (количество, объем и др.);
- физические параметры помещения;
- замечания относительно предмета передачи.
Обязательна подпись лиц, передавших и принявших имущество, соответственно.
Акт составляется в произвольном порядке, если только нет указаний в законодательстве на этот счет. Сейчас применяются формы, утвержденные статистической службой, но это, как правило, не обязательно.
Акт должен отражать сведения о том, по какой сделке производится передача. Описание недостатков не отодвигает момент возникновения права собственности по договору. Но у передающей стороны остаются обязательства. Например, устранить имеющиеся недостатки помещения, недостачу переданных товаров или их замену на качественные товары.
Акт передачи составляется при передаче как движимого, так и недвижимого имущества.
Передача ключей, дающих доступ на склад, куда отгружен товар, также считается передачей имущества. Акт приема-передачи может не составляться между сторонами, опись имущества делает владелец склада, принимающего имущество.
Отсутствие замечаний в акте лишает покупателя права требовать устранения недостатков или компенсации. Исключением являются скрытые недостатки, ставшие явными со временем.
Регистрация перехода прав
Законодательство обязывает регистрировать переход прав на отдельные виды имущества. Касается это в основном недвижимости и объектов, приравненных к ней, в частности, морские и речные суда.
Закон прямо указывает, что момент возникновения права собственности на недвижимое имущество связан с его регистрацией. Не имеет значения в связи с заключением договора или иным основанием (принятием наследства).
Регистратор проверяет законность сделки и правильность оформления документов, минуют проверки лишь сделки, заключенные у нотариуса. Такие договоры регистрируются автоматически, полагается лишь предоставить комплект полагающихся документов.
Общая процедура предусматривает, что в регистрации участвуют все стороны сделки, однако нотариальные сделки разрешается регистрировать по заявлению лишь одного участника.
Момент возникновения права собственности у покупателя привязан к регистрации, однако фактическое исполнение сделки – передача и принятие денежных средств или исполнения в иной форме – превращают регистрацию в формальность.
Если сделка не была завершена
Между фактическим подписанием договора и регистрацией перехода прав проходит значительный отрезок времени – минимум месяц. За это время продавец или покупатель может пожелать отказаться от сделки, а может и умереть. Как разрешается ситуация?
В положениях о договоре купли-продажи покупатель имеет право подать иск, обязывающий регистрационную службу зарегистрировать сделку. Почему? Процесс регистрации является официальным признанием государством совершенной сделки.
Момент возникновения права собственности на недвижимое имущество возникает после официальной процедуры. Фактически имущество приобретено, вторая сторона получила деньги за него. Поэтому справедливо завершить процедуру при наличии первоначального волеизъявления.
На основе решения суда, полученного истцом, регистрируется переход права собственности по ранее заключенному сторонами договору.
В разъяснениях ВС РФ отмечается, что для посторонних лиц право собственности возникает с момента появления в реестре записи о собственнике, если речь идет об имуществе, подлежащем регистрации.
На ком лежит риск гибели или повреждения имущества при купле-продаже?
Между оплатой товара и его фактической передачей может пройти значительный отрезок времени, и имеется риск порчи или гибели имущества. Вопрос осложняется, если товар находился у третьего лица, ответственного за его перевозку или передачу. Таким образом, момент возникновения права собственности и риск случайной гибели взаимосвязаны.
Ответы на эти вопросы достаточно просты. Все риски переходят к приобретателю имущества с момента его передачи.
Договор или иные правила могут предусматривать перенос рисков на продавца. Соглашение возлагает риски на покупателя с момента передачи. Покупатель вправе оспорить этот пункт, доказав, что продавец знал или должен был знать о том, что товар испорчен или вовсе непригоден для использования.
Риск гибели или порчи в договоре подряда
Немного по-иному дело обстоит в отношениях между подрядчиком и заказчиком.
Риск уничтожения материала ложится на того, кто его предоставил. Ответственность за объект переходит с момента подписания акта-передачи. Принятие результата работы с просрочкой приводит к тому, что последствия риска лежат полностью на заказчике.
Если работа принимается поэтапно, могут возникать споры. Однако в целом все, что происходит на строительной площадке, – зона ответственности подрядчика.
Исполнение договора в несколько этапов усложняет разбирательство. Суду предстоит выяснить, кто именно виноват в происшествии. Причиной могут быть и действия заказчика.
Право собственности возникает, как известно, с момента создания объекта, до этого он считается объектом неоконченного строительства. Закон дает право регистрировать на него права.