Девелопмент — это вид бизнеса с целью получения дохода от преобразования, развития объектов недвижимости: создание, реконструкция или изменение сооружения или участка земли.
Понятие девелопмента
«Девелопмент» в переводе с английского — "развивать", "разрабатывать". Ключевые признаки — качественное преобразование и увеличение цены на строительные объекты. Девелопмент используется как система для управления процессом создания и развития недвижимости. За счет этого происходит изменение ее свойств на физическом, экономическом и правовом уровне.
Физический процесс понятия девелопмент — новые потребительские качества у объекта недвижимости, соответствующие потребностям социума:
- кардинальные изменения — преобразование земельного участка в обустроенный коттеджный поселок;
- незначительные процессы — изменение целевого назначения земли.
Экономические уровни — повышение стоимости сооружения за счет физических изменений. Возрастание цены объекта обеспечивается запросами, соответствующими требованиям рынка и его потребителям.
Правовой процесс — юридическое оформление всех произведенных изменений.
Задачи девелопмента недвижимости
Чтобы понимать, что такое девелопмент, необходимо вникнуть в его основные задачи.
- Организация процесса. Обсуждение и согласование будущего проекта с госорганами. Это предполагает профессиональное представление плана и отстаивание его параметров, что помогает сократить сроки реализации и повысить цену проекта.
- Работа с подрядчиком. Привлечение надежных инвесторов с минимизацией цен и сроков реализации плана подрядными торгами. Сокращение времени строительства из-за использования финансовых рычагов для воздействия на подрядчиков.
- Организация финансирования плана — формирование оптимального по цене проекта. Сочетает различные источники финансирования: собственные и заемные средства застройщика, инвестиции со стороны, увеличение капитала ценных бумаг.
- Эффективная политика продаж или аренда. Привлечение брокерских компаний, увеличение пропускной способности отделов реализации: через интернет и социальные сети, выездные продажи.
Принципы девелопмента
Девелопмент — это создание профессиональной команды консультантов, работающих на разных стадиях проекта. Привлечение специалистов — один из принципов понятия.
Стадия развития плана включает в себя моменты:
- начальный уровень — рыночное исследование, выбор местоположения объекта;
- анализ затрат на строительство;
- анализ возможных рисков, методы их уменьшения;
- схемы финансирования проекта;
- создание и утверждение архитектурного плана.
Стадия проектирования недвижимости включает в себя поддержку контактов с государственными органами, имеющими отношение к строительству, и определение бюджета с погрешностью до 15%.
Виды девелопмента
Выделяют основные виды девелопмента — fee-development (чистый) и speculative development (спекулятивный).
Чистый девелопмент: определение понятия включает в себя одни из видов строительной деятельности компании несобственником будущего объекта. То есть предприятие ведет политику чистого девелопмента без функций инвестирования и содержания построенного сооружения на балансе.
В этом случае организация несет меньше рисков при строительстве объекта недвижимости. Компания проводит проектирование, согласование с государственными органами, строительство, аренду/продажу здания на денежные средства заказчика и получает от него только гонорар.
Спекулятивный девелопмент — это предприятие возводит недвижимость, полностью отвечая за организацию проекта. Вносит в план собственные средства — стержень будущей финансовой схемы.
Понятие различается по стратегии ведения бизнеса:
- ориентация на доход — получение наибольшей прибыли от объекта, на первом месте стоит доходность сооружения в процессе его эксплуатации;
- ориентация на стоимость — максимальная цена на объект; цель строительства — обязательная реализация постройки.
Девелопмент по видам реализации плана
Что такое девелопмент по видам ликвидности проекта — четыре степени развития стадии плана:
- три уровня — развитие проекта, подписание контракта и его выполнение;
- три стадии с подфазами — концепция плана и дополнения, договор, реализация и различные моменты;
- четыре уровня — концепция проекта, планирование, выполнение и завершение;
- четыре стадии с дополнениями — предварительный этап, проектная деятельность, строительство, пусконаладочная работа.
Девелопмент по объектам недвижимости
Выделяются виды девелопмента, зависящие от типа недвижимости.
- Жилищный фонд. Уделяется большое внимание площадке под застройку, месту района в рейтинге престижности, расположению объектов инфраструктуры и транспортного узла. Маркетинг нацелен на лиц с определенным уровнем достатка.
- Коммерческий девелопмент — это приоритет при выборе строительной площадки: центр или кварталы в деловой части города. Фактору экологии уделяется меньше внимания. Важно: в непосредственной близости — главные магистрали и паркинги. Маркетинг ориентирован на юридических лиц.
- Загородная недвижимость. Ключевой фактор — непосредственная близость дорог, вокзалов, станций метро. Большое значение уделяется удобным подъездным путям к зданиям.
Понятие девелопмент — получение прибыли от реализации или аренды объектов недвижимости. Успешные компании-девелоперы ответственны за любые упущения и промахи: организация перепроверяет и уточняет детали. В случае ошибки, своей или по вине другого участника строительства, фирма-девелопер обязана предотвращать последствия.