В действующем законодательстве установлены критерии отнесения участков к землям сельхозназначения. В ст. 77 ЗК содержится краткая и емкая характеристика таких территорий. 
Общее описание
Сельскохозяйственные земли всегда располагаются за пределами населенных пунктов. Такие территории должны быть предназначены и использованы в качестве угодий, внутренних дорог, водных объектов, коммуникаций, а также лесных насаждений для защиты от воздействия вредных техногенных и природных явлений. На этих участках также допускается возведение площадок под сооружения и здания, эксплуатируемых для выпуска, первичной обработки и хранения продукции.
Покупка земли сельскохозяйственного назначения: особенности
Одним из основополагающих аспектов совершения сделки выступает обязанность владельца территории использовать ее строго в соответствии с установленными категорией и видом. Покупка сельскохозяйственных земель фиксируется в Едином госреестре сделок с недвижимым имуществом. Порядок, в соответствии с которым осуществляется переход объекта к новому собственнику, установлен ФЗ №122. Одним из существенных условий, которое устанавливает данный закон, является преимущественное право покупки земли сельхозназначения муниципальными и государственными органами. В соответствии с этим положением продавец надела должен получить отказ от указанных организаций. Данная процедура аналогична сделке при общей долевой собственности. 
Как оформляется покупка земли?
Порядок заключения сделки установлен нормативными актами. Основные документы, необходимые для покупки земли, – свидетельство о госрегистрации права, кадастровый паспорт. Закон также требует извещения исполнительного органа власти о намерении продать надел. Уведомление должно быть в письменном виде. В нем указывается стоимость участка, координаты и размер. Кроме этого, продавец устанавливает срок, в течение которого предложение актуально. Согласно действующим нормам, этот период – не больше 3 месяцев.
Если администрация отказывается приобрести надел или не уведомит письменно продавца о намерении его купить, то владелец получает право продать свой участок в течение года по стоимости, не ниже той, которая была указана в уведомлении. В случае изменения существенных условий сделки собственник обязан направить новое извещение. Покупка сельскохозяйственных земель с нарушением указанного порядка не допускается. В случае заключения такой сделки она будет признана ничтожной. Данное положение не распространяется на территории, предназначенные для ЛПХ, а также нам наделы, которые оформляются договорами дарения либо мены.
Можно ли вести жилое строительство на таких территориях?
Выше было сказано о том, что законодательные нормы требуют от нового владельца использовать земли с/х назначения в соответствии с установленной разрешенной категорией. К ним, в частности, относят садоводство, дачное дело, огородничество. Выходом из такой ситуации может стать регистрация собственника в качестве ИП, который будет заниматься фермерством. В таком случае участок может быть использован не только для ЛПХ, но и для возведения жилого здания с возможностью проживания и регистрации в нем. 
Независимая оценка
Покупка земли сельхозназначения осуществляется по стоимости, в которой не учитывается цена сооружений, находящихся на ней или предполагающихся впоследствии. Для определения себестоимости надела проводится независимая оценка. Это особое направление в работе с объектами недвижимости. Даже если на участке присутствуют какие-то сооружения, их стоимость не будет включена в цену земли. Однако продавец указывает сведения о них.
Ценообразование
Стоимость, по которой будет осуществляться покупка земли сельхозназначения, формируется в соответствии с различными факторами. Наиболее существенным из них является разрешенная категория. Поскольку рынки территорий, относящихся к разным группам, развиваются по собственному пути, соответственно, стоимость наделов, расположенных рядом, но имеющих разные виды, может значительно различаться. Покупка земли сельхозназначения осуществляется после оценки рельефа местности, состава почвы, водного режима. Ценность угодья определяется по плодородию и факторам возможного применения (в качестве пашни, пастбища и так далее). Из всех вероятных вариантов выбирается тот, который позволит получить максимальный экономический результат. 
Основания для приобретения
Покупка земли сельхозназначения производится после оценки плодородности. Для ее определения проводится сравнительный анализ показателей при аналогичных климатических и агрономических параметрах при одинаковой интенсивности возделывания местности. Эта процедура называется бонитировкой почв. Она достаточно сложна и трудоемка. В этой связи покупка сельхоз земли производится с использованием уже имеющихся шкал. В них выделены основные признаки, которые влияют на урожайность.
В частности, к ним относят мощность гумусового слоя, уровень глиняных фракций в пашне, характер реакции среды раствора почвы и так далее. После того как будет определена плодородность и вариант дальнейшего использования участка, проводится разработка доходной модели с/х производства. В ней учитываются вероятные расходы на организацию процесса и доходы от реализации выращенной продукции за конкретный временной промежуток (год, квартал, месяц, неделю). Показатель положительной разницы, сформировавшейся между расходами и доходами, дисконтируется в текущие параметры и указывает на рыночную цену надела. К затратам в данном случае следует отнести приобретение техники, оплату труда всех работников, в том числе самого собственника, проценты по использованию капитала и предпринимательский доход. 
Основания для уменьшения стоимости
На цену существенное влияние окажет наличие полуразрушенного сооружения, даже если оно находится в собственности. В данном случае необходимо учитывать возможность и сумму восстановления здания для последующей его эксплуатации либо необходимые затраты на его снос и вывоз образовавшегося строительного мусора. Вместе с этим учитывается наличие и состояние коммуникаций. Они могут выступать в качестве взаимозачета и увеличивать стоимость или, наоборот, снижать, поскольку требуют ремонта или демонтажа. Это же и относится к расчистке пашни от кустарников, выкорчевыванию деревьев либо выравниванию ландшафта и засыпке ям и котлованов. В указанных случаях возникают основания для уменьшения стоимости территории соразмерно предполагаемым затратам. В этой связи определение величины требуемых или необходимых дополнительных расходов имеет такое же значение, как и оценка незастроенных наделов. 
Распространенные заблуждения
Представления населения о существующих ценах на участки основываются на информации, предоставленной в СМИ и Интернет-сети о похожих по месту расположения и площади участках. Однако в большинстве случаев эти данные не отражают действительную рыночную стоимость. Отличие цены сделки от предложения именуется уторговыванием. Определение показателя поправки выступает в качестве одного из этапов любой оценки с использованием методов сравнительного подхода. В этой связи совсем неудивительно, что цена сделки и первоначальная стоимость выставленного на продажу объекта могут иметь существенные различия. На разницу влияет множество причин. В качестве одной из наиболее важных выступает предполагаемая динамика рынка. Если она растущая, то даже пятипроцентная скидка будет являться достаточно большой. Однако при отсутствии прогнозов на рыночный рост и в случае, когда падение будет носить фундаментальный характер, разница между стоимостью предложения и непосредственно самой сделки может исчисляться несколькими десятками процентов. 
В заключение
Обычно продавцы не торопятся снижать стоимость наделов. Это вполне объяснимо, ведь никто не хочет отказываться от дохода, на который рассчитывал. В этой связи покупка земель с/х назначения должна осуществляться с учетом экономической целесообразности. При совершении сделки следует руководствоваться здравым смыслом, а не непроверенной информацией.
В качестве основы успешного приобретения выступает обоснованный расчет разницы между действительными расходами на обустройство территории и экономической прибылью от производства продукции. Кроме этого, следует обеспечить юридическую минимизацию возможных рисков. Оформление сделки осуществляется по общим правилам. После получения отказа от исполнительных органов следует обратиться в службу государственного кадастра. В качестве основания для внесения данных в Единый реестр будет выступать договор купли-продажи. К нему прикладывается кадастровый паспорт и свидетельство о государственной регистрации права предыдущего собственника (продавца).