Расторжение договора купли-продажи – достаточно специфическая процедура. Для ее совершения необходимо знать определенные тонкости закона. В соответствии с общим правилом, расторжение договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке (по инициативе только одного участника сделки), например, запрещено. Однако в этом случае имеются исключения. Далее рассмотрим подробнее, при каких условиях осуществляется расторжение договора купли-продажи. Образец требования также будет описан в статье. А форму можно увидеть на картинке ниже. 
Общие сведения
Расторжение договора купли-продажи недвижимости или прочего имущества представляет собой полное прекращение действия соглашения и завершение правоотношений между сторонами. Однако воли одного из участников для осуществления данной процедуры недостаточно. Прекратить действие соглашения можно либо по согласию второй стороны, либо подать в суд заявление. Расторжение договора купли-продажи необходимо осуществлять в той же форме, в какой производилось его заключение, - письменной.
Важный момент
Что здесь необходимо сказать? На практике расторжение договора купли-продажи по обоюдному согласию участников встречается достаточно редко. При сделке по имуществу ни одна, ни вторая сторона не может рассчитывать на возврат чего-либо, в соответствии с обязательством, до момента отмены, если в соглашении не предусмотрен иной порядок. Так, например, если осуществляется расторжение предварительного договора купли-продажи, то выплаченный аванс не возвращается. Причем даже в том случае, если правоотношения завершены. 
Случаи, предусмотренные законом
Ст. 450 ГК устанавливает условия, при которых может осуществляться расторжение договора купли-продажи, изменение соглашения или прочие манипуляции. В частности действие документа может прекратиться при наличии серьезных нарушений условий, которые в нем оговорены, или в иных случаях, которые предусмотрены в нем или в законе. К серьезным нарушениям, в частности, относят такое действие одного из участников, при котором второй получает значительный ущерб. Другими словами, расторжение договора купли-продажи недвижимости, например, происходит, если одна из сторон лишается того, на что она рассчитывала при его заключении. К нарушениям такого рода относят:
- Отказ от выселения и снятия с регистрационного учета. Это обязательство может быть нарушено, соответственно, продавцом.
- Отказ передать деньги. Договор подписан и прошел регистрацию, однако покупатель не получил оговоренной суммы.
Непредвиденные обстоятельства
Законом предусматривается еще один случай, при котором может быть произведено расторжение договора купли-продажи. В частности речь идет об изменении обстоятельств, которые существовали на момент заключения сделки, и из которых исходили стороны, не предполагая о наступлении иных. В данном случае вина непосредственных участников правоотношений отсутствует, но тем не менее какие-то внезапные явления не позволяют заключить соглашение.
Такие ситуации считаются наиболее распространенными в практике. К примеру, расторжение договора купли-продажи покупателем может иметь место в том случае, если у бывшего владельца жилого помещения внезапно появляется родственник, который вышел из тюрьмы досрочно. До вынесения приговора этот гражданин был зарегистрирован и занимал площадь. Данное обстоятельство при заключении сделки не предполагалось.
Продавец предоставил гарантии о том, что на данный объект нет никаких обременений, никто на него не претендует, он не в залоге и так далее. Поскольку появившемуся родственнику жить негде, он через суд решает снова добиться права проживать в данном помещении. Суд удовлетворяет его просьбу и разрешает снова прописаться в квартире. Несомненно, если бы приобретающая объект сторона знала об этом обстоятельстве, то не пошла бы на заключение сделки. В этом случае покупатель вправе требовать прекращения всех взятых на себя обязательств по условиям заключенного соглашения. 
Недействительность сделки
В первую очередь следует сказать, что признание соглашения недействительным и расторжение договора купли-продажи – это разные вещи. Объединяет данные процедуры тот факт, что и в том, и в другом случае соглашение отменяется, а обязательства, взятые сторонами, прекращаются. Различия состоят, главным образом, в последствиях. При признании сделки недействительной нарушителю придется вернуть все, что он получил при ее заключении, а в ряде случаев еще и компенсировать причиненный ущерб. В частности, такие последствия возникают, если производится расторжение договора купли-продажи товара. Недействительность сделки может устанавливаться, если:
- Она нарушает законодательные нормы.
- Одна из сторон является частично либо полностью недееспособной.
- Соглашение было подписано лицом, которое не могло руководить своим поведением. В данном случае следует определить отличия от предыдущей ситуации. Речь идет о том, что человек не мог контролировать свои действия непосредственно в момент подписания договора. При этом он может являться психологически здоровым в целом. Например, он мог потерять контроль при приеме спиртного, из-за травмы, вследствие преклонного возраста и так далее.
- Одной из сторон договора выступает несовершеннолетний. Если судом будет установлено, что права и интересы данного лица не нарушены, то сделка будет признана законной.
- Соглашение заключено под давлением, посредством угроз, насилия, обмана, сговора и прочих тяжких обстоятельств. Здесь необходимо учесть, что если при заключении соглашения имел место факт мошенничества, то признание недействительности сделки будет достаточно сложным. Следует обращаться не только в судебный орган, но и в полицию для возбуждения уголовного дела по данному факту.
- Сделка является притворной либо мнимой. В первом случае имеется в виду заключение соглашения для прикрытия иных правоотношений. Мнимая сделка представляет собой процедуру, которая совершается без образования каких-либо правовых последствий.
Правоотношения гражданина и организации
В качестве продавца может выступать какая-либо фирма. Если будет обнаружено, что ее уставная документация оформлена неправильно, то соглашение может быть признано недействительным. Например, договор может подписать неуполномоченное организацией лицо или соглашение зарегистрировано без согласия всех учредителей. Вероятнее всего, сделка будет аннулирована.
Расторжение договора купли-продажи квартиры до регистрации
В этом случае прекратить правоотношения намного проще. Расторжение договора купли-продажи продавцом, например, может пройти с меньшим для него риском. Объект в этом случае еще не передан во владение другого лица. Если одна из сторон требует прекращения соглашения, и по этому вопросу она пришла к взаимному согласию с другой стороной, то необходимо подписать соответствующий документ. Он будет подтверждать расторжение договора купли-продажи квартиры.
Что делать, если регистрация уже проведена?
В этом случае вернуть имущество более проблематично. Расторжение договора купли-продажи недвижимости допускается только в ситуациях, которые прямо предусматриваются в законодательстве или соглашении. В соответствии с ГК, зарегистрировать аннулирование можно в период действия контракта. Другими словами, после исполнения обязательств сторонами и окончания срока сделки расторжение договора невозможно. В случае частичного выполнения сделки и регистрации перехода полномочий на объект само по себе прекращение соглашения не предполагает возврат имущества. Для обеспечения возможности получения всего переданного обратно это условие необходимо прописать или в первоначальном договоре, или в соглашении о его аннулировании. 
Досудебный порядок
Как выше было указано, прекратить действие соглашения можно по взаимному согласию. Обращение в суд имеет место только в случае получения отказа на расторжение договора. Свой ответ сторона правоотношений должна дать в течение 30 дней, если соглашение не предусматривает иной период. Если будет получен отказ или второй участник проигнорирует обращение, то придется судиться.
Подача иска
Расторжение договора купли-продажи должно быть обосновано соответствующими фактами. Достаточно часто инициаторы аннулирования сделки совершают серьезную ошибку. Дело в том, что при предъявлении требований о прекращении действия договора они не оговаривают момент о возврате переданного имущества. Суд вправе выносить постановления только в пределах иска. Таким образом, решение может быть принято только по вопросу расторжения договора. При этом дальнейшая судьба непосредственно самого имущества не определена. В ГК указано, что в том случае, если госрегистрация была осуществлена, то аннулирование сделки или прекращение договора купли-продажи не является причиной для прекращения полномочий покупателя распоряжаться объектом.
В связи с этим многие обращаются в суд повторно, требуя возврата права собственности. Для предотвращения такой ситуации целесообразно включить в иск просьбу не только расторгнуть договор (с указанием оснований для этого), но и вернуть все имущество, которое было передано. При наличии существенных нарушений одной из сторон другая может также потребовать возмещение морального ущерба, материальных убытков (если таковые имели место). Иск составляется в определенном законом порядке по общим правилам. Необходимым условием является приведение обоснований необходимости расторгнуть договор. Образцы исковых требований предусматривают наличие реквизитов сторон, наименование судебного органа. При необходимости к заявлению прилагаются документы, подтверждающие те или иные нарушения. 
Типичные случаи
Достаточно часто в договоре купли-продажи предусмотрена передача денег после проведения госрегистрации. В этом случае собственник объекта подвергается значительному риску. Если покупатель откажется платить, получить свое имущество назад можно, но весьма проблематично. Бывший владелец объекта, однако, вправе не только требовать возврата своих прав собственности, но и возмещение ущерба, процентов, компенсации убытков. Если покупатель не оплатил необходимую сумму, но при этом еще не получил имущество в личное владение, то у первоначального хозяина есть два варианта: или потребовать исполнения обязательств, или отказаться от соглашения.
Как обезопаситься собственнику?
В первую очередь необходимо с особым вниманием отнестись к процедуре составления договора. В соглашении целесообразно закрепить следующие моменты:
- Возможность аннулирования сделки в том случае, если одна из сторон (или оба участника) не исполняет обязательств.
- Срок передачи денежной суммы. Эта процедура может осуществляться после или до регистрации права.
Гарантии стороны, приобретающей имущество
Законом установлено, что факт передачи имущества должен фиксироваться в соответствующем документе. Им может стать непосредственно передаточный акт или иная бумага с указанием на это обстоятельство. Вместе с этим в законе не установлен конкретный срок этого мероприятия. Существующее определение "передача в разумный период" считается весьма условным. В связи с этим следует предусмотреть срок в соглашении. Если первоначальный собственник не выполнит это условие, то вторая сторона может требовать это в принудительном порядке либо просить компенсации убытков. 
Расторжение договора купли-продажи автомобиля
В большинстве случаев между сторонами заключается сделка по приобретению подержанного транспортного средства. Такие автомобили зачастую имеют дефекты. Разумеется, покупателям, как правило, о них не сообщается. Однако, выявляя серьезные изъяны, многие новые собственники идут на расторжение договора купли-продажи автомобиля. Как и в ситуации с жилым помещением, следует попытаться прийти к обоюдному согласию без суда. В первую очередь покупателю следует указать бывшему владельцу на выявленные недостатки, потребовать при этом возврата переданной суммы, а также согласия на расторжение договора. Если оно получено, то аннулирование осуществляется в письменном виде. В случае отказа пишется претензия. Расторжение договора купли-продажи через суд осуществляется при игнорировании требований, указанных в нем, или отказе от их исполнения. Здесь гражданин:
- Перечисляет выявленные дефекты.
- Требует возврата переданной суммы и расторжения договора.
- Уведомляет, что в случае неисполнения данных требований он вынужден будет обратиться в судебный орган.
Вторая сторона должна в 30-дневный срок ответить на эту претензию. Несколько сложнее обстоит дело с аннулированием соглашения с салоном. Это, главным образом, связано с тем, что в такой компании работают достаточно компетентные юристы. Тем не менее, некоторым гражданам удается удовлетворить свои требования. В любом случае, вне зависимости от того, кто является второй стороной правоотношений – гражданин или организация, следует попытаться решить конфликт мирным путем. Если же это не представляется возможным, восстановить свои права можно только через суд.