Фактор «земля» точно так же, как и «капитал» является отделимым от личности конкретного владельца. Таким образом, владельцем земли может выступать один человек, в то время как ее эксплуатацией занимаются абсолютно другие люди. Другими словами, у собственника земли есть право предоставлять за определенную плату возможность эксплуатации земли арендатору, занимающемуся сельскохозяйственной продукцией, а также из выручки от ее продажи уже расплачивается с землевладельцем. Подобная плата за так называемый фактор производства и представляет собой земельную ренту, и именно на ней основывается рынок земли.
Виды ренты
Земельная рента подразделяется на две основные категории:
- абсолютная;
- дифференциальная.
Все земельные участки, которыми располагает рынок земли, находятся в самых разных природно-климатических зонах, а также имеют разные условия эксплуатации. Точно так же они отличаются друг от друга по месторасположению, то есть некоторые находятся в непосредственной близости к крупным городам или же важным транспортным путям, в то время как другие находятся на отдаленных территориях.
При этом не стоит забывать о том, что земельный фонд каждой страны является ограниченным, то есть как в принципе всей земли, так и некоторых участков определенного качества всегда имеется ограниченное количество.
Дифференциальная
Те хозяйства, которые находятся на лучшей земле или же для которых рынок земли находится максимально близко, находятся в более выгодном положении по сравнению с находящимися на отдаленных или же менее качественных участках, так как в данном случае присутствуют гораздо меньшие издержки. Благодаря этому, владелец может извлекать дополнительный доход, получивший название дифференциальная рента.
Абсолютная
Абсолютная земельная рента представляет собой последствие совершенно неэластичного предложения земли в условиях, когда существует на нее определенная частная собственность. С одной стороны, в данном случае полностью исключается возможность свободного течения капитала в сторону сельского хозяйства, но при этом ограничивается количество земельных угодий, которые являются пригодными для сельскохозяйственного использования.
В данном случае землевладельцами требуется определенная арендная плата за какие-либо земельные участки, в то время как арендаторами устанавливается более высокая стоимость на сельскохозяйственную продукцию для того, чтобы у них была возможность оплаты аренды.
Рынок земли представляет абсолютную земельную ренту, как уникальный экономический механизм, при помощи которого обеспечивается рачительное отношение к земле.
Типы ренты
Также рынок земли и рента распределяется между субъектами производства в зависимости от типа.
Первый тип дифференциальной ренты предусматривает такую ситуацию, при которой права на определенную землю всецело принадлежат определенному землевладельцу, так как им устанавливается арендная плата на том уровне, учитываемом качество предлагаемых земельных участков.
В то же время дифференциальная рынок земли и рента второго типа представляет собой усилия арендатора, вследствие чего полностью присваивается им.
Абсолютную ренту присваивает землевладелец в виде арендной платы за возможность использования определенного ограниченного ресурса.
Плата
Арендная плата представляет собой вознаграждение, которое предоставляется собственнику за пользование определенным участком земли или же постройками, которые на нем располагаются, включая всевозможный инвентарь и оборудование. Оплата за все эти комплектующие уже рассматривается в качестве процентов, потому что в данном случае передается в пользование капитал, а не земля.
При таких условиях арендная плата выступает в качестве рыночной цены, по которой права пользования землей передаются другому человеку, вследствие чего она оказывает наиболее значимое влияние на объемы предложения и спроса на земельном рынке.
Ценообразование
Арендные операции, а также купля-продажа различных земельных участков – именно это включает в себя рынок земли. Цена земли определяется в зависимости от двух основных факторов.
В первую очередь стоимость земли является прямо пропорциональной тому, какую она приносит своему владельцу арендную плату. В то же время она является обратно пропорциональной нормам ссудного регулярного дохода на протяжении длительного периода времени. Человек, располагая определенной суммой денег, может положить эту сумму на депозит, после чего постоянно получать доход в виде определенного процента, но в то же время он может потратить эти деньги на приобретение земельного участка. Таким образом, анализ рынка земли показывает, что цена земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость, рассчитываемую аналогично получению физического капитала, приносящего своему владельцу доход.
Доход землевладельца
Как известно, владение земельным участком имеет определенные затраты и выгоды, при сопоставлении которых и можно определить, является ли целесообразным сохранение данной собственности или же более актуальным будет ее отчуждение. Имея в своем распоряжении землю, собственник не применяет каких-либо других вариантов получения дохода. Другими словами, к примеру, он мог бы не вкладываться в землю, а положить имеющиеся деньги в банк для того, чтобы в дальнейшем получать проценты.
Таким образом, доход владельца земли представляет собой соотношение получаемой ренты к определенной рыночной ставке процента по ссудам.
Стоимость земли позволяет определить, какую сумму средств можно положить в банк для того, чтобы при присутствующей на данный момент рыночной процентной ставке можно было бы получить доход, который равен земельной ренте.
Особенности ценообразования
Объем земельной ренты образуется в процессе взаимодействия спроса и предложения, которыми характеризуется рынок земли. В России специфика рынка заключается в том, что в границах национальной экономики предоставление земли, а также различных природных ресурсов является совершенно неэластичным. Подобная ситуация образовалась по той причине, что объем ресурсов представляет собой фиксированную величину.
Спрос на рынке земли показывает, в каком количестве люди готовы взять в аренду землю при разных доступных уровнях оплаты за ее использование. Соответственно, в условиях высокой арендной платы количество земли, которая сдается в аренду, будет на порядок меньше по сравнению с низкой.
Предельный доход земли непосредственно зависит от того, насколько производительным является природный ресурс, присутствующий на ней. Если предложение на рынке земли предусматривает достаточно высокую рентную плату, то в таком случае в аренду берутся только достаточно производительные земли, потому что оплата высокой ренты при наличии прибыли арендатора возможна только в случае высокого предельного дохода. Если же земельная рента понижается, то с течением времени даже к не самым производительным землям начнет проявляться интерес.
Особенности рынка земли как такового
В отличие от преимущественного большинства рынков обзоры рынка земли показали, что он является менее организованным и отличается от конкурентного. Оценивая стоимость земельных участков, нужно будет учитывать множество особенностей земельного рынка:
- На рынке земли присутствует достаточно сложная стандартизация, сортировка и покупка объектов по образцам, так как у каждого отдельного участка есть собственное месторасположение, а также физические характеристики. Помимо всего прочего, ценность каждого отдельного участка непосредственно зависит от его окружения.
- Спрос и предложение являются несбалансированными, при этом присутствуют крайне ограниченные возможности их приведения в состояние равновесия.
- В качестве товара на данном рынке присутствует право на объект, при этом у самих земельных участков присутствует фиксированное местонахождение. Проведение сделок с земельными участками связано с большим количеством юридических формальностей, в связи с чем нужно обеспечить документальное оформление, а также обязательную государственную регистрацию. Именно по этой причине рынок земли предусматривает массу издержек при проведении операций, необходимых для проверки регистрации и прав собственности.
- На этом рынке присутствует далеко не самая большая открытость информации, которая не идет ни в какое сравнение с рынками потребительских товаров или же ценных бумаг, потому что достаточно часто всевозможные сделки с недвижимостью проводятся конфиденциально, и риски инвесторов в связи с этим значительно увеличиваются.
- Проведение сделок с земельными участками предусматривает наличие крупных инвестиций, вследствие чего развитие рынка земели непосредственно зависит от возможностей заемного финансирования, включая также стоимость привлечения кредитов, необходимых для освоения земли.
- Данный рынок очень сильно регулируется государственными органами, а также различными законодательными нормами. Конечно, эффективное местное управление способствует значительному увеличению инвестиционной привлекательности территорий, вследствие чего активно используется в крупных городах.
Особенности рынка в России
Российский рынок отличается от других достаточно низкой ликвидностью различных объектов купли/продажи в сравнении с различными развитыми странами. В частности, это связано с особенностями процесса становления земельного хозяйства, и в первую очередь разделением государственной собственности на землю и отсутствием развития множества сегментов рынка, что способствует сдерживанию рыночного развития, а также ограничивает реализацию главного принципа - максимально эффективному управлению собственностью.