Желание пересмотреть организацию жилого и хозяйственного пространства в квартире нередко сталкивается с задачей изменения текущей планировки. Перенос санузла, расширение гостиной, объединение кухни с частью коридора – эти и другие операции могут улучшить эксплуатацию общего пространства, но для воплощения подобных планов следует продумать и правовые аспекты. В ином случае произведенные действия могут расцениваться как незаконная перепланировка квартиры, ответственность за которую может ударить по кошельку. Впрочем, в большинстве случаев при соблюдении правил перепланировки можно вполне легально воплотить задумку обновления жилья в реальность.
Ответственность за незаконную планировку
Последствия для собственника могут быть весьма плачевны, поэтому к вопросу ответственности за незаконную перепланировку следует отнестись серьезно. При выявлении факта перепланировки, которая не соответствует нормативным актам, представители жилищной инспекции могу выписать штраф в размере 2,5 тыс. руб. И это вовсе не означает, что хозяин может продолжать эксплуатацию квартиры в обновленном виде. Вместе со штрафом следует и предписание, в котором указываются сроки приведения жилья в первоначальное состояние, соответствующее технической документации. В итоге штраф за незаконную перепланировку квартиры в 2,5 тыс. будет дополнен затратами на еще один капитальный ремонт. Если же это требование будет не выполнено, то может последовать еще один штраф, после чего инспекторы подадут иск о продаже объекта на публичных торгах. Сумма, полученная от продажи, будет возвращена уже бывшему владельцу, но к переобустроенной квартире он с этого момента не будет иметь никакого отношения. Кроме того, на него возложат обязательство по возвращению всех затрат, которые потребовались на организацию судебного процесса.
Какие перепланировки запрещены?
В первую очередь запрещаются мероприятия перепланировки, в результате которых помещения квартиры могут рассматриваться с точки зрения технических нормативов как нежилые. Также запрещаются ремонтные работы, которые могут привести к снижению прочности несущих перегородок. Данный запрет распространяется не только на стены, но и на потолки, которые могут утратить прочность из-за коррекции монтажной структуры. Ограничивается и внедрение устройств, которые оказывают влияние на работу общедомовых инженерных сетей. Это относится к регулирующим измерительным приборам. Допускается такое внедрение приборов лишь в тех случаях, когда их работа не отражается на потреблении энергоресурсов смежных помещений. Что касается инженерного оборудования, то все манипуляции с изменением центральной вентиляции будут расцениваться как незаконная перепланировка квартиры. Ответственность в описанных случаях также грозит штрафом и риском потери квартиры, но важно понимать и другой аспект. В некоторых случаях нарушение заключается лишь в самом факте отсутствия согласования проекта перепланировки и у владельца может быть возможность сохранить текущее обустройство. Но если дело касается полного запрета, то необходимость возвращения прежнего состояния жилья станет необратимой.
Какая планировка не требует согласования?
Практически все облицовочные мероприятия, предполагающие изменение внешней отделки поверхностей стен, потолков и напольных покрытий допускаются без согласования. Что касается инженерного оборудования, то его можно заменять, но реконструкция с переносом имеет свои ограничения. В частности, нельзя переносить сантехнику и газовое оборудование в другие помещения, не предназначенные для такой эксплуатации. Например, если газовая плита переносится с кухни на балкон – это будет незаконная перепланировка квартиры. Ответственность в этом случае также обернется штрафами и предписанием с требованием возвращения агрегата на прежнее место. Допускается без проектного разрешения и пересмотр внешних конструкций, касающихся технических средств – внедрения климатического оборудования, защитных решеток и т. д.
Какая планировка возможна при согласовании?
Согласование требуется как инструмент анализа возможностей реализации перепланировки в индивидуальных случаях. Поэтому отдельные решения, которые допустимы в конкретных условиях, не допускаются в других ситуациях. В пограничной зоне могут разрешаться работы, которые затрагивают даже перенос несущих. В этой же категории ремонтных мероприятий можно отметить устройство черновых полов, изменение архитектурного облика фасада и т.д. Отдельно стоит отметить, что формально незаконная перепланировка коммунальной квартиры может быть легализована при согласии соседей. Если работы не входят в перечень запретных, то при поддержке всех жильцов квартиры проект могут согласовать.
Чем обусловлена необходимость согласования перепланировки?
Причины жесткого контроля этой сферы вполне оправданы, поскольку за последние годы произошло несколько аварий, вызванных именно незаконной перепланировкой. Типичный случай, когда рушатся межэтажные перекрытия, лишенные необходимой поддержки. Как показывает статистика, в крупных городах около 80% перепланировок производятся без разрешения. Соответственно, пусть небольшая доля из них, но повышает и процент обрушения секций. Бывают и случаи, когда в результате обрушения гибнут люди – к этому тоже приводит, на первый взгляд, безобидная, но все же незаконная перепланировка квартиры, ответственность за которую может стать уголовной.
Как выявляется незаконная планировка?
Нередко о выполнении перепланировки сообщают соседи. И это не обязательно желание отместки со стороны конфликтующих людей за былые скандалы, а вполне логичное действие, направленное на поддержание безопасности своего жилья. Ведь изменение конфигурации тех же несущих корректирует показатели надежности не только квартиры, в которой выполнялись работы, но и всего дома. Главный вопрос – куда сообщить о незаконной перепланировке квартиры? Казалось бы, ближайшим органом, который также может быть заинтересован в соблюдении правил реконструкции помещений, является компания, управляющая хозяйственно-коммунальной частью дома. Но не всегда такие обращения дают ожидаемый отклик. Самый верный путь – сразу писать заявление в жилищную инспекцию местного административного округа. Сотрудники данной службы просто обязаны контролировать ремонтные операции в многоквартирных домах. Также кроме участия соседей в деле урегулирования порядка перепланировки незаконные действия могут быть выявлены в результате плановых проверок сотрудниками коммунальных служб, сантехников и газовщиков, которые тоже могут нести ответственность в случае игнорирования фактов переделки инженерных сетей.
Продажа квартиры с неузаконенной планировкой
Теоретически такая операция возможна и практика показывает, что даже сами продавцы не всегда знают о незаконной перепланировке в их квартире – например, если в таком состоянии она и досталась от предыдущего владельца. Тем не менее, внимательный покупатель быстро обнаружит неладное и будет требовать скидки, соответствующей затратам на возвращение состояния жилья в исходное положение. С точки зрения права, продажа квартиры с незаконной перепланировкой тоже допускается, поскольку даже несогласованный ремонт не может выступать препятствием для заключения договора. Но, и здесь надо понимать практические нюансы. Например, Росреестр нередко отказывает в таких операциях именно из-за наличия незаконной планировки. Сотрудники организации даже дают ответы с формулировками о необходимости устранения результата проведения незаконных работ.
Что делать при покупке квартиры с незаконной планировкой?
Никто не застрахован и от случаев, когда понравившаяся на рынке недвижимости квартира будет иметь признаки явного переобустройства. И если они были обнаружены до сделки – это само по себе хорошо. Потому что после приобретения объекта вся ответственность будет лежать как раз на новом собственнике. Даже суд не поможет взыскать с прежнего владельца хотя бы часть компенсации. И если в квартире сделана незаконная перепланировка, то выходов может быть два: или согласовать ее, выплатив штраф, или как можно быстрее вернуть измененные конструкции в прежний вид. А перед покупкой для верного выявления незаконной перепланировки следует вместе с текущим собственником обратиться в БТИ и ознакомиться с техническим планом квартиры. На обычном плане все контуры схемы выполнены черным цветом, а наличие красного как раз и будет означать, что помеченные части не соответствуют первичному проекту.
Документы для согласования планировки
Если в силу тех или иных обстоятельств была произведена незаконная перепланировка, или же просто есть желание выполнить ремонт, требующий разрешения, то лучшим выходом станет именно прохождение процедуры согласования. Как оформить незаконную перепланировку квартиры? Для этого готовится специальный пакет документации, и затем направляется в местную жилинспекцию вместе с заявлением о желании узаконить проект перепланировки. В пакет входят следующие документы:
- Непосредственно заявление на перепланировку.
- Набор документов в виде свидетельств, ордеров и договоров, которые подтверждают право собственности.
- Технический паспорт квартиры из БТИ.
- Проектное решение, по которому будет выполняться ремонт.
- Документ, подтверждающий согласие других жильцов с проектом изменения жилья.
Как заказать проект перепланировки?
Сам проект может быть никак не связан с контролирующими дом органами. Он требуется для того, чтобы комиссия жилинспекции могла оценить возможность реализации предложенного плана реконструкции в конкретных помещениях. Поэтому, конечно, он должен быть выполнен профессионалами. С такой работой имеют дело саморегулирующиеся организации (СРО). Их участники не только помогут разработать проект перепланировки квартиры, но и возьмут на себя дальнейшее его сопровождение в органах согласования. Расширение спектра услуг вполне логично стоит дороже, но и шансы на получение разрешения в этом случае увеличиваются. Во-первых, специалисты проектных СРО хорошо знают, как выполнить проект, который с большей долей вероятности получит «добро». А во-вторых, они же помогут изначально скорректировать планы собственника, если его желание уж совсем никак не входит в нормы технических стандартов.
Что представляет собой проект перепланировки квартиры?
Обычно над проектом работают группы участников СРО, в которую могут входить инженеры, архитекторы, дизайнеры, монтажники и т.д. То есть они разрабатывают план и с точки зрения технической надежности, и с позиции эстетического восприятия. На выходе заказчик получает тоже пакет документов, в который будут входить эскизы, схемы, графики и описания. Уже после согласования не стоит прекращать сотрудничество с представителями СРО. Дело в том, что самостоятельная перепланировка квартиры без специалистов не всегда обходится без ошибок, к которым могут придраться те же представители жилинспекции. Поэтому желательно, чтобы и реализацию проекта взяли на себя сотрудники организации, которая занималась созданием проектного решения.
Заключение
Радикальный ремонт с изменением конструкции несущих и пересмотром конфигурации размещения инженерного оборудования без согласования является проблемой не только для владельца квартиры. Это также и повод для беспокойства соседей, поскольку никто не знает, какие опасности в конкретном случае будет скрывать незаконная перепланировка квартиры. Куда обращаться в таких ситуациях – этот вопрос следует продумать заранее. К примеру, это может быть и жилищная инспекция, и БТИ с домашним самоуправлением. По крайней мере, с одним из этих органов следует всегда поддерживать контакты на случай возникновения спорных вопросов, затрагивающих безопасность всего дома.