В статье рассмотрим срок договора аренды.
Аренда (от латинского arrendare, что переводится, как "отдавать что-либо внаем") - это прежде всего формат имущественного договора, при котором собственность передают во владение за определенную плату. Далее подробно поговорим об этой форме гражданских отношений.
Срок договора аренды
Вариантов здесь несколько. Такое соглашение может заключаться сторонами:
- На неопределенный срок.
- На оговоренное документом время, но менее одного года.
- На указанный соглашением период, как правило, год или более.
Неопределенный срок
Рассмотрим сначала ситуацию, когда договор аренды на неопределенный срок заключается.
Согласно статье №610 Гражданского кодекса, в том случае, если временные отрезки аренды в документе не указаны, договор считают заключенным на неопределенный период. В этом случае каждая сторона вправе в любое время отказаться от соответствующих правовых отношений, предупредив об этом оппонента за три месяца. Стоит отметить, что договор аренды, который был заключен на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит (несмотря на то что фактический период действия может превышать двенадцать месяцев).
Менее года
Каким еще может быть срок договора аренды?
Договор аренды, который был заключен на период менее года, государственной регистрации не подлежит.
Год и более
Соглашение, которое было оформлено на двенадцать месяцев и больше, обязательно подлежит госрегистрации. Его считают заключенным с ее момента. О сроках договора аренды мы рассказали.
Договор аренды и порядок его заключения
Заключение такого документа можно условно разбить на определенные этапы:
- Обмен правоустанавливающей документацией.
- Стадия проведения анализа представленных бумаг.
- Осуществление согласования условий.
- Заключение самого договора.
- Оформление передачи арендуемого объекта.
- Регистрация права аренды в органе ФРС (при условии заключения долгосрочного соглашения).
Стоит отметить, что, если договор аренды заключен на срок менее года (то есть краткосрочно), как правило, регистрации в ФРС он не требует.
Документация
В рамках обмена сторонами правоустанавливающими и уставными документами у владельца надо запросить:
- Свидетельство, подтверждающее право собственности на объект. Речь идет о документах БТИ (поэтажный план, экспликация, выписка из технического паспорта по форме «1А»).
- Правоустанавливающая документация (договора купли-продажи и так далее).
- Выписка из ЕГРП (на текущую дату).
- При наличии каких-либо ограничений (соглашение аренды, залоги и тому подобное) желательно запросить копии бумаг, на основании которых устанавливается обременение.
Обе стороны друг другу предоставляют:
- Копию учредительных бумаг юридического лица (Устав, соглашение, ОГРН и так далее).
- Документацию, подтверждающую полномочия лиц, которые ведут переговоры и подписывают соглашение.
В случае заключения сделки физическими лицами эта стадия, как правило, ограничивается предоставлением документа, который удостоверяет личность (то есть при этом нужен паспорт).
Истечение срока договора аренды
Стоит отметить, что завершение срока соглашения аренды договорные обязательства сторон не прекращает. Отмечается, что в том случае, если арендатор продолжает имуществом пользоваться после истечения срока действия бумаги при условии отсутствия возражений со стороны собственника, договор считают возобновленным на таких же условиях, но на неопределенный период.
А можно ли осуществить продление срока договора аренды земельного участка? Об этом далее.
Продление
Такая манипуляция возможна на определенный срок либо же на неопределенный период на основании соглашения сторон. Наиболее простой формой для арендного продления считают возобновление документа на прежних основаниях в силу закона. Для этого необходимо одновременное соблюдение двух следующих условий:
- Арендатор продолжает использовать имущество после завершения периода действия бумаги.
- Какие-либо возражения со стороны собственника отсутствуют.
В этом случае соглашение считают возобновленным на прежних условиях, на неопределенный отрезок времени в силу законодательства. При этом заключать никаких дополнительных документов не потребуется. Стоит учесть важное условие. Согласно статье №610 Гражданского кодекса, в том случае, если сроки договора аренды помещения не были определены исходной бумагой, тогда его считают заключенным на плавающий временной отрезок.
Законодательство требует, чтобы соглашение аренды любой недвижимости на срок больше одного года проходило регистрацию в соответствующих государственных органах. Лишь тогда его будут считать заключенным. Правда, в том случае, если аренда была изначально оговорена на период менее двенадцати месяцев, для пролонгированного соглашения не потребуется проводить государственную регистрацию.
Что еще предполагает продление срока договора аренды? Следует помнить о том, что и арендатор, и собственник в любое время имеют право расторгнуть продленный и подписанный на неопределенный период документ по своей инициативе. Для этого одной из сторон за три месяца надо предупредить вторую об этом, если иное соглашением не предусмотрено.
Проведение регистрации
Каков срок регистрации договора аренды? Документы для этих целей подают в территориальное отделение Росреестра (то есть в Федеральную службу государственной регистрации, картографии и кадастра) согласно списку, который установлен ФЗ под названием «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним».
В том случае, если у регистратора возникнут какие-либо сомнения в подлинности, а кроме того, в достоверности указанных сведений или в присутствии оснований для оформления, он вправе приостанавливать регистрацию соглашения аренды нежилых помещений или иной недвижимости на срок не больше одного месяца. Госпошлину за регистрацию документа для граждан берут в размере двух тысяч рублей. Что касается организаций, то для них она составляет двадцать две тысячи. При этом предоставляют:
- В том случае, если стороной соглашения выступает юридическое лицо, нужна учредительная документация наряду с копией свидетельства о госрегистрации, постановке на налоговый учет, а также протокол о наделении полномочиями граждан, подписавших доверенность.
- Если копии указанных бумаг ранее уже подавались в реестр, то вместо них можно представить выписку из ЕГРЮЛ, которая должна быть не старше одного месяца, свидетельствующую об отсутствии каких-либо изменений.
- Для граждан требуется документ, который удостоверяет личность.
- В том случае, если интересы в реестре представляет иное лицо, то необходима доверенность на регистрацию соглашения аренды, которая удостоверяется нотариально.
- Соглашение аренды в количестве, равном числу сторон, и еще один оригинал, который остается в деле.
- Акт по приему-передаче арендуемого имущества в том случае, если он выступает неотъемлемой частью соглашения.
- Платежное поручение, подтверждающее оплату пошлины за регистрацию документа по аренде.
- Заявление на регистрацию, которое может подавать одна из сторон договора.
- В зависимости от конкретных случаев в регистрирующие органы должны представляться дополнительные документы.
Договор аренды и его особенности
По общему правилу такая бумага заключается в письменной форме, если сроки действия соглашения превышают один год или, по меньшей мере, с одной стороны в сделке принимает участие юридическое лицо, независимо от периода. Что касается содержания, обычно в документы об аренде включают несколько следующих разделов:
- Общие положения, в рамках которых перечисляются стандартные для любого соглашения элементы: название наряду с номером, датой и местом заключения. Указывается, кто принимает участие в сделке, в том числе какие именно лица представляют стороны соглашения и на основании какой документации.
- Предмет. Здесь требуется четко определить, что выступает предметом сделки. Перечисляются все характеристики объекта, необходимые для его идентификации. К примеру, адрес здания, которое передается в аренду, характеристики машины и тому подобное. Также в данном разделе пишется, передается ли имущество во временное владение либо в использование.
- Указание права и обязанностей сторон. В частности, пишут, что арендатор должен вносить оплату за имущество и вернуть его вовремя в надлежащем состоянии.
- Пункт об арендной плате и взаимных расчетах. Здесь определяется, сколько, а также по какой схеме арендатор будет платить. В том числе и в какой момент можно считать обязанность выполненной. Нередко это увязывается с моментом поступления денежных средств на счет собственника. Но арендатору удобнее будет настоять на том условии, что обязательство требуется считать выполненным непосредственно в момент списания с его счета средств.
- Ответственность сторон. В рамках составления этого раздела в договор вносится условие о неустойке и прочих штрафах за нарушение арендных правил. Одна сторона непременно применит данные меры, если другая нарушит обязательства. Здесь же стоит написать, в каких ситуациях нарушитель освобождается от ответственности, к примеру, в силу действия форс-мажорных обстоятельств.
- Период действия соглашения с условиями досрочного расторжения. В случае если в договор раздел о сроке не включить, тогда бумагу считают заключенной на неопределенный период.
- Раздел о вариантах разрешения разногласий. Здесь прописывается претензионный порядок, а кроме того, указывается суд, в который надо обращаться, если по-другому урегулировать конфликт не получится.
- Заключительная часть предполагает указание адресов и реквизитов сторон наряду с подписями ответственных лиц и их расшифровкой, датой заключения документа и печатью (при наличии).
В случае необходимости в соглашение включаются и другие разделы.
Заключение
Таким образом, по договору (а также еще принято говорить «по соглашению») аренды можно передавать любое имущество. Такой документ должен обязательно содержать подробное описание передаваемого объекта. Если в нем не будет выполнено это требование, то он будет считаться недействительным (не заключенным и несогласованным). Договор, который оформляют на срок больше одного года, должен заверяться в службе госрегистрации того субъекта, на территории которого расположен сдаваемый в аренду объект.
Мы рассмотрели срок действия договора аренды.