Строительство бизнес-центров: бизнес-план, проект, смета, оформление документов. Разрешение на строительство

Проект представляет собой строительство объекта (предположительно торгово-развлекательного центра). Объект располагается в г. Мытищи Московской области по адресу: ул. Летная, 26. Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию объекта – 2019 год.

Зоны охвата объекта

При разработке концепции строительства бизнес-центра необходимо определить границы зоны обслуживания, окружающие участок.

Условно территорию вокруг объекта можно разделить на три зоны (в зависимости от близости расположения):

• 1-е кольцо окружения: ограничено улицами Юбилейная, Мира, рекой Яуза.
• 2-е кольцо окружения: охватывает большую часть города, за исключением удаленных районов – Строитель, Челюскинская, р-н Стройпластмасс, Восточная Перловка и Дружба.
• 3-е кольцо окружения: охватывает весь город Мытищи, включая районы Строитель, Челюскинская, Стройпластмасс, Восточная Перловка и Дружба.

Внутренние и внешние факторы успешности проекта

Внешние факторы находятся вне контроля инвестора, однако их влияние на последующее развитие проекта имеет принципиальное значение при реализации проекта строительства бизнес-центра.

Сопоставление внешних и внутренних факторов развития представлено в таблице ниже.

Исходя из проведенного анализа, можно прийти к выводу, что, принимая решение о строительстве бизнес-центра, нужно учитывать несколько параметров:

• Перспективы экономического, социального и демографического развития района.
• Уровень конкуренции в районе месторасположения объекта.
• Социально-демографические особенности населения, проживающего в районе.
• Особенности самого объекта.
• Инвестиционные показатели реализации проекта.

Следует отметить, что стоимость строительства бизнес-центров в Санкт-Петербурге в среднем составляет 450 млн рублей при площади от 40000 кв. м. Однако этот показатель отличается немного от аналогичного по Москве.

Следует отметить, что стоимость строительства бизнес-центров в Москве составляет около 600 млн рублей при квадратуре свыше 40 000 кв. м.

SWOT−анализ объекта

Ниже представлена итоговая таблица SWOT-анализа объекта, предлагаемого к строительству.

Проанализировав сильные и слабые стороны объекта, его развитие и угрозы, можно рассмотреть возможность реализации двух различных вариантов использования площадей:

• Торговый центр.
• Торгово-развлекательный центр.

Торговый центр

В данном случае можно сделать акцент на торговую галерею. Большой размер торговой зоны увеличит разнообразие предлагаемых товаров. Ставки аренды на торговые помещения значительно выше, чем на развлекательные площади. В данном случае зоной охвата ТЦ будет только первое кольцо окружения.

Данный бизнес-план строительства бизнес-центра является наиболее оптимальным при условии строительства двухэтажного объекта.

Торгово-развлекательный центр

Во втором случае можно сделать акцент на развлекательную составляющую. Основным преимуществом данного предложения является тот факт, что на рынке города наблюдается острый недостаток мест проведения досуга для детей. Наличие развлекательной зоны увеличивает время пребывания покупателей на территории объекта. В новых ТРЦ соотношение торговых и развлекательных площадей составляет 50 % к 50 %.

На первом этаже предлагается разместить продуктовый супермаркет.

При наличии большого количества операторов развлечений ТРК сможет привлечь посетителей первого и частично второго кольца окружения города, так как развлекательных заведений в городе не хватает. При этом следует учитывать, что арендные ставки на данный вид услуг ниже, чем на торговые площади, что приведет в итоге к увеличению срока окупаемости проекта.

Зарубежный опыт подсказывает, что наиболее оптимальной реализацией проекта будет создание торгово-развлекательного комплекса, так как этот вариант снижает коммерческие риски.

Планируемый бизнес-центр относится к классу А. Он является наивысшим среди тех, которые могут быть присвоены. Оценка класса А говорит о престижности всех помещений здания, наличии современных систем жизнеобеспечения и работы самого центра.

Стоимость строительства бизнес-центра класса А на конкретном примере представлена ниже. Нужно не забывать, что строительство ТРЦ в другом городе может иметь по объему совершенно другие финансовые вложения.

Составление денежных потоков проекта

Предположительно, ТРЦ будет иметь следующие параметры при получении разрешения на строительство:

• Общая площадь торгового центра- 9672 кв. м.
• В том числе 1-й этаж - 4847 кв. м.
• В том числе 2-й этаж - 4825 кв. м.
• Заполняемость помещений в 1-й год - 70 %.
• Заполняемость помещений в последующие годы - 95 %.
• Риск неплатежей - 0 %.
• Рост доходов в год - 5 %.

Так как в договоре найма установлена сумма штрафа за просрочку свыше 30 дней, риски неплатежей при строительстве бизнес-центра приравнены к нулю. Ежегодный рост цен на аренду составит 5 %.

Нагляднее это показывает представленная ниже таблица.

Вложения при строительстве строительстве бизнес-центра (руб.)

Наиболее важным моментом является исследование вопросов финансирования капитальных вложений. С этой целью могут быть использованы как собственные, так и заемные средства компании. Ниже представлены данные по финансированию проекта строительства более подробно.

Финансирование проекта:

• Инвестиций всего - 13439642 долл.
• В том числе 1-й год- 10939642 долл.
• В том числе 2-й год - 2500000 долл.
• Заемный капитал всего - 13439642 долл., в том числе 1-й год: 10939642 долл., 2-й год: 2500000 долл.
• Срок погашения кредита - 10 лет.
• Процентная ставка по кредиту - 18 %.

В процессе исследования финансовых результатов проекта немаловажным моментом является исследование суммы и количества налогового бремени в компании по данным бизнес-плана.

Результаты планируемых отчислений налогов по проекту представлены ниже.

Налоги, выплачиваемые во время эксплуатации проекта:

• На имущество - 2,2 %.
• На прибыль - 20 %.
• НДС - 18 %.

Для построения денежного потока нам необходимо определить ориентировочный объем выручки от сдачи площадей в аренду, для чего нужно провести зонирование площади ТРЦ. Элементы зонирования представлены в таблице ниже.

Зонирование

Расчет доходов от сдачи помещений в аренду по планируемому бизнес-центру является центральным моментом, так как связан с его эффективностью. Возможны различные прогнозные варианты получения такого дохода: оптимистический, средний и пессимистический. Ниже в таблице представлены характеристики каждого варианта более наглядно.

В первой таблице представлен пессимистический прогноз по варианту получения дохода.

Расчеты доходов от аренды. Арендные ставки - пессимистический прогноз

Данные таблицы позволяют сделать вывод о том, что в результате внедрения проекта пессимистический размер получаемых доходов от сдачи площадей в ТРЦ составит 3909468 долларов.

В таблице ниже представлены данные по расчету доходов от аренды площадей торгового центра при усредненном варианте.

Расчеты доходов от аренды. Арендные ставки - средний показатель

Данные таблицы позволяют сделать вывод о том, что в результате внедрения проекта усредненный размер получаемых доходов от сдачи площадей в ТРЦ составит 4429399 долларов.

Также необходимо спрогнозировать оптимистический прогноз по возможному получению доходов объекта от сдачи площадей в аренду, что представлено в таблице ниже.

Расчеты доходов от аренды. Арендные ставки - оптимистический прогноз

Данные таблицы позволяют сделать вывод о том, что в результате внедрения проекта оптимистический размер получаемых доходов от сдачи площадей в ТРЦ составит 4776385 долларов.

Рассчитаем стоимость заемных средств и график их погашения в таблице ниже.

Примечание: в 3-м месяце ежемесячный платеж в включат двухлетнюю отсрочку платежа и капитализацию процентов, равную 5143445 долл.

Данные таблицы свидетельствуют о том, что ежемесячный платеж по проекту составит 3214579 долларов в месяц.

Прочие расходы

Рассмотрим и просчитаем всевозможные операционные расходы при строительстве бизнес-центра:

• Первые два года работа охраны будет охватывать половину постоянного объема.
• Расчет клининговых услуг включает в себя уборку всех площадей и территорий.
• Учтена выплата заработной платы в полном объеме с учетом всех налогов и НДС.
• Ежегодное повышение заработной платы на уровне 5 % в год.
• Все операционные расходы переносятся на арендаторов (кроме 1-го года и половины расходов 2-го года).

Для составления денежного потока мы рассчитали следующие данные:

• Ориентировочный средний доход от аренды помещений за 10 лет реализации проекта при условии, что в первый год сдаваемая в аренду площадь равна 70 %, а в последующие – 95 %.
• Амортизация имущества составит 3,33 % в год.

Расчеты в рамках финансовой деятельности включают сверхнормативный процент по налоговому законодательству, так как формат до и после финансирования составляться не будет.

Поскольку строительство принимается «по этапам работ», а денежный поток формируется, начиная с первого года, который отсчитывается с того момента, когда проект генерирует первый рубль дохода, то предприятие теряет право на возмещение НДС в первый год по факту завершения строительства.

Так как сальдо проекта является положительной величиной при выходе объекта на 100%-ю мощность, то прочие и чрезвычайные расходы в расчетах не учитывались.

Исходя из имеющихся данных, представляется возможным отобразить планируемые денежные потоки, создаваемые проектом.

В таблице ниже представлены операционные расходы по проекту.

Операционные расходы

В представленной таблице видно, что сумма операционных расходов в первый год составит 271707 долларов, далее - она возрастает по годам и доходит на 10-м году до суммы 740157 долларов.

При последующем анализе эффективности проекта будет рассмотрена динамика доходов по проекту в течение первых 10 лет в таблице ниже.

Доходы по проекту

Данные таблицы позволяют сделать вывод о том, что сумма доходов по проекту в первый год составит 2717987 долларов, далее доходы будут возрастать, к 10-му году они составят 39702947 долларов.

При исследовании проекта немаловажным является расчет амортизационных отчислений, который представлен в таблице ниже.

Амортизация по проекту

Как видно из таблицы, сумма амортизационных отчислений в третий год составит 262153 долларов, а в последний, 10-й год- 227582 доллара. Итоговая сумма амортизационных отчислений за все годы реализации проекта составит 1956147 долларов.

В таблице ниже представлен денежный поток по проекту.

Денежный поток

Из таблицы видно, что итоговая сумма денежного потока по проекту составит 1300415 долларов.

Оценка ставки дисконтирования

Она используется для пересчета будущих потоков дохода в единую величину стоимости на данный момент. Ставка дисконтирования (r) будет рассчитываться кумулятивным путем по формуле:

r = α+MRR*RI,

где

α – средний за период уровень инфляции.

MRR (Minimum Risk of Return) – минимальная реальная норма риска, связанная с функционированием проекта.

RI (Investment Risk) – уровень средней требуемой доходности (риска) участниками проекта.

Минимальная реальная норма риска MRR для данного случая будет равна стоимости заемных средств, а именно 18 %, то есть ставке по банковскому кредиту.

В соответствии с инвестиционным договором, средняя требуемая доходность RI участниками проекта установлена на уровне 2 %.

Таким образом, ставка дисконтирования будет равна:

r = (0,13+0,18*1,02)*100 % = 30 %

Выводы

При составлении бизнес-плана строительства бизнес-центра был рассмотрен проект, сделаны оптимистические выводы.

В ближайшие три года в Мытищинском районе будет наблюдаться умеренный рост экономики, однако выражено отставание средних показателей по району от средних показателей по Московской области. Лидирующими отраслями останутся машиностроение, приборостроение, стройиндустрия.

К концу 2018 г. планируется увеличение темпов роста товарооборота розничной торговли на 40 % и увеличение годового объема бытовых услуг населения на 35 %. Рост товарооборота будет обеспечиваться за счет роста среднего класса и его доходов.

Площади, соответствующие международным стандартам, являются острым дефицитом, спрос на качественные торговые площади превышает предложение. Это приведет к повышению качества создания и управления ТРЦ.

Основными источниками спроса на сегодняшний день являются магазины одежды. На них приходится около 50 % площадей в торговых центрах. Уровень свободных помещений в 2018 году составит 10-15 %. Ожидаемый прирост объема торговой недвижимости составит около 75 000 кв. м. В настоящее время средняя арендная ставка по торговым помещениям в городе составляет около 405 $/ кв. м. в год (включая НДС и операционные расходы).

В зоне первого кольца окружения расположено большое количество объектов, которые составляют конкуренцию как в секторе продовольственных, так и в секторе промышленных товаров.

При расчете денежных потоков была учтена средняя арендная ставка, наличие свободных помещений на уровне 5 %, а также все эксплуатационные расходы и выплаты по кредиту. Денежный поток по проекту получился положительным, но все же недостаточно большим.

Ставка дисконтирования, включающая в себя средний уровень инфляции, риск, генерируемый проектом, и среднюю требуемую доходность, составила 30 %.

Таким образом, представленный проект может быть принят к рассмотрению, так как расчеты показывают его прибыльность и эффективность.