В последние годы в России наблюдается растущий интерес к приобретению загородной недвижимости в формате домовладений. Все больше людей мечтают о собственном доме с участком земли за городом. Однако не все до конца понимают юридические тонкости этого понятия.
Юридическое определение домовладения
В российском законодательстве есть несколько определений понятия "домовладение":
Домовладение - жилой дом (часть жилого дома) и примыкающие к нему и (или) отдельно стоящие на общем с жилым домом (частью жилого дома) земельном участке надворные постройки (гараж, баня (сауна, бассейн), теплица (зимний сад), помещения для содержания домашнего скота и птицы, иные объекты).
Это определение дано в Постановлении Правительства No 354. В нем подчеркивается, что домовладение включает не только жилой дом, но и другие постройки на общем участке.
Вспомогательные постройки
Это различные хозяйственные строения на территории домовладения:
- Гаражи
- Бани
- Теплицы
- Сараи
- Погреба
Вспомогательные постройки могут использоваться для хранения инвентаря, а также для отдыха и ведения подсобного хозяйства.
Инженерные коммуникации
Любое домовладение должно быть оснащено системами жизнеобеспечения:
- Водоснабжение
- Канализация
- Электроснабжение
- Газоснабжение (необязательно)
Без надлежащего инженерного обеспечения индивидуальный жилой дом не может считаться пригодным для постоянного проживания.
Правовой статус домовладений
С юридической точки зрения, домовладение не является единым объектом права собственности. Могут существовать разные варианты:
- Дом и земля принадлежат одному собственнику
- Дом и земля принадлежат разным собственникам
- На дом оформлено право собственности, а земля находится в аренде
Также возможны случаи долевой собственности, когда домовладение принадлежит супругам или другим родственникам.
Обустройство территории домовладений
При обустройстве территории частного дома важно учитывать следующие аспекты:
- Функциональное зонирование участка
- Благоустройство и озеленение
- Соблюдение норм и правил
Грамотная планировка позволит рационально использовать пространство домовладения.
Эксплуатация домовладений
В процессе эксплуатации частного дома собственнику необходимо:
- Следить за исправностью коммуникаций
- Поддерживать строения в надлежащем состоянии
- Соблюдать правила пожарной безопасности
Ответственный подход позволит длительное время использовать домовладение по назначению.
Документы на домовладение
Для использования домовладения по назначению необходим пакет документов:
- Правоустанавливающие документы на земельный участок и индивидуальный жилой дом
- Технический и кадастровый паспорта объектов
- Документы о регистрации права собственности
Без документального оформления прав на домовладение невозможно совершать сделки с ним или получать разрешения на строительство.
Регистрация прав на домовладение
Регистрация прав собственности на объекты домовладения может осуществляться:
- Одновременно
- По отдельности
Порядок определяется действующим законодательством. Например, с 2021 года изменились правила для индивидуальных жилых домов.
Изменение законодательства
Согласно определению в законе, внесены изменения в части регистрации домовладений:
- Упрощена процедура оформления прав на индивидуальные жилые дома
- Сокращены сроки регистрации документов
- Снижена стоимость госпошлины
Это облегчило процесс получения домовладения в собственность для граждан.
Сервитут на домовладение
Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим домовладением. К примерам можно отнести:
- Проход и проезд через соседний участок
- Прокладка коммуникаций
Сервитут устанавливается по соглашению между собственниками домовладений или в судебном порядке.
Условия установления сервитута
Для установления сервитута на домовладение необходимо соблюдение следующих условий:
- Наличие уважительной причины, по которой требуется сервитут
- Соразмерность обременения, накладываемого сервитутом
- Невозможность использования земельного участка без установления сервитута
При этом сервитут не должен приводить к невозможности использования домовладения по целевому назначению.
Согласование сервитута
Согласно определению в законе, сервитут согласовывается между собственниками домовладений. Основные этапы процесса:
- Переговоры и выработка условий сервитута
- Подписание соглашения об установлении сервитута
- Регистрация сервитута в Росреестре
Согласование условий позволяет учесть интересы обеих сторон.
Плата за сервитут
Собственник домовладения, обремененного сервитутом, вправе требовать от пользователя сервитута плату.
Размер платы определяется:
- Соглашением сторон
- Судом
- В соответствии со ставками, устанавливаемыми органами власти
Выплата вознаграждения производится в период действия сервитута.
Прекращение сервитута
Сервитут на домовладение может быть прекращен по следующим основаниям:
- Истечение срока действия сервитута
- Отказ лица, в интересах которого установлен сервитут
- Смерть гражданина, в интересах которого установлен сервитут
Кроме того, сервитут прекращается в случае гибели объекта недвижимости, в отношении которого он установлен.
Оспаривание сервитута
Сервитут может быть оспорен в судебном порядке по следующим основаниям:
- Нарушение установленной процедуры
- Нарушение прав и интересов собственника домовладения
- Невыплата вознаграждения за сервитут
Доказательство злоупотребления правом со стороны обладателя сервитута может стать основанием для его прекращения.
Сервитут vs аренда
В отличие от аренды, сервитут имеет следующие особенности:
- Не предполагает владения и пользования всем домовладением
- Носит ограниченный, обременительный характер
- Может быть безвозмездным
Виды сервитутов на домовладение
Существуют следующие разновидности сервитутов в отношении домовладений:
- Сервитут прохода и проезда
- Сервитут на прокладку и эксплуатацию линий электропередач, связи и трубопроводов
- Сервитут на строительство линейных объектов
- Сервитут на доступ к природному объекту
Конкретный вид сервитута определяется исходя из цели его установления.
Оформление сервитута
Процедура оформления сервитута включает:
- Подготовку межевого плана
- Разработку соглашения об установлении сервитута
- Государственную регистрацию сервитута
- Постановку на кадастровый учет
Соблюдение всех формальностей гарантирует легитимность сервитута.
Последствия сервитута
Главные последствия установления сервитута на домовладение:
- Ограничение прав собственника обремененного участка
- Возникновение обязанности по несению бремени
- Необходимость согласовывать разрешенное использование с лицом, в пользу которого установлен сервитут