Последующий залог недвижимости - распространенная практика получения дополнительных кредитов под уже заложенную квартиру или дом. Однако не все знают тонкости этой процедуры и рискуют потерять свое имущество. Давайте разберемся в теме более подробно.
Понятие и сущность последующего залога
Последующий залог - это повторный залог уже находящегося в залоге имущества. Он оформляется, когда собственник заложенной ранее недвижимости решает взять дополнительный заем под это же имущество.
В отличие от первоначального залога, где нет других обременений на объект, при последующем залоге права нового кредитора ограничены правами первого. То есть если заемщик не сможет погасить ни один из займов, то в первую очередь требования будут удовлетворены у первого залогодержателя.
Чаще всего последующий залог применяют для:
- Получения нового ипотечного кредита под уже заложенную квартиру;
- Взятия потребительских займов;
- Рефинансирования текущей ипотеки на более выгодных условиях.
К плюсам для залогодателя можно отнести:
- Возможность привлечь дополнительные средства без покупки новых активов;
- Улучшение текущих кредитных условий при рефинансировании.
К минусам относятся:
- Высокие риски потери имущества при невыполнении обязательств;
- Невозможность полноценной продажи или дарения недвижимости.
Нормативно-правовое регулирование
Последующий залог регулируется статьей 342 Гражданского кодекса Российской Федерации. В ней говорится, что требования последующих залогодержателей удовлетворяются после требований предыдущих.
Также этот вид сделок регламентируют:
- Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)";
- Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)";
- Положение ЦБ РФ от 28 июня 2017 г. N 590-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности".
Обратимся к судебной практике. Согласно Постановлению ФАС Московского округа от 13 июня 2007 г. НоКГ-А40/5161-07, если предшествующий договор запрещал последующий залог без согласия залогодержателя, то такой договор может быть признан недействительным. При этом не имеет значения, знал ли новый залогодержатель о запрете или нет.
В международной практике последующий залог более распространен. Например, в США под один объект может быть заложено до 5-7 займов. Порядок удовлетворения требований также определяется очередностью.
Условия и порядок оформления
Для оформления последующего залога квартиры заемщику необходимо соответствовать следующим требованиям банка:
- Гражданство РФ;
- Возраст от 21 года до 75 лет;
- Минимальный стаж на последнем месте работы 6 месяцев;
- Минимальный доход - от 35 000 рублей.
Потребуются следующие документы:
- Заявление на получение займа.
- Паспорт гражданина РФ.
- Справка о доходах по форме 2-НДФЛ.
- Документы на недвижимость (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН).
Банк проведет оценку квартиры, чтобы определить ее залоговую стоимость и максимальный размер кредита под залог этого объекта. Учитываются площадь, планировка, местонахождение недвижимости и другие факторы.
После подписания кредитного договора и договора залога, сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре для обременения объекта правами последующего залогодержателя. Регистрация обычно занимает от 3 до 30 дней и стоит от 1% до 3% от сделки.
Таким образом, получение дополнительного займа под заложенную ранее недвижимость имеет свои особенности. Необходимо четко понимать свои права и обязанности, условия банков, риски. При грамотном подходе последующий залог может стать хорошим способом решения финансовых вопросов.
Права и обязанности сторон
Рассмотрим основные права и обязанности залогодателя:
- Право самостоятельно выбрать страховую компанию и застраховать заложенное имущество от рисков утраты и повреждения;
- Право заменить предмет залога с согласия залогодержателя;
- Обязанность принимать меры для сохранности заложенного имущества;
- Обязанность уплачивать налоги и сборы за объект залога.
Основные права залогодержателя:
- Право проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения заложенного имущества;
- Право требовать от любого лица прекращения посягательств на заложенное имущество;
- Право истребовать заложенное имущество из чужого незаконного владения.
Ответственность сторон определяется условиями договора залога, а также нормами Гражданского кодекса.
Старшинство залогов
Очередность удовлетворения требований залогодержателей по статье 342 ГК РФ устанавливается следующим образом:
- В первую очередь удовлетворяются требования первоначального залогодержателя.
- Затем требования второго, третьего и последующих залогодержателей согласно очередности заключения договоров залога.
Изменить очередность возможно на основании соглашения:
- Между первым и вторым залогодержателями;
- Между несколькими залогодержателями;
- Между всеми залогодержателями и залогодателем.
Залог движимого имущества
Помимо недвижимости, залог движимого имущества тоже может быть предметом последующего залога. К такому имуществу относятся:
- Транспортные средства;
- Оборудование;
- Товары в обороте;
- Ценные бумаги;
- Иное движимое имущество.
Главное отличие в том, что право залога на движимое имущество возникает с момента заключения договора. То есть без обязательной регистрации в реестре.
Поэтому риски последующего залогодержателя здесь выше. Например, предыдущий договор залога может содержать запрет последующего залога, о котором новый кредитор не будет знать.
Соотношение предшествующего и последующего залогов
Какое соотношение существует между правами предшествующих и последующих залогодержателей?
- Первый залогодержатель имеет преимущество в удовлетворении своих требований;
- Последующий залог возможен, если не противоречит предыдущему договору;
- Изменить соотношение можно только по соглашению всех сторон.
Таким образом, права последующего залогодателя сильно зависят от условий первоначального договора залога.
Вопросы погашения задолженности
Рассмотрим некоторые особенности погашения займов при последующем залоге:
- Полное досрочное погашение возможно только с согласия всех залогодержателей;
- Частичное досрочное погашение не ограничено;
- Первоначальный залогодержатель может запретить полное досрочное погашение в своем договоре.
Риски для последующего залогодержателя
К основным рискам последующего залогодержателя относятся:
- Риск признания договора недействительным, если он противоречит условиям предыдущего договора.
- Риск неполучения удовлетворения из стоимости залога, так как первоочередные требования - у предшествующего залогодержателя.
Для минимизации этих рисков последующий залогодержатель должен:
- Получить и проанализировать предшествующий договор залога
- Оценить стоимость залога и объем обязательств перед предыдущим залогодержателем;
- Включить в договор условие о согласовании последующего залога со всеми предшествующими залогодержателями.
Альтернативы последующему залогу
Если получить последующий залог сложно или рискованно, можно рассмотреть следующие альтернативы:
- Привлечь поручителя по ссуде.
- Застраховать ответственность заемщика за непогашенный кредит.
- Рефинансировать текущий кредит на более выгодных условиях.
Каждый из этих вариантов имеет свои преимущества и недостатки. Например, страхование ответственности заемщика снижает риски кредитора, но увеличивает стоимость кредита.
Нюансы на практике
В реальной ситуации оформления последующего залога нужно обратить внимание на следующие нюансы:
- Тщательно изучить первоначальный договор залога на предмет ограничений;
- Убедиться, что новый договор не нарушает чьих-либо прав;
- Заручиться письменным согласием предыдущих залогодержателей.
Это поможет избежать проблем в будущем. К сожалению, на практике эти моменты часто упускаются из виду.
Законодательные инициативы
В настоящее время в Госдуме рассматривается законопроект, направленный на совершенствование института последующего залога:
- Предлагается ввести реестр уведомлений о залоге движимого имущества;
- Это позволит последующим залогодержателям получать информацию о предыдущих обременениях.
Такая мера должна повысить защищенность прав последующих кредиторов и снизить количество споров в этой сфере.