Земельные участки - один из самых востребованных объектов недвижимости в России. Чтобы совершить выгодную сделку, важно разбираться в ценообразующих факторах и знать разницу между двумя основными видами стоимости - рыночной и кадастровой.
Понятие рыночной и кадастровой стоимости земли
Рыночная стоимость (РС) - это наиболее вероятная цена, по которой земельный участок может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. РС зависит от спроса и предложения на данный объект и определяется независимым оценщиком перед сделкой.
Кадастровая стоимость (КС) - это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. КС определяется для целей налогообложения.
Кадастровая стоимость земельных участков определяется для установления налогов, пошлин и иных платежей в соответствии с законодательством РФ.
Основные различия между РС и КС:
- РС может значительно превышать КС.
- РС учитывает текущую конъюнктуру рынка, а КС - нет.
- РС определяется независимым оценщиком, а КС - госорганами.
- РС актуальна на дату оценки, а КС устанавливается на 3-5 лет.
Таким образом, кадастровая стоимость является лишь индикатором государства для целей налогообложения и зачастую существенно отличается от реальной рыночной цены земли.
Факторы, влияющие на стоимость 1 сотки земли
Наибольшее влияние на стоимость 1 сотки земли оказывают следующие факторы:
- Расположение и транспортная доступность - чем ближе участок находится к городу и развитой инфраструктуре, тем он дороже.
- Категория земель - наиболее дороги земли поселений и наименее - земли промышленности.
- Вид разрешенного использования (ВРИ) - под жилое или коммерческое строительство земля стоит дороже.
- Наличие коммуникаций - электричество, газ, водоснабжение значительно повышают цену.
- Подъездные пути - участки у асфальтированной дороги более ликвидны;
- Ландшафтные характеристики - ровные участки дешевле.
- Правовые аспекты - обременения могут снизить стоимость.
Кадастровая стоимость учитывает лишь часть перечисленных факторов, поэтому зачастую существенно отличается от реальной рыночной цены. Например, кадастровая стоимость 1 сотки земли в Пензе в 2022 году составила около 40 000 рублей, а рыночная цена такого же участка могла доходить до 500 000 рублей и выше.
Как узнать текущую стоимость 1 сотки в вашем регионе
Чтобы узнать кадастровую стоимость 1 сотки земли в вашем регионе, можно воспользоваться несколькими бесплатными сервисами:
- Публичная кадастровая карта на сайте Росреестра.
- Справочная информация по объектам недвижимости на сайте Росреестра.
- Фонд данных государственной кадастровой оценки на сайте Росреестра.
Для определения рыночной стоимости 1 сотки потребуется заказать независимую оценку у лицензированного оценщика. Стоимость такой услуги обычно составляет около 2-4 тысяч рублей за объект.
Региональные различия кадастровой стоимости 1 сотки
Значения кадастровой стоимости 1 сотки существенно различаются по регионам России. Так, согласно данным Росреестра, в 2022 году средняя кадастровая стоимость 1 сотки земли в Тульской области составила 29 000 рублей. Для сравнения, аналогичный показатель для Ленинградской области - 263 000 рублей, что в 9 раз выше.
Такие региональные различия обусловлены уровнем социально-экономического развития территории, спросом на землю, удаленностью от крупных городов и другими факторами.
Перспективы роста кадастровой стоимости земли
Согласно действующему законодательству, переоценка кадастровой стоимости 1 сотки земли должна проводиться не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет.
Учитывая высокие темпы инфляции в России в 2022 году (около 13%), можно прогнозировать значительный рост кадастровой стоимости при очередной переоценке в большинстве регионов.
Это приведет к увеличению налогооблагаемой базы для владельцев земельных участков. Объективность будущих расчетов вызывает большие сомнения.
Оспаривание завышенной кадастровой стоимости
Если в результате очередной переоценки кадастровая стоимость вашего земельного участка была существенно завышена, это можно оспорить в судебном порядке.
Для этого потребуется заказать независимую оценку рыночной стоимости участка у лицензированного оценщика. Если его заключение подтвердит завышение кадастровой стоимости, данные передаются в комиссию по рассмотрению споров при Росреестре или подаются иск в арбитражный суд.
Прогноз изменения кадастровой стоимости 1 сотки по регионам
Учитывая макроэкономические тенденции последних лет, можно спрогнозировать значительный рост кадастровой стоимости 1 сотки земли к 2025 году в большинстве регионов РФ.
Так, согласно прогнозам Минэкономразвития РФ, к 2025 году кадастровая стоимость одной сотки земли во Владимирской области может вырасти как минимум на 30-50% по сравнению с 2022 годом.
Риски роста налогов для владельцев земельных участков
Увеличение кадастровой стоимости влечет за собой пропорциональный рост налоговой базы для расчета налога на недвижимость. Так, в Калужской области при росте КС на 50% налог на типовой участок площадью 10 соток может увеличиться с 3 до 4,5 тысяч рублей в год.
Таким образом, кадастровая стоимость 1 сотки земли Калужской области является важным показателем, влияющим на бюджет собственника. Переоценка КС чревата существенным ростом налоговой нагрузки для владельцев недвижимости.
Как минимизировать налоговые риски при покупке земли
Чтобы минимизировать налоговые риски при покупке земельного участка, рекомендуется следующее:
- Анализировать динамику кадастровой стоимости в регионе за последние годы.
- Учитывать сроки очередной переоценки КС в регионе.
- Проверять обоснованность текущей кадастровой стоимости.
- Прогнозировать изменение КС с учетом экономических факторов.
Если анализ показывает высокие риски существенного повышения КС, имеет смысл подыскивать объекты с потенциалом оспаривания завышенной стоимости.
Особенности налогообложения земельных участков
C 1 января 2020 года в России действует единый налог на недвижимое имущество, в том числе на земельные участки. Ставка налога не может превышать 0,3% от кадастровой стоимости.
Налоговая база определяется по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. При переходе права собственности налог оплачивает новый владелец с даты такого перехода.
Аренда земли: особенности расчета арендной платы
При заключении договора аренды земли государства или муниципалитета размер арендной платы рассчитывается от кадастровой стоимости участка, что закреплено Налоговым кодексом РФ.
Таким образом, рост КС приведет к пропорциональному увеличению расходов на аренду земли. Это нужно учитывать при планировании коммерческой деятельности, связанной с арендой государственных земель.