На любом участке возможно установление публичного сервитута, так же, как и частного. Обременение земли возможно в отношении части надела, а не всей площади. При его наложении стоимость участка при продаже снижается, а в ряде случаев появляются издержки в большем размере, чем предполагалось изначально (иногда до потери участка целиком). К наиболее обременительному виду относится вариант, когда публичный сервитут устанавливается в бессрочном порядке.
Определение
В пункте 5 статьи 23 Земельного кодекса указано, что бремя сервитута на участок может быть минимальным. Таким образом, является недопустимым возникновение значительных неудобств, а также материальных потерь и морального вреда, связанных с этим. Несмотря на то, что данный пункт является базовым, он нередко игнорируется судами, которые рассматривают соответствующие споры. В результате землевладелец становится почти бессильным перед государственными структурами.
Частный и публичный: различия
Особенность частного сервитута заключается в следующем:
- Граждане, которые занимаются строительством дома, обращаются к соседу с просьбой о том, чтобы временно пользоваться какой-то частью его участка для обеспечения транспортной доступности, например, с целью подвоза строительных материалов для возведения дома.
- Если обходить какой-то земельный участок неудобно, соседи могут попросить хозяина разрешить проводить скот через его территорию.
В отличие от частного, публичный сервитут устанавливается в общественных и государственных интересах. Государство может инициировать данный процесс. Но также инициатива может исходить и от самих граждан. Данный сервитут будет наложен в следующих случаях:
- При наличии залежей полезных ископаемых рядом с жилой зоной. В этом случае государство разрешит осуществление геологоразведочных работ.
- Если жители пригородной территории обратятся с просьбой о строительстве дороги или метро, возведение которых невозможно без затрагивания интересов владельцев земельных наделов.
- Имеется решение о прокладывании новой ветки газа.
Частный сервитут может быть установлен в добровольном или принудительном порядке. В первом случае жители договариваются об этом путем заключения соглашения. Во втором случае, соответствующее решение принимает суд при обращении заинтересованных лиц в данную инстанцию.
Публичный сервитут устанавливается без обращений в судебный орган путем принятия нормативно-правового акта. Если вводится чрезвычайная ситуация, собственник участка имеет право на получение денежной выплаты, которая компенсирует потери, связанные с возникшим бременем. Стоимость сервитута указывается либо в соглашении, либо в постановлении суда.
Частный и публичный: общие положения
Некоторые моменты обоих видов сервитутов имеют схожий характер. Они заключаются в следующем:
- Частный или публичный сервитут устанавливается в интересах общественности.
- В обоих случаях владелец сохраняет право собственности и может осуществлять любые сделки с наделом земли.
- Бремя сервитута переходит вместе с правом собственности на нового владельца.
- Как частный, так и публичный сервитут устанавливается официально только после проведения государственной регистрации. Это предусмотрено пунктом 9 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации.
Установление публичного сервитута
Его может наложить Правительство, субъекты Федерации, а также органы местной власти. Цели публичного сервитута заключаются в следующем:
- Проезд или проход через земельный надел, в том числе к объектам водного типа или к берегу.
- Починка коммуникаций, инженерных сетей, дорог, железнодорожных путей, остановок, предназначенных для общественного транспорта.
- Забор воды.
- Доступ к пастбищу, сенокос.
- Рыбалка, охота или разведение рыбы.
- Прогон домашних животных.
- Работы дренажного типа.
- Работы геодезического, гравиметрического характера или по размежеванию участков.
- Работы исследовательского, геолого-разведывательного характера.
Если земли зарезервированы государственной инстанцией или органами местной власти, то публичный земельный сервитут устанавливается только на определенный срок. Причем данный период может длиться не дольше срока резервации.
Установка состоит из следующего алгоритма действий.
- Подача заявления лицами, заинтересованными в наложении публичного сервитута.
- Проведение слушаний с участием общественности (под протокол).
- Принятие соответствующего нормативно-правового акта.
- Государственная регистрация, проводимая в ЕГРН.
Подача заявления
Публичные сервитуты могут устанавливаться для использования частной территории в тех или иных целях. Вне зависимости от этого, процедура инициируется путем подачи заявления, которое юридические или физические лица передают в уполномоченные органы. Заявление рассматривается на уровне Правительства страны, отдельных субъектов, а также органов местной власти. Соответствующая инстанция выбирается в зависимости от уровня, на котором должен решаться вопрос.
Заявление должно содержать следующую информацию:
- Местонахождение и площадь земельного надела.
- Данные о собственниках.
- Информация о том, для каких целей устанавливаются публичные сервитуты.
- Период обременения.
- Данные о лицах, которые заинтересованы в том, чтобы был установлен публичный сервитут.
Земельный кодекс указывает, как должно рассматриваться заявление. Потом выносится решение. При положительном исходе следующий этап заключается в общественных слушаниях.
Значение общественных слушаний
Роль этого этапа незначительна. В настоящее время он, скорее всего, носит формальный характер. Со стороны кажется, что государство прислушивается к мнению людей, однако это мнение является только рекомендацией. Поэтому решения принимаются вне зависимости от того, какое мнение было высказано на общественных слушаниях.
Таким образом, выслушав людей, чиновники все равно поступают по-своему. Слушания в обязательном порядке должны протоколироваться. При этом все выступления записываются с указанием паспортных данных участников.
Нормативно-правовой акт
После поступления заявления и его рассмотрения принимается нормативно-правовой акт, разрешающий публичный сервитут. Порядок установления несколько отличается, если решение выносится на государственном уровне. Тогда выходит соответствующий закон или постановление.
В любом случае, в документах указывается вид сервитута, его цели и период действия. Также в них должна содержаться следующая информация:
- Сведения об участке.
- План с указанием границ.
- Кадастровый номер.
- Данные о собственниках.
Регистрация
Документ начинает действовать после проведения процедуры регистрации. С этой целью в регистрирующий орган необходимо подать следующие документы:
- Заявление установленного образца от собственника.
- Кадастровый план.
- НПА.
- Квитанцию с оплаченной госпошлиной.
- При представлении интересов собственника иным лицом – доверенность, заверенная у нотариуса.
Для регистрации потребуется определенное время. При этом соответствующие изменения вносятся в кадастровый план, выполняемый инженерами землеустроительного отдела. Каждому акту о регистрации в Росреестре присваивается собственный номер.
Процедура межевания
Данная процедура означает установку границ надела земли. При этом используются дюбеля, колышки и иной инвентарь. Межевание необходимо для получения кадастрового документа. С этой целью выполняются следующие действия:
- Инженеры проверяют границы и составляют кадастровый план надела.
- Осуществляется регистрация права собственности.
- При наложении сервитута потребуется снова проводить процедуру межевания, а затем повторную регистрацию.
Оформление документов на землю нередко сопровождается волокитой. Поэтому некоторые лица предпочитают покупать землю, затем выполнять межевание, а уже после этого обращаться в Росреестр. Это позволяет избежать обращения в данную инстанцию дважды. Такой порядок действий возможен в том случае, если публичный сервитут на земельный участок устанавливается точно, и новый собственник знает об этом.
Слухи или проекты законов, находящиеся на стадии рассмотрения, вряд ли являются тем, на чем собственники должны основываться, осуществляя процедуру межевания. Лучше проводить ее лишь после того, как будет принят соответствующий нормативно-правовой акт.
Отстаивание прав: возможно ли
Когда публичный земельный сервитут устанавливается, владельца земли могут ожидать различные неприятные «сюрпризы», а именно:
- Компенсация за ущерб ему не гарантируется.
- Бремя может оказаться намного больше того, что было обещано изначально.
Владелец земли, попавший в подобную ситуацию, вправе обратиться в суд. К сожалению, в настоящее время законом не предусмотрена обязательная оплата издержек, которые понес собственник. Однако, при возникновении чрезвычайной ситуации, государство может «пойти на встречу» и снять сервитут (если в нем пропала необходимость) или изъять у собственника участок земли, предоставив взамен денежную компенсацию или такой же надел земли.
Пример из судебной практики о наложении сервитута на участок физлица
В жизни в случае наложения публичного сервитута у собственника возникнут серьезные проблемы при отстаивании своих прав и законных интересов. Нередко суды первой инстанции отклоняют иски. Следующие пример продемонстрирует, как это происходит.
В границах деревни Ивановки публичный сервитут устанавливается нормативно-правовым актом на определенный период с целью прохода граждан к берегу и водоему. Собственник надела земли обратился в суд, чтобы оспорить акт. При этом он аргументировал это следующим образом:
- Местные власти имели и другие возможности для предоставления прохода к водоему.
- При ограниченном пользовании наделом земли данное право было распространено на неограниченное число людей.
В суде первой инстанции иск отклонили, ссылаясь на то, что публичный сервитут не был зарегистрирован. Следовательно, формально он не существует, а потому и предмет спора отсутствует. Собственник обратился в следующую инстанцию – Коллегию по административным делам. При этом решение суда первой инстанции было отменено, а дело возвращено на новое рассмотрение.
Основаниями для такого решения послужили следующие моменты:
- Отсутствие регистрации в Росреестре не является препятствием для рассмотрения иска и признания нормативно-правового акта недействительным.
- Так как нормативно-правовые акты муниципального значения вступают в силу сразу после их опубликования в открытых источниках, у граждан должна быть возможность ознакомления с ними.
Пример из судебной практики о наложении сервитута на участок, принадлежащий юрлицу
Если на участке, принадлежащем предприятию, наложен публичный сервитут, и руководство считает обременение незаконным, свои права также можно отстаивать в суде. Решение властей будет признано недействительным в случае, если они не смогут доказать факт того, что сервитут наложен с целью удовлетворения потребностей, указанных в ст. 23 ЗК РФ.
Соответствующее решение было принято судом в отношении участка земли, принадлежащего ИП. Основанием для этого послужили следующие моменты:
- Местными властями не были представлены документы, которые подтверждают необходимость обременения надела земли сервитутом для обеспечения интересов населения или властей, а также об отсутствии возможности прохода или проезда к соответствующим объектам иными путями.
- Нормативно-правовой акт не содержит цель установления соответствующего обременения.
- В протоколе общественных слушаний отсутствует информация о необходимости данного обременения.
Надо понимать, что публичный сервитут может устанавливаться в отношении неопределенного круга лиц лишь тогда, когда интересы не обеспечиваются по-другому. В таком случае требуется доказать невозможность прохода или проезда.
Кроме того, публичный сервитут ни в коем случае не может быть установлен на участке, принадлежащим предприятию, на котором расположены опасные объекты. В крайнем случае обременение допускается только на часть надела.
Отчуждение земельного надела с публичным сервитутом
Наличие публичного сервитута не мешает собственнику распоряжаться земельным участком по своему усмотрению. Надел земли можно продать, но при этом нужно быть готовым к тому, что придется понести определенные убытки. Этого можно избежать, если публичный сервитут устанавливается с изъятием участка. Когда возможен такой вариант? Лишь при предложении заинтересованного лица в установлении публичного сервитута выкупить землю.
При продаже участка стороннему лицу, собственник обязан уведомить покупателя об обременении. Если этого не сделать, существует вероятность того, что договор купли-продажи будет признан недействительным.
Кроме продажи, участок земли с сервитутом можно подарить или передать по наследству.
Прекращение публичного сервитута
Сервитут может быть снят по следующим основаниям:
- При истечении периода действия.
- Окончании периода резервации надела земли.
- Прекращении необходимости в его установлении.
- Чрезвычайной ситуации, в результате которой использовать участок стало невозможно.
- Аннулировании нормативно-правового акта о наложении сервитута решением суда.
Публичный сервитут не снимается в автоматическом порядке. С этой целью прекращение действия должно быть зарегистрировано в Росреестре. При этом снова вносятся изменения в кадастровый план.
Заключение
Владельцы земельных участков могут однажды столкнуться с такой проблемой, как наложение публичного сервитута. Однако это грозит лишь в случаях, которые установлены законом, а также невозможности иного решения создавшейся ситуации. Кроме того, собственник имеет полное право отстаивать свои права в суде, если посчитает, что публичный сервитут был наложен незаконно. Но в этом случае нужно быть готовым к преодолению многих трудностей.