При проведении отчуждения объекта недвижимости довольно часто стороны используют в качестве предварительной договоренности аванс. Однако следует учитывать определенные нюансы оформления договора аванса при покупке квартиры и делать это правильно. Именно об этом пойдет речь ниже.
Необходимость договора аванса
У многих возникает вопрос: "Действительно ли так нужен договор аванса при покупке квартиры?". Ответ прост: он необходим, и на это есть несколько причин: с его помощью закрепляется намерение покупателя приобрести именно данный объект недвижимости и намерение продавца больше не заниматься поисками потенциальных будущих владельцев. После предварительного соглашения и внесения аванса стороны могут начинать подготовку к совершению основной сделки. Таким образом, аванс служит подтверждением серьезности намерений обеих сторон.
Передача аванса особенно актуальна в тех случаях, когда невозможно заключить сделку в течение нескольких дней с момента достижения соглашения о приобретении конкретного объекта недвижимости. Причин для подобной задержки может быть довольно много, например отсутствие на текущий момент времени необходимой суммы, документов и т. д. Также могут сыграть свою роль и другие, более банальные причины, например отсутствие на месте нотариуса.
Чтобы сторонам сделки было спокойнее и не приходилось переживать в течение срока, выделенного на подготовку к сделке, покупатель передает продавцу аванс, а последний, в свою очередь, прекращает дальнейшие показы квартиры. Договор аванса при покупке квартиры важен в первую очередь покупателю.
Характерные особенности аванса
Гражданско-правовые отношения не предоставляют четко сформулированного определения понятия «аванс». Гражданское законодательство и иные кодексы, которые регулируют процесс отчуждения собственности, никак не освещают данный термин. Понять и дать определение авансу можно только после изучения сути данного явления с экономической точки зрения. Только после этого можно будет уверенно размышлять о механизмах правового регулирования данного явления.
Аванс – это сколько?
Авансом можно назвать внесение частичной предоплаты, то есть суммы денег, передающейся продавцу до подписания соглашения. Чаще всего сумма аванса составляет 10 процентов от общей стоимости объекта. Вся остальная сумма выплачивается после подписания договора купли-продажи, если он не предполагает иное.
Образец договора аванса при покупке квартиры представлен ниже.
Аванс и задаток
В сфере купли-продажи объектов собственности аванс встречается в статье 380 Гражданского кодекса, которая описывает такое понятие как задаток. В статье говорится, что если возникают сомнения о том, считать ли частично внесенные средства задатком, особенно без соблюдения письменной формы соглашения, то данная сумма автоматически становится авансом. Как следствие, в этом случае применяются соответствующие санкции при невыполнении условий подписанного договора.
Следует принять во внимание, что между авансом и задатком есть существенные различия. Они выполняют разные функции, несмотря на то что используются в идентичных ситуациях. Последствия нарушения условий договора аванса при покупке квартиры и задатка будут разными.
Последствия невыполнения условий соглашения
Итак, как упоминалось выше, между задатком и авансом существуют определенные различия. Главное состоит в том, что задаток обеспечивает осуществление условий, предусмотренных договором. В случае если одна из сторон допустит нарушение взятых на себя обязательств, задаток выступит в роли ответственной меры. Покупатель в случае отказа от сделки не получит задаток обратно, а если продавец передумает продавать квартиру, он должен будет вернуть полученные средства в двойном объеме. Помимо прочего, пострадавшая сторона может попробовать взыскать понесенные в результате срыва сделки убытки.
Договор аванса при покупке квартиры в ипотеку обязателен.
Последствия
В случае с авансом отмена сделки будет иметь несколько иные последствия. Если инициатором отмены выступает покупатель, он будет нести последствия согласно Гражданскому кодексу. В данном случае продавец имеет право требовать компенсацию понесенных убытков. Если отмена сделки произошла по вине продавца, покупатель имеет право на возврат аванса. Бывают также ситуации, когда продавец затягивает процесс возврата аванса. При таких обстоятельствах предусматриваются штрафные санкции, регулируемые положением о займе.
Таким образом, продавцу выгоднее условия аванса, а не задатка, так как в случае неблагоприятных обстоятельств ему придется всего лишь вернуть полученные денежные средства, а не платить в два раза больше, как с задатком.
Рассмотрим образец договора внесения аванса при покупке квартиры подробнее.
Договор
Оформление договора аванса должно происходить в письменной форме. Прежде чем подписать его, стороны должны прийти к договоренности по следующим пунктам:
1. Размер аванса. Так как аванс представляет собой предоплату, его расчет производится исходя из стоимости предмета договора. То есть сначала стороны должны определиться с конечной стоимостью договора купли-продажи, а затем решать вопрос о предварительно вносимой сумме. Законодательно размер аванса никак не регулируется и определяется по усмотрению сторон. Главное здесь – прийти к компромиссу, удовлетворяющему интересы всех сторон. Сделать это не всегда удается быстро, так как покупатель хочет внести меньше денег, а продавец, напротив, заинтересован в получении большей суммы.
2. Способ передачи аванса. В данном случае следует определить следующее:
- Передача денег будет осуществляться наличным или безналичным расчетом.
- Срок поступления денег.
- Написание дополнительной расписки о получении денег продавцом.
- Все подобные нюансы должны быть прописаны в договоре на внесение аванса при покупке квартиры, чтобы в случае возникновения конфликтной ситуации можно было предъявить доказательство внесения платежа.
3. Объект договора купли-продажи. В этом пункте указывается не только фактический адрес объекта недвижимости, но и подробное описание состояния на момент заключения соглашения об уплате аванса. Также необходимо указать лиц, зарегистрированных по этому адресу, наличие несовершеннолетних детей, обременения права собственности и т. д. Все эти нюансы обычно проясняются при стандартной проверке квартиры.
4. Ответственность сторон за неисполнение условий договора. Здесь нужно предусмотреть максимальное количество вариантов, которые могут привести к аннулированию сделки, и тщательно описать ответственность каждой из сторон.
В договоре аванса также указывается дата осуществления сделки купли-продажи и записываются паспортные данные участников соглашения. В отдельных случаях можно внести в договор определенные дополнения, которые необходимо согласовать обеими сторонами. После этого договор аванса заверяется подписями участников.
Если сделка осуществляется третьей стороной, представленной в лице риелтора, он предлагает типовой договор аванса при покупке квартиры, который учитывает требования и интересы обеих сторон.
Нюансы
Подписывая договор купли-продажи, пристальное внимание уделяют юридической чистоте квартиры. Это предполагает проверку достоверности предоставленных об объекте недвижимости данных, подлинности документов, наличия перепланировок и их законности, личности продавца, обременений квартиры и множества других факторов.
Подписание договора аванса при покупке квартиры (шаблон можно составить заранее) не предполагает передачу квартиры, однако и в этом случае стоит проверить все вышеперечисленные пункты. Ведь сумма аванса хоть и не вся стоимость недвижимости, но все же немаленькая, и потерять ее покупатель вряд ли захочет.
Тщательная проверка
По этой причине еще на этапе выплаты аванса следует провести тщательную и глубокую проверку приобретаемого объекта недвижимости. Сделать это можно также посредством риелтора. Таким образом, можно получить список всех бывших владельцев квартиры, а также различные факторы, которые могут стать причиной признания сделки недействительной. Если существует подозрение, что продавца могут признать недееспособным на момент заключения сделки, от нее стоит отказаться даже на этапе авансового платежа.
Также необходимо проверить, не состоит ли продавец в законном браке без отметки в паспорте. Согласие супруга считается обязательным условием для совершения сделок с недвижимостью. В противном случае супруг/супруга может оспорить совершенную сделку и признать ее недействительной, что приведет к неприятным для покупателя последствиям.