К жилищным спорам относится широкий перечень конфликтных ситуаций. Это и право на получение жилья от государства, и право перестроить свой дом или свою квартиру. Часто камнем преткновения становится и право на приватизацию. Как все это рассматривается в суде, мы и расскажем далее в статье.
Жилищное законодательство
Базовым актом в описываемой области является Жилищный кодекс. Вместе с законом «О приватизации государственного жилищного фонда» действуют и законодательные акты, положения и правила, направленные на детализацию его пунктов.
Названным законом регулируются общественные отношения, касающиеся:
- переоборудования или реконструкции дома или квартиры;
- перевода помещения из нежилого в жилое или наоборот;
- права на получение жилья от государства в льготном порядке (социальный наем);
- реализации права собственности и пользования жилыми помещениями;
- отношений собственников многоквартирного дома;
- управления многоквартирным домом;
- найма жилья социального использования (за умеренную плату);
- организации и деятельности жилищных кооперативов;
- формирования капитала на капитальное строительство;
- лицензирования деятельности ТСЖ;
- обеспечения государственного жилищного надзора;
- организации обеспечения населения коммунальными услугами;
- приватизации жилищного фонда.
Возникновение споров
Жилищные споры возникают из-за нарушений мнимых или действительных прав граждан и организаций другими участниками названных отношений. Серьезное участие в спорах принимают государство и муниципальная власть. Например, устанавливаются:
- порядок принятия граждан на жилищный учет;
- размер оплаты коммунальных услуг;
- организация жилищного надзора региональными властями.
Растет число споров и в связи с признанием домов аварийными, а также получением жильцами компенсации или равнозначного жилого помещения. Активными участниками подобных споров являются региональные власти.
Какими законами определяется процедура рассмотрения спора
Стороны могут прийти к соглашению относительно имеющихся разногласий, но если этого не происходит, они вправе обратиться в суд. Жилищные споры в основном решаются сейчас в судах.
Недавнее письмо ВС РФ "О разграничении регулирования рассмотрения споров в связи с принятием КАС" показало, что почти все дела должны рассматриваться согласно нормам ГПК, несмотря даже на участие в них муниципалитета или государства, т. к. в результате речь идет о гражданских правах.
Так, например, законность принятия решения о повышении размера платы за коммунальные услуги проверяется согласно нормам КАС.
Если оспаривается решение органа власти о получении жилья от государства или переоборудовании помещения, вступают в действие нормы ГПК. Разница в том, что решение органа власти носит промежуточный характер.
В какие суды надлежит обращаться
Споры, возникающие из жилищного законодательства, рассматриваются как мировыми, так и районными судами. Суды региональных уровней по первой инстанции рассматривают дела об оспаривании нормативных актов. Мировые суды занимаются взысканием платы за коммунальные услуги, спорами о порядке пользования жильем. Сумма спора не должна превышать 50 тыс. руб. Если она превышает этот предел, дело передается в районный суд или иск возвращается истцу, если дело еще не открыто.
Основная тяжесть рассмотрения споров ложится на районные суды, которые занимаются всеми остальными делами.
Споры с органами власти
Суд является органом, разрешающим споры. Он не подменяет другие государственные или муниципальные органы. Не имеет значения, о чем идет речь: приватизации, переоборудовании или других вопросах, которыми должны заниматься чиновники.
Граждане обращаются в компетентные органы власти, получают отказ на свои просьбы или доказывают их игнорирование.
Судебная практика по жилищным спорам строится на том, насколько полный перечень документов предоставляется гражданами при обращении в государственные органы и насколько правильно соблюден порядок. По этому принципу строится и рассмотрение споров по постановке на учет граждан, нуждающихся в жилье.
Адвокат по жилищным спорам особенно необходим. Он подскажет, какие нужны документы и каков порядок их подачи.
Не все граждане знают о праве получить от чиновника перечень принятых им документов. Имея на руках такой талон, истцы доказывают факт передачи.
Назначение экспертизы
В спорах о разделе или выделении доли из жилого дома всегда присутствует экспертиза. Это исследование подготовленного специалиста, дающее ответы на вопросы, поставленные судом. Судье, чтобы принять решение, надо выяснить, выполнимы ли технически просьбы истца или обеих сторон.
Строительно-техническая экспертиза или предлагает несколько вариантов, и судья делает между ними выбор, или же делается вывод о невозможности разделить дом технически. Тогда суд определяет порядок пользования.
Экспертиза назначается в делах об узаконивании переоборудования. Эксперт проверяет соответствие строения техническим и санитарным нормам. Выводы экспертизы, не соответствующие закону, разрешается оспорить. При этом адвокату по жилищным спорам, обладающему определенным опытом, проще предоставить аргументы, к которым прислушается суд.
Какие принимаются доказательства
Рассмотрение жилищных споров строится на доказательствах, предоставленных судье, чаще всего в документах, к которым относятся экспертные заключения и переписка с государственными органами.
Строгое соблюдение закона часто ограничивает судом принятие тех или иных документов. При этом некоторые сведения могут предоставляться лишь компетентными органами. Так, факт семейного насилия или нарушения норм тишины в ночное время подтверждается бумагами из полиции. Если закон предусматривает за то или иное нарушение административную ответственность, его факт доказывается протоколом или постановлением уполномоченного органа или суда, вынесшего решения.
Справка из полиции, в которой подтверждается событие или факт совершения нарушения, не оформленная согласно закону, приниматься не может.
Исковая давность
Закон ограничивает и отрезок времени, в течение которого разрешается обратиться в суд. Выход за его рамки в то же время не обязывает судью отказывать в иске. Если только ответчик не заявит об этом, указывая на пропуск срока исковой давности.
Почти по всем делам срок давности 3 года. Десятилетний срок дается на оспаривание сделок, совершенных под влиянием насилия и обмана.
Впрочем, исковая давность применяется не ко всем категориям жилищных споров. Выселение, определение порядка пользования, признание права собственности фактически не ограничены во времени.
Заключение
Надо сказать, что виды жилищных споров отличаются между собой по самым разным параметрам, единственное, что их временами объединяет – жилое помещение. Оно или является предметом спора, или связано с ним.