Всего несколько лет назад на российском рынке появился новый банковский продукт — ипотека на коммерческую недвижимость. Хотя для нас это явление достаточно новое, западные компании уже давно оценили его по достоинству. Давайте подробнее рассмотрим этот вид коммерческого кредитования, его особенности, преимущества и недостатки.
Недвижимость для бизнеса
Если вы решили открыть собственное дело или расширить уже существующий бизнес, вам может понадобиться дополнительное помещение. Конечно, если у вас есть необходимая сумма, можно сразу приобрести желаемое. Если же денег нет, единственная возможность приблизиться к цели — кредит. Коммерческая ипотека — это долгосрочный банковский заем на приобретение нежилого помещения для ведения бизнеса. С помощью такого кредита можно купить офис, склад, торговое или промышленное помещение.
Обычно в подобной банковской услуге нуждаются молодые люди, только начинающие свою деятельность, И индивидуальные предприниматели, планирующие расширение бизнеса. Кроме того, воспользоваться подобным предложением могут граждане, обеспечивающие себя работой самостоятельно: нотариусы, адвокаты. Им необходимо иметь офис для приема граждан. Также услугой могут воспользоваться граждане, желающие выгодно вложить свободные денежные средства. Приобретя в ипотеку объект коммерческой недвижимости, можно выгодно сдавать его в аренду.
Правовые вопросы
Коммерческая ипотека в Российской Федерации далека от сферы государственных интересов. Вследствие этого в законодательстве отсутствуют внятные разъяснения особенностей этого вида кредитования. Действующий закон об ипотеке (ФЗ № 102) рассчитан на жилищные займы, а вот в части кредитования бизнеса он содержит много пробелов. В результате далеко не все российские банки отваживаются работать с бизнес-ипотекой.
С другой стороны, залогом по такому виду кредитов становится недвижимость, причем коммерческого назначения. Этот факт заставляет некоторые банки пересиливать опасения. Таким образом, эта отрасль кредитования хоть и медленно, но развивается.
Условия кредитования
Поскольку ипотека под залог коммерческой недвижимости для российских банков — дело достаточно новое, условия получения такого займа в разных финучреждениях могут сильно различаться. Но, рассмотрев несколько подобных предложений, можно вывести перечень условий для среднестатистического заемщика. Выглядит он так:
- сумма кредита — от 1 до 100 миллионов российских рублей;
- валюта кредитования: рубли, доллары, евро;
- процентная ставка — от 10 до 15,5 % для физлиц, до 20 % — для юридических лиц;
- первоначальный взнос — не менее 20 % от стоимости объекта;
- срок займа — от 5 до 10 лет;
- обязательное страхование утраты или повреждения объекта.
При этом нужно будет дополнительно доказать, что ваш бизнес существует не менее полугода и является вполне успешным, приносит прибыль. Как видите, для успешного предпринимателя условия вполне приемлемые. Вопросы может вызывать немалая процентная ставка. Но если учесть, что срок ипотеки довольно небольшой, то становится ясно, что переплатить много вы просто не успеете.
Требования к помещению
Ипотека под коммерческую недвижимость в России — не очень распространенное явление. Банки подходят к этому вопросу со всей осторожностью. Прежде всего это касается требований, предъявляемых к объекту недвижимости. 
Их довольно много:
- Прежде всего, помещение или отдельно стоящее здание должно находиться в том регионе, где предоставляется такой вид ипотеки.
- Площадь помещения — не менее 150 м2.
- Здание не может быть передвижным, оно должно относиться к капитальному строительству.
- Помещение должно соответствовать целевому назначению. Например, если заемщик занимается сельским хозяйством, то приобретаемое помещение может быть складом, амбаром, свинарником и так далее. Приобрести помещение для обустройства паркинга в этом случае не получится.
- Помещение должно быть юридически «чистым». Кадастровый номер, техническая документация и другие правоустанавливающие документы должны быть в норме.
- Недвижимость должна быть свободна от претензий третьих лиц.
- Земля, на которой строится (или находится) объект, должна принадлежать заемщику на правах собственности или долгосрочной аренды. В последнем случае банк потребует гарантий, что по окончании срока аренды участок перейдет в собственность заемщика.
- Стоимость помещения должна соответствовать рыночной. Этот факт должен быть подтвержден актом оценки не более чем шестимесячной давности. Оценку должен проводить независимый эксперт.
- Предмет ипотеки должен быть непременно застрахован.
Как видите, список требований довольно большой. Поэтому банки, старательно развивающие данное направление, чаще всего имеют перечень объектов, соответствующих всем требованиям и готовых к продаже. Под помещения из такого списка получить ипотеку не составит труда.
Требования к заемщику
А вот к лицам, желающим взять коммерческую ипотеку, требований предъявляется гораздо меньше. Основные критерии такие:
- заемщик является резидентом РФ;
- возраст — от 21 до 70 лет (на момент окончания срока ипотеки);
- срок жизнедеятельности компании (бизнеса, ИП) — 6 месяцев (12 — для сезонного бизнеса).
Для оформления ипотеки на объект недвижимости коммерческого назначения вам понадобится:
- заявление на оформление кредита;
- анкета (своя для каждого банка);
- учредительные и регистрационные документы для вашего бизнеса;
- документы, подтверждающие хозяйственную деятельность;
- финансовые отчеты.
Конечно, список может немного отличаться. Полный перечень вам укажет менеджер кредитного учреждения при оформлении ипотеки.
Бизнес-ипотека для физических лиц
Коммерческая ипотека для физических лиц — и вовсе новое понятие для российских банковских учреждений. Прежде всего подобную услугу предоставляют крупные банки:
- «Сбербанк».
- «Внешторг».
Также обратиться можно и в другие учреждения:
- «АбсолютБанк».
- «Москоммерцбанк».
- «РосБанк».
- «Русский Ипотечный банк».
- «ВТБ 24».
- «СОЮЗ АКБ».
- «ПромТрансБанк» и другие.
Каждый из них предлагает свои условия получения денег, а вот список документов у всех примерно одинаков:
- паспорт, ИНН;
- военный билет (если есть);
- копии документов о семейном положении;
- справка о доходах и из налоговой инспекции;
- документы, подтверждающие наличие счетов, акций, облигаций, и другие доказательства платежеспособности;
- лицензия на предпринимательскую деятельность;
- экспертный отчет об оценке имущества, его рыночной стоимости;
- документы о страховании объекта недвижимости;
- правоустанавливающие документы на землю под объектом недвижимости или договор аренды;
- договор купли-продажи объекта недвижимости, приобретаемого в ипотеку;
- другие документы по требованию банка.
Преимущества
Конечно, основной плюс, который предлагает коммерческая ипотека — приобретение собственного бизнес-помещения в короткие сроки. Это очень важно. Ведь наличие собственного офиса, торгового зала или другого помещения делает предпринимателя независимым от изменения цен на аренду и других неприятных моментов. Конечно, ипотека не освобождает от обязанности ежемесячно уплачивать довольно большую сумму. Но это уже будут платежи за личную недвижимость, а не аренда. Совсем другое дело, не правда ли?
Еще одним преимуществом является то, что многие банки предоставляют довольно большой срок кредитования — до 10 лет. Иногда можно оформить бизнес-ипотеку даже без первого взноса. Правда, для этого понадобится предоставить банку дополнительный залог.
Многие банки практикуют также досрочное погашение без штрафных санкций, а также отсрочку в погашении основного долга сроком до полугода.
Недостатки
Как и любой другой кредит, коммерческая ипотека, несомненно, имеет и недостатки. К основным можно отнести такие:
- отсутствие четкого законодательного регулирования;
- отсутствие у многих банков достаточной практики, ипотечных схем, четко установленных лимитов риска и так далее;
- наличие спорных моментов при оформлении земельного участка в качестве залога в тех случаях, когда приобретается целое здание;
- явно завышенный объем требуемых документов;
- необходимость проведения и оплаты дополнительных процедур: страхование, экспертиза, оценка стоимости и так далее; все это влечет за собой долгий срок оформления и дополнительные расходы.
Особенности кредитования для юридических лиц
Коммерческая ипотека для юридических лиц также имеет свои особенности. Например, в законе содержится прямая норма, запрещающая оформление закладной до регистрации сделки. Это довольно большой риск для финансового учреждения. Получается, что банк сначала дает деньги на покупку, затем приобретается недвижимость, и только потом она может выступать залоговым имуществом. Кредитным учреждениям приходится идти на дополнительные ухищрения. Деньги в этом случае часто помещаются в банковскую ячейку, принадлежащую этому финучреждению, или поступают на особый аккредитив без возможности отзыва.
Существует и еще одна сложность. Коммерческая недвижимость, как известно, имеет балансовую стоимость. Она обычно значительно ниже рыночной цены. В этом случае у продавца возникает налогооблагаемая прибыль. Покупателю также неинтересно прописывать в договоре истинную стоимость помещения, ведь сумма налога в этом случае будет намного больше. А вот банку рыночная цена как раз очень важна. В противном случае часть займа не будет покрываться стоимостью залогового имущества.
Для оформления ипотеки на бизнес-недвижимость юрлица должны приготовить:
- бухгалтерский отчет о прибыли/убытках;
- анализ товарно-денежного оборота фирмы как минимум за 6 месяцев;
- сведения о дебиторской и кредиторской задолженностях;
- информацию банка о состоянии счетов предприятия;
- сведения об основных средствах;
- информацию о действующих кредитных сделках, других видах договоров;
- другие документы на усмотрение банка.
Схемы оформления
Поскольку коммерческая ипотека не имеет четкого законодательного регулирования, подобные сделки для банков довольно рискованны. Существуют три основные схемы оформления, помогающие свести риск и к минимуму.
Вариант № 1:
- стороны заключают договор купли-продажи;
- покупатель вносит первоначальный взнос, а банк гарантирует выплатить остальное после оформления залога;
- покупатель регистрирует право собственности;
- оформляется залог, и покупателю выплачивается недостающая сумма.
Вариант № 2:
- покупатель отдает продавцу первый взнос;
- помещение передается в залог банку;
- проводится регистрация смены собственника, заключается договор купли-продажи;
- продавец получает остаток суммы, несмотря на то, что регистрационные мероприятия продолжаются.
Вариант № 3:
- регистрируется отдельное юрлицо, в собственность которого передается объект недвижимости;
- за кредитные средства покупатель приобретает права владения этим юрлицом;
- после выплаты кредита покупатель может переоформить право собственности на себя.
Чтобы полностью контролировать прохождение сделки, заемщику чаще всего предлагают представление его интересов. Таким образом, представитель банка берет на себя согласование всех вопросов и общение в различных службах. Это позволяет заемщику не только сэкономить время, но и снизить риски на всех этапах процесса.