Перед началом застройки какой-либо территории (дачного поселка, нового городского района и т. д) в обязательном порядке составляется проект планировки. Основной целью разработки подобного документа является упорядочение процесса расширения муниципальной инфраструктуры. Для частных участков составлять проект планировки не обязательно. Официальным документом, позволяющим оформить такую землю юридически, является межевой план. Располагать жилые и хозяйственные объекты на частных участках их владельцы могут по своему усмотрению, с соблюдением некоторых нормативов.
Что входит в проект планировки
Документ этот представляет собой комплект чертежей, схем и текстовой информации, содержащий полные сведения о застраиваемом участке. Состоит проект межевания и планировки территории из двух частей: основной (которая, собственно, и утверждается впоследствии) и ее материального обоснования. В первую входят:
- Чертеж участка, на котором отображаются границы объектов капитального строительства, линии улиц, инженерных коммуникаций и т. д.
- Сведения о предполагаемой плотности застройки и положения о размещении объектов.
- Характеристика развития инфраструктуры территории.
Материалы по обоснованию включают в себя схемы:
- расположения территории;
- использования ее в период подготовки проекта;
- дорожной сети (с парковками);
- границ территории архитектурных памятников и других объектов культурного наследия;
- инженерной подготовки и вертикальной планировки участка;
- границ территорий с особыми условиями использования, а также другие материалы, обосновывающие положения о планировке.
Кроме того, в эту часть проекта входит пояснительная записка с описанием:
- способов развития на территории систем социального и инженерно-технического обеспечения, транспортного обслуживания;
- мер, принятых для защиты участка от ЧС техногенного и природного характера;
- мероприятий, направленных на обеспечение пожарной безопасности территории;
- мероприятий по гражданской обороне и т. д.
Проект межевания и планировки территории – важнейший документ, составление которого должно производиться с соблюдением всех норм, предусмотренных законом. С учетом сведений, зафиксированных в нем, впоследствии составляется межевой план каждого конкретного участка.
Планировка территории линейного объекта
В этом случае проект составляется примерно так же. Основная его часть включает чертежи с границами административных структур, на территории которых будет проложен линейный объект, с обозначением транспортных сетей, линий электропередачи и т. д. К ней прилагаются материалы, обосновывающие строительство, в виде текстовых и графических документов.
Планирование частного участка
Располагать постройки на территории ее владелец может по своему усмотрению. Однако при этом обязательно следует соблюдать определенные нормативы. Поэтому зачастую, хотя это и необязательно, планировка частных участков поручается специалистам. Разработка проектов таких территорий производится с обязательным соблюдением следующих правил:
- Расстояние между каменными постройками не должно быть меньше 6 м.
- Хозблоки и гаражи располагают не ближе, чем в семи метрах от окон жилого здания.
- Минимальное расстояние от дома (входящего в проект или соседского) до бани – 8 м.
- Сарай, туалет и компостная яма не должны быть ближе, чем в 15 м от жилых строений.
- Минимальное расстояние от дома до соседского забора – 3 м, от сарая – 4 м, от хозблока – 1 м.
- От красной линии улицы до любой постройки - не менее 5 м.
Обычно при планировании территория участка делится на три зоны:
- Жилую. Под нее рекомендуется отводить 11 % площади.
- Хозяйственную.
- Зону отдыха. Под нее и хозяйственную обычно отводится 14-16 % площади.
- Садово-огородную (до 77 %).
Порядок разбивки
Начинают составлять проект планировки территории земельного участка обычно с определения месторасположения дома. Это самое важное строение, и от того, где оно будет находиться, зависит распределение остальных объектов. Чаще всего его располагают на самом высоком месте участка. Это позволяет снизить затраты на возведение фундамента, в особенности если грунт на пригорке скалистый.
Хозяйственную зону обычно располагают в глубине участка, подальше от посторонних глаз. Часто ее дополнительно закрывают декоративными насаждениями. Под сад и огород отводят солнечную сторону территории.
Вдоль заборов обычно высаживают кустарники или деревья. Зона отдыха может располагаться как в глубине двора, так и рядом с домом.
Планировка и застройка территорий должны производиться таким образом, чтобы строения не затеняли зеленые насаждения и при этом защищали их от ветров. Также следует постараться сделать так, чтобы расстояние между постройками получилось минимальным. Ходить, к примеру, в баню в самый конец участка наверняка будет не слишком удобно.
Что может повлиять на расположение объектов
Планировка территории всегда производится с учетом таких факторов, как:
- рельеф местности;
- форма участка;
- его размеры;
- тип почвы;
- уровень залегания подземных вод;
- направление преобладающих ветров.
Что нужно учитывать
Проект планировки территории земельного участка следует составлять таким образом, чтобы впоследствии не возникало никакие конфликтов с соседями. На момент его разработки смежные земли еще наверняка также не обустроены. Следовательно, рассчитать расстояние до будущих объектов на них невозможно. Это может стать причиной разного рода проблем. К примеру, после окончания застройки обоих участков соседский туалет может оказаться в непосредственной близости от вашей зоны отдыха. Поэтому согласовывать с соседями расположение построек желательно еще на этапе составления проекта.
Планировка территории должна выполняться также таким образом, чтобы в последующем ко всем значимым объектам могла подъехать техника. Хозяевам, к примеру, может понадобиться вызов ассенизаторской машины для чистки выгребной ямы, завоз земли и навоза на огород, песка и щебня для строительства и т. д.
Дизайнерский проект
Любой участок должен быть не только удобным, но и красивым. Поэтому планировка территории обычно выполняется с одновременным составлением дизайнерского проекта. В загородном строительстве при оформлении придомовой территории чаще всего используются два стиля:
- Ландшафтный. По-другому это направление называют еще живописным. В этом случае растения размещаются без соблюдения строгих правил, дорожки могут быть изгибающимися, элементы ландшафта располагаются естественно.
- Геометрический. Этот стиль обычно выбирают для участков, расположенных на ровной местности. Его характерными чертами являются выверенность линий и форм, строгая геометрия.
Межевой план
Планировка территории земельного участка (частного) – процедура официально необязательная. Межевание же провести необходимо. Это официальный документ, и составлять его имеют право только компании или лица, имеющие лицензию. Без межевого плана оформить участок в собственность не получится. Порядок действий при его составлении определяется законодательно. Предварительно производится сбор уже имеющихся сведений об участке. Это могут быть, к примеру, старые договора купли-продажи, чертежи и т. д. Затем производятся работы непосредственно на месте. При этом выполняется осмотр участка, определяются его площадь и границы. Далее производится предварительное межевание. После всех согласований границы за участком закрепляются окончательно.
Готовый межевой план является обязательной частью пакета документов, предоставляемых в Кадастровую палату. Помимо него для постановки на учет необходим технический паспорт, в котором содержатся сведения о строениях, расположенных на территории, документ, подтверждающий право собственности и т. д. После внесения в реестр участок считается юридически оформленным. Это дает возможность совершать в отношении него сделки купли-продажи, составлять договора дарения и т. д.