Общие основания возникновения прав на земельные участки

У каждого участка земли имеется владелец, обладающий правом собственности. В качестве него может выступать частное лицо, компания и даже государство. Если владельцем является гражданин или организация, то у них должны иметься основания возникновения прав на земельные участки. Они должны быть представлены официальными бумагами, называемыми правоустанавливающими документами. Они предоставляются при совершении разных сделок с недвижимостью, совершаемых с бывшим владельцем, представленным физлицом, фирмой или государством.

Общие основания

Любой человек или фирма могут пользоваться территориями только при наличии определенных причин. Основания возникновения прав на земельный участок являются многочисленными, причем все они должны подтверждаться документально. Могут возникать как у частных лиц, так и у государства или муниципалитета.

Определение основания возникновения прав на земельные участки является простым, так как оно выступает в качестве официальной причины, благодаря которой человек, фирма или государство могут пользоваться или распоряжаться конкретной территорией.

Все правила перехода прав на землю содержатся в ЗК РФ. Включаются в ст. 25 основания возникновения прав на земельные участки.

Контракт о продаже земли

В качестве объекта такого соглашения выступает земля, которая может принадлежать государству, муниципалитету или частному владельцу. На основании такого договора производится выкуп территории по определенной стоимости.

При заключении такого соглашения должны учитываться основные правила:

• продавец должен предварительно оповестить покупателя обо всех особенностях территории, о наложенных обременениях и иных ограничениях;
• устанавливается цена продавцом, причем она может зависеть от решения самого владельца, а если принадлежит земля государству, то для ее продажи проводятся торги, поэтому новым собственником становится лицо, предложившее наибольшую цену за объект;
• договор составляется исключительно в письменном виде;
• он содержит подробную информацию о продаваемом участке, причем важно, чтобы с помощью этих сведений можно было легко идентифицировать конкретный объект;
• дополнительно в соглашение вписываются стороны контракта, продажная цена земли, условия оплаты, реквизиты сторон и другие важные сведения;
• к соглашению прикладывается акт приемки, на основании которого фактически территория переходит к покупателю;
• для предотвращения вероятности оспаривания такого документа рекомендуется зарегистрировать его у нотариуса.

Контракт является лишь основанием возникновения права собственности на земельный участок, поэтому покупатель должен передать этот документ совместно с другими бумагами в Росреестр, после чего им будет получено свидетельство о собственности.

Перед составлением соглашения покупатель должен самостоятельно убедиться в отсутствии обременений и других проблем с территорией. Для этого желательно заказать выписку из ЕГРН.

Сделки по отчуждению

К ним относится договор мены или дарения. В первом случае участок меняется на другой объект недвижимости. Данный процесс может осуществляться с доплатой со стороны любого участника. Соглашение мены должно составляться по специальной форме, а также регистрируется нотариусом.

Другим основанием возникновения прав на земельные участки выступает договор дарения. По нему владелец передает другому лицу территорию безвозмездно. Такой документ также фиксируется в Росреестре. Существуют определенные ситуации, при которых может быть расторгнут такой договор, например, одариваемый совершает действия, приводящие к порче имущества, или же им совершается преступление против дарителя или его родственников.

Передача по наследству

Основанием возникновения права собственности на земельный участок выступает свидетельство о наследстве. Земля может переходить другим лицам на основании данных, прописанных в завещании, а при его отсутствии предоставляется участок прямым наследникам.

Для получения земли таким способом человек должен принять наследство. В него входят не только ценности, принадлежащие умершему человеку, но и его долги, которые должны погашаться наследником в пределах полученного имущества.

Такая сделка является односторонней, но для ее регистрации приходится пользоваться услугами нотариуса.

Приватизация

Приватизировать землю может как компания, так и частное лицо. Преимущественным правом обладают граждане или фирмы, которые пользуются территорией на основании долгосрочной аренды, оформленной у государства. При этом важно, чтобы на земле уже имелись какие-либо возведенные капитальные объекты.

Приватизация относится к общим основаниям возникновения прав на земельные участки. Она может быть бесплатной или платной. Не допускается совершать этот процесс в отношении объектов, изъятых или ограниченных в обороте.

Принятие решения судом

Нередко в отношении одного земельного участка появляются многочисленные разногласия между компаниями или частными лицами, претендующими на использование и владение территорией. Такие споры решаются судом, для чего учитывается следующее:

• изучаются документы каждой стороны, имеющие отношение к территории;
• выигрывает дело человек или компания, у которых имеются правоустанавливающие бумаги на объект;
• допускается подача апелляции каждой стороной.

При наличии такого решения не составит труда оформить право на объект.

Причины появление арендных прав

В отношении разной земли могут иметься не только права собственности, но и арендные права. Они возникают при составлении соответствующего арендного договора.

Основанием возникновения права аренды земельного участка выступает официальное соглашение. Оно может составляться с:

• государственными властями, предлагающими землю для разных целей, например, для сельского хозяйства, строительства коммерческого или жилого объекта, а также для других направлений;
• муниципалитетом, причем оформляться может договор на срок до 5 лет или в долгосрочную аренду, которая может достигать даже 49 лет;
• частным владельцем, представленным компанией или гражданином. В этом случае в договоре указывается срок действия соглашения, а также прописываются все действия, которые могут совершаться арендатором на территории.

Основание возникновения права пользования земельным участком должно подтверждаться официальными документами. Они не всегда регистрируются в Росреестре, так как это требуется в отношении контрактов, заключенных на срок, превышающий 1 год.

Как переходят земли государству?

Государство может оформлять разные территории в собственность, для чего должны иметься основания возникновения прав на земельные участки. Способы, используемые для этого, могут значительно отличаться:

• выпуск законов, позволяющих государству изымать разные участки для собственных целей;
• процесс, на основании которого разграничивается государственная собственность на территории;
• использование гражданско-правовых причин;
• передача субъектам РФ территорий безвозмездно для разных целей.

Государство может изымать участки даже у частных владельцев, для чего используются веские и официальные основания возникновения прав на земельные участки. Статья 17 совместно со ст. 18 ЗК указывает на правильную последовательность действий со стороны государственных органов для совершения этого процесса.

Как регистрируется право?

Если имеются основания возникновения прав на земельные участки, позволяющие оформить такую территорию в собственность, то обязательно надо осуществить процесс официальной регистрации такого права.

Для этого человек или компания должны посетить отделение Росреестра с подтверждающими документами. Только после этого будет получено св-во о собственности, позволяющее пользоваться или распоряжаться имуществом.

Нюансы получения прав на землю, принадлежащую государству

Основания возникновения прав постоянного пользования земельным участком, так же как и прав собственности, могут появляться у граждан или компаний по отношению к земле, принадлежащей государству или муниципалитету. Для этого важно, чтобы земля не была изъята или ограничена в обороте.

Существует следующая классификация оснований возникновения прав на земельные участки при таких условиях:

• принятие решение государственными или местными органами о том, чтобы предоставить участок земли гражданину или компании в бессрочное пользование или в собственность, для чего осуществляется процедура приватизации;
• составление и подписание соглашения, по которому частное лицо или фирма приобретают землю, причем цена обычно оценивается заранее на основании кадастровой стоимости объекта;
• если передается территория в аренду, то составляется арендный договор, содержащий размер платы, а также срок, на который передается земля, причем обычно данная процедура реализуется через торги.

Если имеются основания возникновения права постоянного пользования земельным участком, то такое применение территории является бессрочным. При этом могут пользователи возводить на территории разные капитальные объекты. При таких условиях в будущем у них появляется преимущественное право выкупа земли.

Все решения в отношении земли, принадлежащей государству или муниципалитету, принимаются только после проведения торгов. На них должно быть зарегистрировано не меньше двух участников. Если у какого-либо человека или фирмы имеется преимущественное право выкупа, то аукцион не проводится.

Предметом таких торгов выступает участок земли, обладающий установленными границами. Организатором аукциона выступает собственник территории или специальная организация, действующая от его имени.

Проведение таких торгов позволяет получить для граждан или фирм основания возникновения прав на земельные участки. Что говорит земельный кодекс об этих аукционах? Они могут проводиться на основании решения государства или муниципалитета, а также нередко требуется осуществить их при наличии заявлений от юрлиц или частных лиц. В ст. 39.5 ЗК указываются все ситуации, при которых может передаваться земля частным пользователям бесплатно. В ст. 39.6 ЗК прописывается, когда может выдаваться объект в аренду без проведения торгов.

Как регистрируются сделки?

В ст. 164 НК указывается, что все сделки, осуществляемые в отношении земли, должны обязательно регистрироваться. Исключением является ситуация, при которой государством предоставляется территория в аренду на срок до одного года.

Сама процедура регистрации делится на этапы:

1. Имеются официальные бумаги на землю, причем они могут быть договором мены, купли-продажи или дарения, а также могут выдаваться соответствующие бумаги государственными властями после проведения торгов.
2. Собираются дополнительные документы. Если заявителем выступает частное лицо, то от гражданина потребуется паспорт и некоторые другие документы, например, ИНН, СНИЛС, документы о наличии других объектов в собственности и другое. Если заявителем является компания, то она подготавливает регистрационные бумаги, св-во о регистрации, ИНН и иные бумаги.
3. Составляется заявление, позволяющее зарегистрировать права на землю. В нем указываются основания возникновения прав на земельные участки. Кодекс требует формирования данного документа по специальной форме, поэтому желательно взять бланк в Росреестре.
4. Все документы передаются в отделение Росреестра, для чего можно посетить его лично или отправить бумаги по почте. Также допускается пользоваться электронным способом, но для этого у заявителя должна иметься ЭЦП.
5. Документация принимается и регистрируется работником учреждения. Далее осуществляется ее тщательная проверка, призванная определить законность требований заявителя, а также важно убедиться в отсутствии противоречий. Проверяется законность совершаемой сделки.
6. Если отсутствуют какие-либо проблемы и нарушения, то заявитель получает свидетельство о регистрации права. Дополнительно он может заказать выписку из ЕГРН.

Регистрация осуществляется в течение 12 дней после предоставления всей необходимой документации, если бумаги передавались в бумажном виде работнику Росреестра. Если же документы направлялись в электронном виде, то на регистрацию выделяется не больше одного дня. 1 основания возникновения прав на земельный участок могут предполагать переход права собственности, а другие заключаются в возможности только пользоваться территорией.

Какие понадобятся документы?

Если имеются общие основания возникновения прав на земельные участки, позволяющие оформлять их в собственность, то для правильного процесса регистрации понадобятся документы:

• правильно составленное заявление;
• квитанция на оплату госпошлины;
• паспорт заявителя;
• если обращается в Росреестр представитель, то у него должен иметься не только паспорт, но и доверенность, заверенная у нотариуса;
• учредительные бумаги компании;
• решение совета директоров на проведение сделки с землей;
• справка фирмы, в которой указываются все активы, принадлежащие ей;
• правоустанавливающие документы на участок;
• договор, на основании которого переходит право на землю;
• другие документы при необходимости.

Таким образом, основания появления прав являются главным причинами для использования недвижимости и ее правильного оформления.

Как прекращаются права?

Существуют определенные причины, при которых могут прекращаться права в отношении разных участков. Они могут быть принудительными или добровольными.

Добровольные причины

Владельцы участков земли могут лишиться прав на эту недвижимость добровольно по разным причинам, к которым относится:

1. Ликвидация компании. Если фирма закрывается, то все активы, состоящие на балансе, продаются, а полученные от этого средства направляются на погашение долгов. Если остаются после этого процесса лишние деньги, то они распределяются между бывшими учредителями.
2. Отчуждение земли государством на основании определенных законов, для чего устанавливается выкупная цена, устраивающая владельца земли. Составляется соглашение на добровольной основе, что позволяет владельцу выгодно продать территорию.
3. Смерть владельца земли, у которого отсутствуют законные наследники. В этом случае земля переходит в собственность муниципалитета. Власти могут далее распоряжаться данным имуществом по своему усмотрению.
4. Добровольный отказ со стороны собственника от прав на участок земли. Для этого им подается заявление в Росреестр. На основании этого документа участок переходит в собственность муниципалитета. Обычно такое решение принимается, когда у человека отсутствуют средства для уплаты налога на имущество или он просто не желает пользоваться землей по назначению.

Все вышеуказанные ситуации предполагают, что владелец земли добровольно отказывается от прав от нее.

Принудительные причины

Дополнительно имеются возможности для лишения человека права собственности в отношении какого-либо участка принудительным способом. Наиболее часто это происходит в ситуации, когда:

1. У гражданина имеется много долгов, поэтому в отношении него открыто исполнительное производство. Это приводит к наложению ареста на его имущество, после чего оно продается на торгах.
2. Необходимость в проведении реквизиции, которая используется, если происходят стихийные бедствия или аварии, а это действие предназначено для защиты людей и страны в целом. Данный процесс предполагает уплату выкупной цены, но при этом не требуется получение разрешения от владельца участка на отчуждение.
3. Использование земли не по ее назначению, а с нарушением условий законодательства.
4. Национализация. Она предполагает, что земли, принадлежащие частным лицам или компаниям, переходят государству на основании определенных законов. Для этого предлагается компенсация стоимости объекта, но проводится процесс без предварительного получения согласия на него со стороны собственников.

Если при принудительном изъятии земли государством владелец не согласен с этим решением, то государственные органы могут подать иск в суд.

Таким образом, существует много оснований, используемых для возникновения прав у граждан или фирм в отношении разных участков земли. Права могут быть разными, так как некоторые представлены правом собственности, а другие - правом бессрочного владения. Любая сделка должна правильно оформляться. Также существуют определенные основания, позволяющие лишить человека его прав. Это может осуществляться добровольно или принудительно.