На практике нередко встречаются ситуации, при которых на одном наделе земли проживают две и более семьи. Чтобы исключить риск самозахвата участка, а также предотвратить споры и конфликты с соседями, существует определение порядка пользования земельным участком.
Границы и межевание
Кажется, что избежать проблем при использовании надела земли легко. Нужно лишь поделить его, к примеру, на две части. Однако на практике дело обстоит гораздо серьезнее. Сомнения начинаются с того, какой частью участка пользоваться. Процесс усложняется наличием общего дома, а также отдельных вспомогательных помещений, таких как сарай, гараж и прочие.
Как осуществляется определение порядка пользования земельным участком? Начинать следует с укрепления внешних границ, которые установлены по итогам межевания и постановки на учет по кадастру. Для этого границы должны иметь координаты, сделанные во время геодезической съемки и составления межевого плана.
Таким образом, определение порядка пользования земельным участком осуществляется при наличии кадастрового паспорта, в котором закреплены соответствующие границы. Только в этом случае возможно выполнить внутреннее распределение. Также посредством процесса межевания определяется точная площадь, которая зависит от правоустанавливающих документов на землю и фактического использования (ввиду того, что законодательством допускается увеличение площади участка в рамках действующих норм). Если кадастровый паспорт отсутствует, то его нужно сделать. Данные расходы сособственники оплачивают вместе.
Экспертиза
Предоставив необходимый пакет документов в экспертную организацию, перед специалистами нужно поставить понятные вопросы, на которые могут быть получены однозначные ответы. Вопросы формулируются в логической последовательности. Начинают с тех из них, ответ на которые влияет на решение других. К таким вопросам могут быть отнесены следующие:
- Какая фактическая площадь надела земли?
- Соответствуют ли фактические границы тем, которые установлены Государственным кадастром недвижимости?
- Какие имеются варианты порядка использования надела земли в идеале и с учетом сложившегося порядка?
- Если выдел в натуре доли собственников невозможен, то какие имеются варианты, которые максимально приближены к идеальным долям в праве собственности?
- Какова величина возмещения при передаче совладельцу части имущественного объекта?
- Нужен ли перенос построек, насаждений, и если – да, то в каком объеме требуются работы, какова их стоимость для определения пользования по соответствующим вариантам с учетом всех коммуникаций?
Правоустанавливающие документы
Перед тем, как начать определение порядка пользования земельным участком, нужно также убедиться в должной регистрации права собственности. Данные об этом должны быть занесены в Единый реестр прав на недвижимость. Подтверждающим это право документом является свидетельство о собственности или выписка из реестра (в зависимости от периода регистрации). Права формируются на основе:
- Сложившегося порядка пользования.
- По праву долевой собственности.
На основе долей
В ч. 2 ст. 247 Гражданского кодекса РФ сказано, что участник долевой собственности вправе предоставлять свою долю во владение или пользование другим лицам. Реализация своего права в отношении общей недвижимости начинается с определения размера доли. К примеру, если размер участка составляет 40 соток, то при владении ½ доли сособственник имеет право на 20 соток.
Соглашение об определении порядка пользования земельным участком будет неполным, если не установить границы земли, которой будут пользоваться все собственники. С этой целью проводится землеустроительная экспертиза, которую выполняет кадастровый инженер (если споры по этому вопросу отсутствуют).
При наличии спора данный специалист также потребуется, чтобы составить документ, который необходим в суде. В экспертной организации нужно объяснить причины проведения экспертизы, чтобы эксперт предложил несколько вариантов. Несмотря на то, что данная деятельность выполняется без наличия лицензии, лучше обратиться в государственное учреждение, так как суды именно им отдают предпочтение.
Иск об определении порядка пользования земельным участком рассматривается в одно время вместе с разделом дома или после этого процесса. Объясняется это тем, что невозможно посчитать площадь земли под домом, которую использует тот или иной собственник.
Перед тем, как доверить данный процесс, стоит посетить разные организации и узнать цены, а также список предоставляемых услуг специалистами. Выбрав эксперта, нужно уточнить все детали работ, перечень необходимых документов и другие сведения. Лучше всего, чтобы при решении этого вопроса присутствовали все сособственники.
Соглашение о постройках
В решение об определении порядка пользования земельным участком всегда включаются вопросы использования дома для проживания и хозяйственных строений. Если по этому вопросу сособственники приходят к единому мнению, то заключается соответствующее соглашение. Его не нужно регистрировать или заверять у нотариуса. Но документ должен быть оформлен в письменной форме.
Обращение в суд
В судебный орган направляются только в том случае, если не удалось достигнуть мира в процессе переговоров. В этом случае руководствуются нормами Гражданско-процессуального кодекса РФ. Иск об определении порядка пользования земельным участком подается в мировой суд по месту его расположения. Контакты судьи можно найти в автоматизированной системе РФ «Правосудие». Там нужно лишь указать адрес надела земли, чтобы система показала необходимые контакты для подачи иска.
Требования о том, каким должно быть заявление, прописаны в ст. 131 ГПК РФ, а список необходимых документов содержится в ст. 132 ГПК РФ. Все данные переписываются из экспертного заключения или межевого плана.
При решении вопроса суд учитывает имеющийся по факту порядок использования недвижимости, который может не совпадать с долями так же, как и нуждаемость сособственника в недвижимости и возможность пользования совместно. Итоговый документ о том, каким будет определение порядка пользования земельным участком, – решение суда. В соответствии с ним сособственникам передается соответствующий объем прав.
Что еще необходимо знать об определении порядка пользования земельным участком?
Исковое заявление
В суде нужно обосновать имущественные права соответствующей доказательной базой. Именно на этом основании суд будет принимать решение. Исковое заявление об определении порядка пользования земельным участком должно быть составлено в строгом соответствии с требованиями закона. В нем содержится следующая информация:
- Реквизиты суда.
- Данные о сторонах, участвующих в процессе, а также заинтересованных лицах при наличии таковых.
- Предмет спора (пределы прав участников).
- Описательная часть, в которой сухим не эмоциональным языком указываются юридические события о нарушении порядка использования надела земли или невозможности определения такого порядка.
- Исковые требования.
- Список документов, подтверждающих наличие прав, которые прилагаются в исковое заявление.
Определение порядка пользования земельным участком рассматривается судом на платной основе. Поэтому к иску должна прилагаться квитанция с оплаченной госпошлиной. Кроме того, необходимо сделать копии для лиц, участвующих в деле. Суд направит их всем сторонам и заинтересованным лицам.
Доли на здание
В абз. 2 ч. 1 ст. 35 ЗК РФ говорится, что переход права собственности на строение определяется при учете долей на здание. Так как размер надела зависит от доли, то этому вопросу нужно уделить особое внимание. В Гражданском кодексе ему посвящена ст. 245.
Во многих случаях при проживании в доме нескольких семей люди стараются выделить себе помещения, чтобы не пересекаться друг с другом. Реализовать это не трудно, особенно если сделать отдельный вход. В результате получаются минимум две квартиры. Эти моменты нужно обязательно отразить в техпаспорте в БТИ.
После этого нужно закрепить доли в собственности, исходя из занимаемой площади. При этом используется следующее правило. Берется общая площадь дома, которая отапливается, и делится на площадь отдельной части. В итоге получается доля в общей собственности на дом. Чтобы исключить ошибки, лучше обратиться к экспертам и провести соответствующую экспертизу.
Соглашение или суд
Новые доли в долевой собственности закрепляются в соответствии с законом. При этом заключается соглашение, которое сперва подлежит заверению у нотариуса, а затем – государственной регистрации. При наличии споров подается в судебный орган исковое заявление на определение порядка пользования земельным участком.
Судебная практика основывается на долях надела земли, которые существовали изначально еще до строительства дома. Таким образом новые пристройки к своей части дома не позволят сособственнику изменить доли участка. Многие судебные споры начинаются из-за незнания или непонимания этого вопроса. Зная доли на дом, можно осуществить землеустроительную экспертизу и выбрать два или несколько подходящих вариантов с учетом имеющихся долей.
Сложившийся порядок
Переход собственности на строение осуществляется также на основании сложившегося порядка пользования наделом земли. В этом случае доли на дом не учитываются ввиду того, что использование участка земли сложилось в течение длительного промежутка времени и не менялось. При этом даже будущие собственники не смогут оспорить данный порядок.
Однако в этой ситуации также нужно соблюдать условия межевания надела земли, иметь кадастровый документ и определить порядок использования дома. При проведении землеустроительной экспертизы специалисту ставится задача о возможности определения использования земли, согласно имеющемуся порядку и нормами строительно-технического типа. При этом эксперт может предложить даже один вариант. В дальнейшем процедура осуществляется путем заключения соглашения. Если это не удается, то решает определение порядка пользования земельным участком суд.
Отличие от раздела
Установление порядка использования надела земли не зависит от его площади и числа собственников, в то время как при разделе эти показатели имеют важное значение. Если суд откажет в разделе участка, это решение не является основанием для невозможности определения порядка его использования. Несмотря на то, что оба случая похожи, процедуры отличаются как по содержанию, так и по последствиям.
В одном и другом случае сособственникам передается определенная часть надела земли. Но при установлении порядка использования участок остается не поделенным, сохраняется общая собственность. При разделе же образуются новые наделы земли, а прежний прекращает существование.
Заключение
Чтобы добиться необходимого результата и в то же время соблюсти все установленные правила, данный вопрос требует серьезного внимания. В некоторых случаях он может быть решен без привлечения специалистов. Но иногда помощь юристов является необходимой. Это позволит исключить возможные риски и возникновение других проблем в деле. К примеру, грамотно составить заявление об определении порядка пользования земельным участком, чтобы учесть все необходимые данные, может только специалист, обладающий знаниями в этом узком направлении. Для составления межевого плана требуется соответствующий эксперт. А если между сторонами отсутствует согласие, то лучше всего обратиться к адвокату, который будет представлять интересы одной из сторон в суде.