На рынке недвижимости появилось множество квартир, находящихся у банков в качестве залога за невыплаченную ипотеку. Согласно статистике, примерно 2/3 жилых объектов приобретается с использованием ипотечных программ, а на реализацию попадает 30 % жилья с невыплаченным займом. Долги по кредиту могут быть связаны не только с неплатежеспособностью заемщика, но и с изменением планов на недвижимость, например в связи с необходимостью расширения или переездом.
Долги по ипотеке: пути решения
Ипотека оформляется на длительный срок. За этот период у плательщика могут существенно измениться финансовые возможности в худшую сторону. При неплатежеспособности проблему можно решить двумя способами.
Первый вариант – договориться с банком о продаже жилья силами заемщика, а вырученный доход будет направлен на полное погашение долга. Второй способ – выставление недвижимости на аукцион. К недостатку этого шага относят обязательство оплачивать дополнительные расходы за различные процедуры.
Стоит ли покупать ипотечное жилье?
Несмотря на снижение ликвидности ипотечной недвижимости, банкиры смогли находить компромиссы с таким жильем. Если сумма долга по отношению к стоимости квартиры велика, допускается снижение ее цены на 5 % при переоформлении на нового владельца. Обязательно взимается залог в сумме задолженности, чтобы произвести расчет за просрочки с предыдущим владельцем. Остаток суммы по ипотеке оформляется на нового собственника. Риелтор Александр Мостаков отмечает:
«Квартира, например, стоит 25 миллионов рублей и 10 миллионов продавец еще должен банку. То есть покупатель должен дать фактически незнакомому человеку 10 миллионов рублей вперед. Допустим, продавец вполне добропорядочный, но на следующий день он внезапно умер. Тогда покупателю придется решать вопросы уже с совершенно другими людьми, с наследниками, которые еще должны вступить в наследство, и все значительно усложняется».
Такие сделки риэлтор считает рисковыми. Наибольшая опасность для будущего владельца в ситуациях, когда составляется предварительный договор купли-продажи. Основной договор можно подписать только после снятия обременения на квартиру. При неисполнении обязательств новый владелец рискует потерять потраченные деньги и жилье.
Покупка квартиры с аукциона
Самыми проблемными считаются квартиры, реализуемые на торгах. Информация о таких объектах не попадает в широкий доступ. Здесь можно приобрести жилье с существенной скидкой. Новому владельцу самостоятельно придется бороться с выселением предыдущих хозяев и прочими сложностями.
Претендент уплачивает взнос в размере 20 %. При проигрыше в аукционе ему данная сумма будет возвращена, при выигрыше – засчитана в стоимость уплаты за недвижимость. Если же объект не продан, к следующим торгам его стоимость снижается на 10-15 %. Так можно приобрести квартиру за половину от первоначальной цены.
Недвижимость, которую не удалось продать никакими способами, становится собственностью банка. Такие объекты банк реализует собственными силами. Таких ситуаций банкиры стараются не допускать, поэтому охотно идут на соглашение с клиентом, чтобы ипотечник продал квартиру добровольно и выплатил задолженность.
