Рубрики
...

Продажа квартиры после вступления в наследство: сроки, налоги, документы

Возможна ли продажа квартиры, полученной по наследству? Разберемся подробнее в этом вопросе. Довольно часто наследники стремятся сразу продать унаследованную недвижимость. Причин для этого может быть много, но существуют определенные нюансы подобной сделки. Людей часто интересует, как осуществляется продажа квартиры после вступления в наследство.

льготы при продаже квартиры полученной в наследство

Когда можно продавать наследственную недвижимость?

По закону преемники становятся собственниками со дня смерти наследодателей. Даже если он еще не полностью оформил наследство и не имеет свидетельства на руках, он все равно уже собственник. Можно даже сказать, что собственник «задним числом». Ведь с кого спрашивать налоги наряду с коммуналкой и прочими платежами за период, когда происходит наследственный процесс, который может длиться от полугода и даже больше?

Как продать квартиру? Официально распоряжаться полученной недвижимостью с правами на ее продажу, дарение и тому подобное новый хозяин может только после оформления титула собственника согласно всем правилам. Иначе сделку не удастся провести в регистрационном органе, в котором даже не примут документы. В таком случае наследник попросту будет считаться неуполномоченным продавцом. Какой срок продажи квартиры, полученной по наследству?

Еще три года с оформления прав на квартиру собственность может быть оспорена. Необходимо исключить возможность появления других наследников с обоснованными претензиями на жилплощадь и желающих оспорить факт наследства. Поэтому законом и предусмотрено определенное время. Этот отсчет начинают с момента, когда новым лицом, претендующим на жилплощадь, получена информация о нарушении собственного права.

Имеются определенные льготы при продаже квартиры, полученной в наследство. Об этом - ниже.

Некоторые объекты недвижимости могут находиться под залогом, и это бремя тоже переходит преемнику. В подобной ситуации до тех пор, пока залогодержатель не предоставит письменное согласие на продажу, любые действия продавца могут рассматриваться как незаконные. Итак, как продать квартиру?

как продать квартиру

Для того чтобы состоялась продажа недвижимости, наследникам требуется следующее:

  • Дождаться получения свидетельства о наследстве.
  • Недвижимость должна быть поставлена на кадастровый учет. Либо требуется внести изменения в данные кадастра.
  • Выполнить государственную регистрацию прав на жилье в российском реестре.
  • Получить согласие на заключение соглашения у залогодержателя. Либо погасить ипотеку в том случае, если имелся залог.

Продажа квартиры после вступления в наследство и налог

Большинство унаследованной недвижимости не становится фактическим жильем для наследников, так как они чаще всего спешат продать объект, который достался по наследству. В основном причиной подобного решения служат разногласия между преемниками наряду с острой нуждой в деньгах, наличием другого жилья и так далее.

Поиск покупателей, торг о стоимости, а кроме того, оформление - это далеко не все заботы, которые поджидают продавцов-наследников. Впереди наследников ждет обязательство перед государством в форме оплаты налога с прибыли от сделки. Подобные расходы ложатся на продавцов дополнительным грузом за вступление в наследство помимо госпошлины:

  • Размер налога при продаже квартиры сразу после вступления в наследство составляет тринадцать процентов от общей стоимости недвижимости. Оплачивается он территориальной налоговой инспекции по месту проживания. Стоит отметить, что для нерезидентов этот налог будет еще больше и составляет тридцать процентов.
  • Необходимо правильно оформить декларацию.
  • Правильно составленную декларацию требуется вовремя сдать в инспекцию. Делается это, как правило, не позже 30 апреля.
  • Следует также своевременно до 15 июля уплатить всю сумму. Реквизиты для перечисления берутся в местном налоговом органе.
    возможна ли продажа квартиры полученной по наследству

Законом не предусмотрены льготы по НДФЛ при продаже квартиры и для социально незащищенных категорий лиц в том числе, поэтому налог придется заплатить всем. Правда, у собственника есть возможность снижения размера облагаемой суммы. Также он может в полной мере избавиться от своей повинности перед бюджетом.

Как избежать начисления налога при продаже квартиры после вступления в наследство.

Освобождение от уплаты налога

Избежать бюрократической возни наряду с оформлением и подачей деклараций в инспекцию, а кроме того, уберечься от налога можно, если подождать 3 года после вступления в права собственника. В том случае, если объект, который достался по наследству, будет находиться в собственности преемника непрерывно более трех лет, то спустя указанный срок гражданин полностью будет освобожден от налога при продаже квартиры. После вступления в наследство это правило не работает.

В 2016 году был установлен срок владения жильем для безналоговых продаж 5 лет. На унаследованное жилье такой срок не распространяется. В связи с этим, для того чтобы не платить налог, требуется только выждать 3 года от получения прав на наследованную жилплощадь.

Какие предусмотрены льготы при продаже квартиры, полученной в наследство?

Снижение налогового размера

Уменьшить размер налога можно даже до ноля рублей в том случае, если стоимость жилья невелика. В этой ситуации нет необходимости терпеть три года, но все же возни с декларациями не миновать. Итак, непосредственно процедура удешевления налогов довольно проста. От базовой цифры стоимости продажи жилья отнимается так называемый налоговый вычет. Его величина составляет один миллион рублей. Либо вычитаются приобретательские расходы, то есть траты на вступление в наследство, а кроме того, оформление собственности. Далее полученный результат следует умножить на тринадцать процентов. Как правило, расходы составляют меньше 1 млн рублей, поэтому все пользуются этим вычетом. Отнимать можно либо вычет, либо расходы, что зависит от выбора продавца-налогоплательщика.

какой срок продажи квартиры полученной по наследству

В том случае, если продают долевую собственность, каждый дольщик предоставляет от своего имени отдельную декларацию. В декларации указывают сумму налога, которая зависит от стоимости принадлежащей доли. Использование налогового вычета осуществляется путем его распределения исходя из размера каждой доли в процентном отношении.

Цену жилья указывают в договоре. Именно эту сумму следует отражать в налоговой декларации. Договорную стоимость при продаже квартиры, полученной по наследству, по закону устанавливают стороны, но в том случае, если она окажется ниже кадастровой, то для налогообложения допускают сумму не меньше семидесяти процентов.

Налоговые риски

С каждым годом фиксируется все меньше хитроумных подтасовок в целях экономии на налоге, что связано со следующими факторами:

  • Практически вся недвижимость в нашей стране была оценена. Теперь она обладает кадастровой стоимостью, очень близкой к рыночной цене, по которой жилье продается.
  • На сегодняшний день договорная цена сравнивается с кадастровой стоимостью. В том случае, если она меньше семидесяти процентов, налог будет рассчитываться не от суммы по договору, а от кадастровой стоимости.
  • Сомнительная отчетность инспекцией может быть выявлена еще на стадии запроса сведений о жилом помещении в российском реестре.
  • Кроме того, может грозить налоговая проверка выездная либо, к примеру, камеральная. По результатам проверки могут начислить больший налог или приплюсовать штраф и пени.

Специалистами в сфере минимизации налогообложения рекомендуется делать отчетность как можно прозрачнее, а к оплате относиться более серьезно. При возникновении затруднительных вопросов следует обращаться в местную инспекцию за разъяснениями.

права наследства на квартиру после смерти

Риски покупателя во время приобретения квартиры

Одним из самых рискованных типов сделок на рынке недвижимости является приобретение квартиры после наследства. Такая сделка может таить в себе множество скрытых угроз, ведь они могут стать неожиданным сюрпризом даже для продавца.

Поэтому по возможности будет лучше от подобной категории недвижимости отказываться. Но в том случае, если намерения все же тверды, то следует как можно тщательнее провести подготовку к этому ответственному шагу.

Желательно к данной процедуре привлечь знакомого, а кроме того, проверенного юриста или риэлтора. Если такая возможность отсутствует, то требуется неукоснительно следовать нижеприведенной инструкции, чтобы хоть как-то снизить риски во время приобретения квартиры, переданной по наследству.

Как следует покупать наследственную квартиру

С особой настороженностью следует рассматривать варианты, которые отличаются привлекательными условиями сделки, в особенности когда речь идет о заманчивой стоимости. Зачастую причиной небольшой стоимости при продаже квартиры после вступления в наследство являются не подводные камни, а желание продавца как можно быстрее разделить наследство. Благодаря данному фактору стоимость может оказаться на пять-десять процентов ниже среднерыночной. Но в том случае, если цена чересчур низкая, то, возможно, стоит серьезно задуматься о причинах, ввиду которых наследник стремится избавиться от недвижимости.

На встрече с продавцом

Прежде всего требуется сверить личность продавца с паспортом и выяснить, является ли он собственником или действует по доверенности. В том случае, если это представитель, то обязательно нужно потребовать личный контакт с собственником. В ходе беседы следует выяснить следующие вопросы:

  • Каковы мотивы продажи недвижимости?
  • Следует также узнать историю жилья. Квартира в наследство по завещанию досталась или по закону?
  • Числятся ли в квартире прописанные граждане или иные лица, которые имеют право на проживание.
  • Каким образом получалось свидетельство на наследство? Обязательно следует узнать, имелся ли судебный спор, а кроме того, какой нотариус осуществлял оформление наследственного имущества.
  • Имеются ли проблемы с жильем в техническом плане. Например, неузаконенная перепланировка или ошибки в документации и тому подобное.
  • Необходимо также задать вопросы о задолженности по недвижимости и о коммунальных платежах.
  • Существуют ли какие-либо обременения в виде ипотеки, найма, аренды и так далее.
  • Следует узнать причины, ввиду которых полномочия, связанные с продажей, передаются доверенному лицу. Это желательно сделать в том случае, если продажей занимается не сам собственник.
  • Рекомендуется также провести обсуждение основных условий договора касательно цены, срока заключения соглашения и тому подобное.
    продажа квартиры сразу после вступления в наследство

Отсутствие задатков

До момента подписания договора не рекомендуется заключать предварительные соглашения, тем более отдавать задаток или оставлять залог. Жилище является особым товаром, который продается крайне медленно и трудно, а приобретается на холодную голову и без лишних эмоций. Деньги ликвидны всегда, в отличие от объектов недвижимости, и в том случае, если сорвется один вариант, обязательно появится другой.

Продажа квартиры: документы

В рамках сделки по купле-продаже наследственной недвижимости следует внимательно изучить документацию на жилище:

  • Каковы права наследства на квартиру после смерти собственника? Что это означает? Правоустанавливающая документация наряду со свидетельством о наследстве, соглашением о разделе долей, договорами по купле-продаже, дарении, приватизации и тому подобное.
  • Документация, подтверждающая права (свидетельство о госрегистрации собственности и выписка из реестра).
  • Техническая документация. Здесь речь идет о паспорте БТИ, техническом плане. Также требуется кадастровый паспорт наряду с постановлением об узаконивании перепланировки.
  • Нотариально заверенное согласие от остальных собственников объекта недвижимости в том случае, если продажу осуществляют наследники долей в квартире.
  • Расширенная справка с информацией о прописанных гражданах.
  • Справка о семейном составе по месту проживания.
  • Выписка из госреестра, которая должна содержать историю сделок, проведенных по объекту.
  • Справки из жилищно-эксплуатационного управления, а кроме того, из ТСЖ об отсутствии какой-либо задолженности.
  • Справки из наркологического, а кроме того, психиатрического диспансера.
  • Разрешение, полученное от опекунского совета в том случае, если собственником является ребенок, а также если он просто прописан по данному адресу.

В первую очередь весьма важно разобраться, когда именно состоялась передача наследства. В том случае, если прошел всего один год, то риски покупателя вполне реальны. Неоспоримость результата подобной операции гарантируется тогда, когда преемник владеет собственностью в течение пяти лет и более. Помимо этого стоит обращать свое внимание на соответствие полученных от собственника сведений документам, а кроме того, на отсутствие ошибок или каких-либо противоречий в самой документации. Должны быть соблюдены сроки продажи квартиры после вступления в наследство.

Осмотр недвижимости

Не менее важным является внимательный осмотр недвижимости для того, чтобы проверить актуальность планировки наряду с целостностью коммуникаций, а кроме того, инженерного оборудования. По пути нелишним будет заглянуть и к соседям, особенно к тем, которые проживают внизу, чтобы поинтересоваться, не имеется ли каких-либо претензий к квартире. Например, не бывает ли затоплений, нарушений норм санитарии, содержания жилья и тому подобное.

Обращение к нотариусу

Обязательно нужно попасть к нотариусу, который оформил наследство, для того чтобы убедиться в чистоте сделки, отсутствии каких-либо разногласий и конфликтов между претендентами, а кроме того, узнать, нет ли судебных споров и так далее. Как правило, нотариусы неохотно делятся подобной информацией, но в том случае, если подобный визит будет осуществлен совместно с наследником-продавцом, будут предоставлены общие сведения. Помимо этого нотариус может предоставить данные об арестах, а кроме того, об ограничениях на приобретаемое жилое помещение.

Документы по продаже квартиры после вступления в наследство должны быть в полном порядке.

сроки продажи квартиры после вступления в наследство

Продажа наследственной квартиры: оформление

Безопаснее всего сделку оформить нотариально. Желательно сделать это у того же нотариуса, который оформлял это наследство. В том случае, если объект продаваемой квартиры долевой, то нотариальное удостоверение считается обязательным требованием для законности сделки. Подобная форма договора исключает множество рисков, ввиду того что нотариус уже в курсе событий. Помимо этого нотариусом проверяется законность сделки и ее юридическая чистота.

Не менее важным этапом является обсуждение условий наряду с заключением договора. Отражать в тексте следует только реальные цифры с датами, в особенности это касается стоимости. Нельзя занижать цену покупки, какими бы трогательными просьбы ни были. Убедительные доводы продавца в этом случае внимания не стоят. В том случае, если по каким-либо причинам сделку признают недействительной, то рассчитывать стоит только на те денежные средства, размер которых был указан в документе.

Весьма предусмотрительным ходом может стать встреча со всеми наследниками, а также прочими заинтересованными в судьбе недвижимости лицами наряду с получением от них расписок касательно отсутствия претензий или каких-либо возражений к готовящейся сделке по купле-продаже. Подобные согласия и одобрения законом не требуются, но пара предложений на бумаге могут гарантировать спокойствие и уверенность. Мы рассмотрели правила продажи квартиры, полученной по наследству.