Рубрики
...

Статья 429 ГК РФ "Предварительный договор": особенности и комментарии

Во время покупки квартиры часто составляется предварительный договор. Он содержит намерения сторон совершить основную сделку. Обычно он формируется, если один участник процесса по разным причинам не может подписать основное соглашение. По ГК РФ предварительный договор обладает юридической силой только при его грамотном составлении. Поэтому часто к этому процессу привлекаются опытные юристы, которые изучают содержание контракта, а также вносят в него те или иные коррективы при необходимости.

Понятие предварительного соглашения

По ст. 429 ГК РФ предварительный договор купли-продажи жилья является официальным документом, составленным и подписанным двумя участниками сделки. Его структура полностью повторяет содержание основного контракта, но он не регистрируется в Росреестре или у нотариуса.

В договор включаются все условия совершения сделки. Дополнительно приводятся сроки, в течение которых стороны обязаны заключить сделку.

предварительный договор статья гк рф

Зачем составляется?

По ГК РФ предварительный договор купли-продажи квартиры составляется по разным причинам. Наиболее часто это требуется в следующих ситуациях:

  • по разным основаниям у покупателя на момент заключения соглашения отсутствует нужная сумма, необходимая для покупки недвижимости, например, он ждет, когда продастся его квартира или он получит деньги по наследству;
  • жилье покупается с помощью ипотечного кредита, поэтому перед подписанием основного контракта представители выбранного банка должны оценить жильце, так как оно выступает в качестве залога, поэтому сторонам придется дождаться решения данного учреждения;
  • у продавца по разным причинам отсутствуют какие-либо важные документы на квартиру, поэтому для их восстановления требуется некоторое время;
  • выявляются опечатки или ошибки в официальных документах.

Чтобы сделка не сорвалась, составляется предварительное соглашение. В нем прописываются последствия для какого-либо участника, который откажется от подписания основного документа. Нередко в этом контракте указываются размеры неустоек или вовсе передается задаток.

предварительный договор купли продажи гк рф

Виды договора

По ст. 429 ГК РФ предварительный договор может быть представлен в нескольких вариантах. К ним относится:

  • С задатком или авансом. В этом случае прописывается сумма, которая фактически передается продавцу. Если используется задаток, то он не возвращается, если покупатель откажется от подписания договора. Если виновником отказа от сделки является продавец, то он возвращает двойной размер задатка. При использовании аванса денежная сумма возвращается покупателю независимо от того, кто именно отказался от сделки.
  • От застройщика. По-другому такое соглашение называется ПДДУ. Но этот документ не обладает юридической силой, а также с его помощью даже через суд не удастся привлечь нарушителя к ответственности. Поэтому предлагается такой контракт обычно только мошенниками, желающими по разным причинам воспользоваться серыми схемами.
  • При оформлении ипотеки. Наиболее часто по ГК РФ предварительный договор составляется именно потому, что покупателю для покупки недвижимости требуется заемная денежная сумма. В этом случае перед подписанием основного контракта придется получать одобрение на сделку от выбранного банка, который оценит состояние и цену выбранного объекта. Но даже наличие предварительного договора не всегда гарантирует заключение основной сделки. Это обусловлено тем, что если покупатель не получит одобрение от банка, то ему придется заняться поиском более подходящего варианта.
  • При покупке через агентство недвижимости. При таких условиях составляется трехсторонний предварительный договор, так как в него включаются обязательства сотрудника данной организации. Залог может передаваться непосредственно специалисту агентства, поэтому именно он выступает гарантом заключения основной сделки.

Каждая разновидность имеет свои особенности и нюансы. Перед составлением документации следует изучить положения ст. 429 ГК РФ с комментариями. Предварительный договор только при грамотном формировании обладает юридической силой.

ст 429 гк рф предварительный договор

Правила составления

Во время формирования данного документа нужно следовать некоторым обязательным правилам. К ним относится:

  • используется простая письменная форма;
  • допускается вносить сведения с помощью компьютера или вручную;
  • не следует пользоваться устной договоренностью, так как велика вероятность, что участники сделки не будут относиться к оговоренным ранее условиям со всей серьезностью;
  • не требуется обращаться для заверения документа к нотариусу.

Если стороны сделки не знают, как правильно составляется предварительное соглашение, то они могут обратиться за помощью к юристу.

предварительный договор гк рф

Какие требуются документы?

Для составления предварительного соглашения требуется подготовить определенную документацию. Именно из нее вносятся сведения в этот документ. К ним относятся следующие бумаги:

  • паспорта участников сделки;
  • кадастровая документация на жилье;
  • технический паспорт на квартиру;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая, что продается объект непосредственным собственником, а не мошенником;
  • выписка из домовой книги, содержащая информацию о лицах, прописанных в квартире.

С помощью вышеуказанной документации не только составляется контракт, но и подтверждается законность совершаемой сделки. По 429 ст. ГК РФ предварительный договор должен содержать только актуальные и достоверные сведения, а иначе он по решению суда легко признается недействительным.

статья 429 гк рф предварительный договор

Какие включаются сведения?

Обычно данное соглашение составляется непосредственными участниками сделки, но они могут обратиться за помощью к юристу. По ст. 429 ГК РФ предварительный договор обязательно включает следующие сведения:

  • размер задатка или аванса;
  • стоимость жилья;
  • правила передачи недвижимости;
  • срок, когда должен подписываться основной договор;
  • условия, на которых будет перерегистрирована квартира на покупателя;
  • указываются лица, прописанные или проживающие в жилье;
  • описывается предмет сделки, представленный объектом недвижимости;
  • права и обязанности каждого участка.

Иногда в этот документ включается пункт о возможных ситуациях, при наступлении которых имеется возможность расторгнуть соглашение. Если эта информация отсутствует, то по 429 статье ГК РФ предварительный договор можно будет расторгнуть только в суде или путем составления мирного соглашения.

предварительный договор ст гк рф

Правила регистрации

Данное соглашение может не регистрироваться в Росреестре. По ГК РФ предварительный договор предназначается только для подтверждения внесения аванса или задатка, а также подтверждает намерения сторон заключить основной контракт.

Дополнительно не требуется обращаться к нотариусу для заверения документации. Но этот специалист может убедиться в правильном составлении договора.

На что обратить внимание?

По статье 429 ГК РФ предварительный договор будет иметь ценность исключительно при условии, что в него внесены все необходимые условия и пункты. Поэтому при формировании данной документации следует обращать внимание на следующие моменты:

  • обязательно включаются некоторые важные сведения, например, информация о предмете договора, так как в ином случае невозможно будет идентифицировать квартиру, которая приобретается на основании данного соглашения;
  • подписывается документ обоими участниками сделки;
  • не допускается, чтобы какая-либо сторона получала от документа больше преимуществ;
  • чтобы защититься от мошенничества, непременно включаются в соглашение паспортные данные обоих участников;
  • важно все внесенные сведения проверить на основании имеющихся официальных документов;
  • следует убедиться, что продается жилье совершеннолетним собственником, а также на квартиру не претендуют иные граждане.

Перед подписанием соглашения из квартиры должны быть выписаны все посторонние лица.

Срок действия

По ГК РФ предварительный договор не теряет свою значимость до того момента, пока не будет подписан основной контракт, заключающийся в совершении сделки по купле-продаже квартиры. Срок обычно прописывается непосредственно в тексте данного соглашения.

Если в установленный период времени сделка по разным причинам не состоится, то предварительное соглашение теряет свою юридическую силу. При этом задаток не возвращается покупателю, если основной договор не был заключен по его вине. Продавец вовсе может обратиться в суд для принуждения второго участника к совершению сделки.

429 гк рф предварительный договор

Нюансы расторжения

По ГК РФ предварительный договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут досрочно, если какая-либо сторона нарушила его основные положения. Дополнительно процесс выполняется, если имеются доказательства, что оказывалось давление на участника сделки, причем оно может быть физическим или эмоциональным.

Соглашение признается недействительным, если один из участников является несовершеннолетним гражданином или недееспособным лицом.

Заключение

Предварительный договор часто составляется между двумя участниками сделки. Он содержит сведения о намерениях граждан в будущем заключить соглашение о переходе права собственности на квартиру от продавца покупателю. В него должны включаться некоторые обязательные данные, чтобы документ обладал юридической силой.

Каждый участник сделки должен осознавать негативные последствия расторжения этого договора. Отрицательные моменты возникают, если в тексте прописывается задаток.