На сегодняшний день каждая семья мечтает о собственном жилье. Рынок недвижимости настолько разнообразен, что остается только насобирать необходимую сумму денег и купить квартиру своей мечты. Основная проблема, с которой сталкивается большинство граждан при покупке недвижимости, связана с «нечистой» историей. При этом вся сложность заключается в том, что самостоятельно, без помощи квалифицированных юристов проверить законность сделки невозможно. Единственным выходом в данной ситуации является страхование титула.
Общая информация
Чтобы не стать жертвой мошенников при покупке жилой площади, необходимо иметь хоть какое-то представление о действующем законодательстве. Особенно это касается титульного страхования, поскольку в наши дни на рынке недвижимости появилось довольно много черных риелторов, которые зарабатывают на незаконных манипуляциях с объектами недвижимости.
Суть данного страхования заключается в том, что оно защищает покупателей недвижимости от всех предыдущих сделок, которые совершались с ней. Например, если квартира была продана без согласия одного из супругов, то сделка является незаконной, а следовательно, покупка такой недвижимости может привести к потере денег.
Предметом титульного страхования может быть:
- жилая площадь;
- коммерческая недвижимость;
- земля;
- право аренды.
Застраховано может быть абсолютно любое имущество, которое находится в собственности страхователя, но оно же может быть оспорено третьими лицами. Тем не менее в большинстве случаев страхование титула собственности используется при покупке квартир, частных домов или коммерческих зданий. Страховым случаем выступает потеря недвижимости из-за предыдущих сделок, совершенных незаконным путем.
Немного истории
Впервые в юридической практике термин «страхование титула» появился в 1997 году, после введения закона, регулирующего права граждан на владение недвижимым имуществом, а также порядок проведения сделок с ним. Востребованным этот продукт страхования стал в 2015 году, когда «черное» риелторство достигло своего апогея.
Как утверждают юристы, титульное страхование в нашей стране находится на стадии формирования, однако с каждым годом спрос на него среди населения будет непременно расти. Более того, многие банки заставляют своих клиентов приобретать эту услугу, чтобы защитить клиентов от мошенников и снизить собственные риски при выдаче ипотеки.
Проблемы рынка недвижимости
На сегодняшний квартирный вопрос является одним из наиболее актуальных для огромного числа россиян. Большинство граждан предпочитает решать данную проблему исключительно законным путем, но есть и те, которые готовы пойти на обман. Последние как раз и являются виновниками того, что сознательные граждане, которые за всю свою жизнь не нарушали законов, сталкиваются с большим количеством проблем при покупке квартиры.
Опаснее всего в наши дни стало покупать жилье на вторичном рынке. Это обусловлено тем, что со многими квартирами совершалось более одной сделки. Известно множество схем, при помощи которых можно провернуть незаконную продажу жилой площади. Если верить статистике, то около 2 процентов всех совершаемых сделок с недвижимостью являются незаконными. Исходя из неутешительной ситуации, которая сложилась на рынке не только вторичной, но и первичной недвижимости, титульное страхование является единственной страховкой, позволяющей сохранить деньги в случае, если покупка квартиры окажется незаконной.
Страхование потери титула: как это выглядит на практике
Процесс оформления данного вида страхования начинается с экспертизы, во время которой банковские юристы тщательно изучают историю сделок с конкретным объектом на предмет выявления мошеннических действий. Если дело касается жилой площади, то проверка занимает от нескольких дней до недели, а в случае с коммерческой недвижимостью – около 3 недель. В процессе исследования объекта недвижимости учитываются не только документы, предоставленные ее владельцем, но и данные, полученные в различных инстанциях.
Если во время процедуры не будет выявлено никаких нарушений, то страховая компания приступает к следующему этапу страхования титула, а именно – определению тарифа. Тарификация при страховании недвижимости является одной из самых высоких и может составлять от 0,2 до 4,5 процента от общей суммы.
Если предложенные условия устраивают клиента, то СК приступает к юридическому оформлению сделки. Сотрудники компании составляют договор страхования титула, в котором до мелочей прописаны все условия сделки. При этом важно убедиться, чтобы в договоре указанный размер страховой выплаты был равен рыночной стоимости квартиры, которую вы планируете приобрести.
Какие документы потребуются страховщику для проведения экспертизы?
Чтобы страховая компания могла выполнить объективную экспертизу, вам потребуется предоставить ей следующий пакет документов:
- документ, удостоверяющий право собственности на недвижимое имущество;
- договор купли/продажи, передачи, дарения или о долевом участии;
- свидетельство о праве на наследство;
- договор о приватизации;
- копии документов, удостоверяющих личность продавца, представителей страховой компании, а также доверенных лиц банка, если недвижимость была оформлена в ипотеку;
- техническую документацию на квартиру или дом;
- выписку из домовой книги;
- документ об извещении продавцом всех лиц, входящих в состав долевой собственности, о намерениях продать недвижимость;
- разрешение попечительных органов на куплю/продажу;
- нотариально заверенный документ, свидетельствующий о согласии других членов семьи на продажу;
- акт о проведении оценочных работ.
Перечисленные документы являются обязательными при страховании титула в случае, если осуществляется купля-продажа квартиры.
Если сделка проводится с частным домом или землей, то дополнительно потребуются:
- документ, удостоверяющий право собственности на землю;
- план участка;
- акт о проведении работ по оценке строения и приусадебного участка.
Что касается оформления страховки на недвижимость юридическими лицами, то перечень необходимых документов отличается, и его лучше уточнить у вашей страховой компании.
Стоимость услуг титульного страхования
Каждого человека, планирующего покупку жилья, интересует вопрос о том, во сколько ему обойдется страхование титула. Сбербанк – это один из крупнейших банков России, который предлагает самые низкие тарифы на услуги в данном направлении.
В процессе расчета стоимости страховки учитываются следующие факторы:
- рынок недвижимости - вторичный или первичный;
- период страхования;
- рыночная стоимость жилой площади;
- уровень риска.
Стоит отметить, что стоимость страховки может колебаться в пределах от 0,2 до 3,0 процентов от оценочной стоимости недвижимости. Здесь важно понимать: чем больше сделок совершалось с объектом, тем выше вероятность того, что он участвовал в незаконных манипуляциях, поэтому и сопутствующие риски страховщика выше.
Какие документы потребуются для оформления?
Итак, вы решили воспользоваться услугой страхования титула.
Документы для этого потребуются следующие:
- документы продавца недвижимости;
- документ, удостоверяющий право собственности жилой площадью;
- договор купли/продажи;
- акт о проведении оценочных работ;
- техпаспорт на жилье;
- выписка из домовой книги.
Если вы планируете купить частный дом или земельный участок и хотите застраховаться от незаконных сделок с ними, то помимо вышеперечисленных бумаг вам также понадобится предоставить документ, удостоверяющий ваши права на земельный участок, и план с кадастровым номером.
"Ингосстрах"
Страхование титула при покупке квартиры предлагает довольно много компаний, работающих на российском рынке недвижимости. Однако большинство потребителей выбирает СК "Ингосстрах". Данная организация предоставляет услуги страхования не только при покупке жилья за наличные, но и при оформлении кредита. Что такое страхование титула при ипотеке и как это работает?
При оформлении страховки "Ингосстрах" возлагает на себя обязательства погасить банку всю задолженность по кредиту, если в процессе пользования недвижимостью обнаружится, что с ней ранее совершались какие-либо мошеннические действия. Помимо этого, если в квартире будут выполнены ремонтные работы, то страховщик допускает увеличение максимального размера страховых выплат.
Дополнительные услуги страхования недвижимости от "Ингосстрах"
Помимо основных рисков, с которыми сталкивается большое количество покупателей недвижимости, страховщик предлагает обезопасить себя от:
- угрозы срыва сделки;
- нарушения законных прав лиц, не достигших совершеннолетнего возраста;
- незаконной сделки с лицом с ограниченными физическими способностями;
- нарушения действующего законодательства при совершении сделки купли/продажи.
Таким образом, СК предлагает наиболее полный спектр услуг страхования недвижимости, поэтому каждый желающий сможет обезопасить себя от любых рисков.
Что делать в случае наступления страхового случая?
Страховым случаем считается ситуация, при которой страхователь лишается права собственности на жилую площадь по причине, прописанной в страховом договоре. Наступление страхового случая наступает после того, как суд примет к рассмотрению иск, поданный третьим лицом.
Начинать предпринимать действия следует сразу после того, как вы получите уведомление о начале судебного или иного разбирательства. Первым делом вам следует обратиться в страховую компанию и уведомить ее о возникшей проблеме. Далее представители СК начнут предпринимать все необходимые действия и будут представлять в суде ваши интересы. Такой вариант развития событий возможен лишь тогда, когда при подписании страхового договора вами были предоставлены актуальные сведения. В противном случае договор может быть признан страховщиком недействительным, и в выплате денежной компенсации вам будет отказано.
Заключение
Оформлять страхование титула или нет – каждый решает для себя сам. Однако, как показывает практика, смысл в подобных действиях имеется, поскольку с каждым годом количество «черных» риелторов увеличивается, а методы их манипуляций становятся все более изощренными. Поэтому лучше не рисковать своими деньгами, тем более что стоимость недвижимости довольно высока.