Право собственности (даже не целого объекта, а определенной доли), наделяет владельца возможностью реализовывать полномочия по своему усмотрению. При этом он вправе отчуждать ее в любой момент. О том, что такое земельная доля, и каким образом можно распоряжаться таким имуществом, читайте в статье.
Понятие
Самую большую ценность сегодня представляют собой земли сельхозназначения. Многие граждане давно стали собственниками долей таких земель после реорганизации предприятий сельского хозяйства. В то же время при реализации своих прав они до сих пор сталкиваются с проблемами. Такие граждане, в основном, бывшие работники колхозов и совхозов, пенсионеры, которые трудились на тех предприятиях, сотрудники социальной сферы.
О том, что такое земельная доля, сказано в ст. 15 Закона «Об обороте земель сельхозназначения» № 101-ФЗ. Это пай, права на который появились в результате приватизации земель сельхозназначения. Доля входит в состав общей собственности. Она выражается в баллогектарах, то есть в качественной характеристике земли (плодородие и ценности для сельского хозяйства). Земельная доля имеет много подобного с общей долевой собственностью, но вместе с тем, и отличается от нее следующими свойствами:
- Она входит в общую собственность, а потому является более узконаправленным понятием.
- Перед образованием пая осуществлялась приватизация.
- Доля может перейти муниципальному образованию или хозяйствующему субъекту после ТОО (Товарищества с ограниченной ответственностью), отчуждения ее гражданином.
- Величина земли выражается в баллогектарах.
Общая долевая собственность
В это понятие входит владение наделом сразу двумя или более собственниками. Общее право собственности на долю земельного участка появляется в следующих случаях:
- Если в качестве приобретателей выступает 2 или больше лиц.
- Осуществляется наследование.
- Суд вынес соответствующее решение об установлении права собственности.
- Была проведена приватизация земли. При этом надел передается ее постоянному пользователю в право собственности. Особенности этого процесса регламентируются Законом №101-ФЗ.
- При образовании фермерского хозяйства, при котором сперва участок предоставляется в аренду, согласно положениям Закона «О крестьянском (фермерском хозяйстве)» №74-ФЗ, а затем пользователи получают право выкупа, в результате чего становятся сособственниками в общей долевой собственности.
- Земля куплена несколькими лицами.
- Произведено дарение земельной доли.
Оборот
Гражданско-правовые сделки с долями осуществляются в соответствии с общими правилами, установленными действующим законодательством. Если число собственников составляет пять и больше лиц, то эти правила реализуются с особенностями, предусмотренными вышеупомянутым Законом № 101-ФЗ.
Без выдела собственник земельной доли вправе осуществлять такие сделки как:
- Отказ от своего права. Для этого обращаются в регистрирующий орган с соответствующим заявлением и документами, подтверждающими право на долю. Право собственности прекращается с момента регистрации этого юридического события. При этом доля земельного участка отходит муниципальному образованию.
- Завещание. Документ оформляется в общем порядке, в соответствии с нормами, установленными законодательством. Наследники не ограничиваются только родственными связями в этом случае. Завещатель может передать долю земельного надела тому лицу, которому пожелает.
- Внесение пая в уставной капитал сельскохозяйственной организации, пользующейся соответствующим наделом. Особенность процедуры заключается в ограниченном субъектном составе. Главное при этом сохранить целевое назначение земли. Поэтому доля может вкладываться только в организации, занимающиеся сельским хозяйством.
- Передача в доверительное управление. Это эффективный распорядительный способ при использовании своего права на долю. При этом за собственником сохраняется его право без нужды самостоятельного использования надела. Доверительным управляющими могут быть члены крестьянского хозяйства, организация, занимающаяся сельским хозяйством.
Все остальные сделки должны осуществляться при предварительном выделении пая в отдельный участок. Например, к ним относится продажа или дарение доли. Чаще всего, используется продажа. Доля земли может быть реализована только иному участнику долевой собственности. Необходимо учитывать право преимущественной покупки, которое предусмотрено ГК РФ, а также Законом № 101-ФЗ.
Дарение осуществляется аналогичным образом. Устная форма не имеет юридической силы. Поэтому, как при продаже, необходимо заключить договор дарения земельной доли.
Особенности отчуждения
Решение продать свою долю не может быть оспорено другими собственниками. Он может это сделать вне зависимости от их мнения. Но бывают случаи, когда доли не выделены, и один из собственников решает продать свою часть участка без согласия других собственников. В этом случае сперва потребуется выполнить выдел земли в натуре. Это можно сделать на основании судебного решения. После проведения процедуры можно обращаться в регистрирующий орган.
Раздел и выдел надела: описание
Данный процесс регулируется гражданским и земельным законодательством, в соответствии с которым наделы бывают делимыми и неделимыми. Специфика участка влияет на отнесение к определенной категории. При разделе соответствующие характеристики должны сохраняться, согласно изначальному назначению надела.
Если после раздела он имеет такое же сущностное описание, то участок считают делимым. Но когда в результате деления потребовалось бы изменить целевую направленность, надел является неделимым.
Выдел доли земельной собственности зависит от обременений. Подобные ограничения устанавливаются на весь надел или на определенную его часть. В первом случае участок является неделимым, в то время как во втором случае теоретически выдел может осуществляться. Однако на практике для этого все-таки требуется сперва снять ограничения.
Порядок проведения
Как раздел, так и выдел выполняется при наличии договоренности между собственниками. Тогда процедура состоит из следующих этапов:
- Запрос выписки из ЕГРН для того, чтобы убедиться в регистрации надела и наличия на него права.
- Истребование технической документации. Кадастровый инженер определяет границы, геодезические координаты, составляет план и фиксирует знаки межевания.
- Все дубликаты заявитель должен оставить у себя.
- Регистрация объекта недвижимости, при которой в регистрирующий орган направляется необходимый пакет документов, среди которых должна быть квитанция с оплаченной госпошлиной.
Специалисты проверяют документы на подлинность и соответствие установленным требованиям в течение двух недель. При этом участку присваивается кадастровый номер, а затем вносятся соответствующие данные в Единый реестр. После этого право собственности на земельную долю считается оформленным.
Если совладельцы не смогли прийти к согласию по этому вопросу, то придется обращаться в судебный орган.
Стоимость
Раздел относится к дорогой процедуре. Государственная пошлина при этом должна оплачиваться дважды: один раз за регистрацию целого надела, а второй раз – непосредственно за раздел и регистрацию нового участка. Больше всего нужно заплатить за подготовку межевого плана. Стоимость услуг разнится в компаниях, занимающихся данным видом деятельности. Причем она может отличаться в 3 и более раза. Но не стоит искать самых «дешевых» специалистов, так как неточности в работе могут в дальнейшем привести к еще большим расходам со стороны владельцев.
Межевание
Процедура осуществляется землеустроительной организацией, которая имеет разрешение на предоставление соответствующих услуг. Для проведения межевания собственникам нужно подать заявление и подписать договор подряда.
При межевании определяются границы надела в случае, если данных, имеющихся в Государственном кадастре недвижимости, недостаточно либо для раздела и выдела земельной доли, если участком владеет несколько лиц.
Перед межеванием кадастровый инженер должен выполнить следующие действия:
- Получить выписку из кадастра на изначальный надел земли.
- Запросить план кадастра.
- Изучить правоустанавливающие документы на общую собственность.
- Оценить, расположенные поблизости земли, которые граничат с наделом для точного размещения изначальных зон, чтобы не получилось накладывания границ.
- Установить необходимость для осуществления полевых работ. При полевых работах определяются границы участка, а также координаты новых наделов, готовится проект плана, и отражаются разные варианты новых площадей.
Невостребованные земли
Доля может признаться невостребованной. Но только в случае, если собственник не пользовался землей лично, не сдавал в аренду и не распоряжался иным образом три и более года. В основном, к таковым относятся доли земельных участков, сособственники которых умерли. А наследников у них не оказалось.
Местные власти создают перечень соответствующих долей, публикуют их в местных средствах массовой информации, затем передают общему собранию участников собственности. Паи считаются невостребованными с момента утверждения данного списка. После проведения собрания собственниками местные власти могут обращаться в суд, чтобы признать долю, как принадлежащую на праве собственности муниципальному образованию. Если суд примет положительное решение, то впоследствии долю можно будет выкупить у местных властей.
Заключение
Таким образом, доля земли может оставаться в общей собственности или оформляться в частную. В последнем случае у владельца появится больше прав распоряжаться ею. Если же не пользоваться паем в течение 3 и более лет, то есть риск потерять свое право на собственную долю земли.