Динамика цен на недвижимость в Москве интересна людям, уже имеющим квадратные метры в столице, чтобы понимать, какие перспективы в изменении стоимости они имеют. Но, в первую очередь, данный вопрос волнует инвесторов, интересующихся эффективным вложением имеющихся денежных средств.
Основные факторы, формирующие стоимость
Цена недвижимости зависит от множества факторов. Например, хорошая экономическая ситуация в стране и ее стабильный рост влечет за собой и подорожание квадратных метров. В периоды кризиса их стоимость, наоборот, падает, реагируя на падение спроса. Это связано со сниженной инвестиционной привлекательностью региона и падением покупательной способности населения. Кроме того, на стоимость влияют:
- себестоимость объекта;
- развитие региона и района;
- инфраструктура;
- качество используемых материалов и выполненных строительных работ;
- соотношение спроса и предложения;
- курсы валют;
- наличие/отсутствие государственных программ по стимулированию приобретения жилья.
Государственное регулирование имеет влияние на себестоимость объекта. Так как дешевые кредиты и различные субсидии позволяют серьезно сэкономить на возведении объекта, а значит, есть возможность и дешевле продать.
Динамика роста цен на недвижимость в Москве во многом зависит от ее типа. Например, новостройки обычно дороже, чем вторичное жилье. Это связано с лучшей планировкой и применением новых технологий. Кроме того, на самом процессе строительства сказывается инфляция и различные политические и экономические решения, приводящие к подорожанию используемых материалов, применяемых технологий и рабочей силы.
Однокомнатные и двухкомнатные квартиры пользуются большим спросом, чем трех- или четырехкомнатные.
Коммерческая недвижимость
Динамика цен на коммерческую недвижимость в Москве очень сильно зависит от экономической ситуации в регионе и стране. В кризисное время, в первую очередь, снижается спрос именно на офисы и помещения. Особенно это ощущается в сегменте дорогих объектов, расположенных в центральных или элитных районах столицы. Вслед за снижением количества бизнесменов, готовых платить большие деньги за аренду, неизменно падает и стоимость аренды и продажи таких объектов.
Например, в кризис, начавшийся в 2014 году, появилось большое количество предложений об аренде и продаже по сниженным ценам.
Основные тенденции в изменении цен
Стоимость квадратных метров в мегаполисе всегда выше, чем в менее развитых городах. Поэтому и динамика цен на рынке недвижимости Москвы может отличаться от других регионов. При этом общая направленность тенденций примерно одинакова.
Если посмотреть на изменение средней стоимости, начиная с середины девяностых годов, то общий тренд указывает на стабильное удорожание недвижимости. При этом тенденция диаметрально изменилась во время кризиса 1998 года.
Цены упали до минимального значения и держались на этом уровне в течение двух лет, после чего начался стабильный рост. Они достигли своего максимума в 2008 году, когда средняя стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры составляла 7 000 $. Затем график динамики цен на недвижимость в Москве стал корректироваться в сторону снижения. Таким образом рынок отреагировал на мировой кризис.
Годом позже цены пошли вверх, так как кризис несильно отразился на состоянии экономики России. Несмотря на то что в последующие несколько лет не было стабильной тенденции к росту или падению, и цены держались на примерно одинаковом уровне, к максимуму 2008 года они не приблизились.
Кризис 2014 года
Динамика цен на рынке недвижимости Москвы ожидаемо изменилась в сторону снижения. Но при этом результаты анализа сильно отличаются в зависимости от того, в какой валюте проводить сравнение. Так как основной проблемой кризиса стало серьезное удешевление национальной валюты и подорожание евро и доллара, то стоимость квадратного метра жилья в валютном выражении потеряла значительно больше, чем в рублях.
Еще одной особенностью этого кризиса можно назвать то, что к концу 2014 года наблюдался значительный рост спроса на недвижимость в Москве. Люди, чьи доходы были в иностранной валюте, посчитали правильным инвестировать деньги в недвижимость. Но период для удачных сделок был непродолжительным, рынок ожидаемо отреагировал, вызвав подорожание недвижимости и в рублевом эквиваленте.
Ситуация на рынке в 2015–2016 гг.
Динамика цен на недвижимость в Москве не сильно отреагировала на сопутствующее ажиотажу падение спроса. Цены сильно снизились в долларовом эквиваленте, но поднялись в национальной валюте. Хотя при этом не показали такого падения, каким оно было в период дефолта конца девяностых. Квартиры в новостройках дешевле себестоимости застройщики продавать не собирались. Те же, кто имел квартиры во вторичном жилом фонде, предпочитали переждать, получая деньги от сдачи их в аренду. Рынок занял выжидательную позицию.
Надежда на рост
Динамика цен на недвижимость в Москве в настоящее время находится на стабильном уровне. Без серьезных изменений в курсе валют и при развитии экономики, они вновь пойдут вверх. Правда, по мнению аналитиков, в ближайшие годы ждать резких колебаний не стоит, ситуация на рынке будет достаточно спокойной.
Инвестирование в недвижимость считается одним из наиболее безопасных способов вложения денежных средств, так как в долгосрочной перспективе она обычно демонстрирует стабильное подорожание. Но сложно ожидать, что цена достигнет того уровня, который наблюдался в 2008 году. Тогда цены были слишком завышены, реагируя на очень высокий спрос.