Маткапитал предлагается каждой семье, в которой рождается второй ребенок. Он выдается даже если дети являются приемными. Воспользоваться этой государственной поддержкой можно только в ограниченном количестве целей, но наиболее часто граждане предпочитают пользоваться этой крупной суммой средств для покупки или возведения недвижимости. Основным требованием выступает выделение доли в жилье всем детям, воспитывающимся в семье. Но нередко возникает вопрос, как продать квартиру, купленную на материнский капитал. Процедура считается трудной за счет того, что собственниками являются не только родители, но и дети. Поэтому требуется разрешение на процесс от органов опеки.
Ограничения для продажи
Продать квартиру, купленную с помощью материнского капитала, разрешается законом, но при этом родителям придется столкнуться с определенными сложностями и ограничениями. Основным условием для использования этой государственной поддержки выступает необходимость оформлять недвижимость не только на взрослых граждан, но и на детей. За счет этого обеспечивается защита прав детей.
Поэтому продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, достаточно сложно. Для этого требуется оформить разрешение от органов опеки, причем специалисты данного учреждения должны удостовериться, что не ухудшаются условия проживания детей.
Какие должны соблюдаться условия?
Многие родители интересуются тем, как продать квартиру, купленную на материнский капитал. Условия, которые должны соблюдаться при реализации этого процесса, устанавливаются на законодательном уровне. К ним относится:
- все несовершеннолетние владельцы объекта не должны в результате совершения данного процесса лишиться своего имущества, поэтому им в новой квартире предлагается такая же доля или открывается отдельный счет, куда перечисляется нужная часть суммы, полученной от продажи жилья;
- не допускается уменьшение доли детей, если не используется компенсация;
- родители должны после продажи одной квартиры предоставить своим детям другое место для постоянного проживания, в котором должны создаваться оптимальные условия для жизни;
- если родители желают переехать из города в село, то они должны для получения разрешения предоставить работникам органов опеки соответствующие доводы и основания для принятия такого решения, например, требуется смена работы родителей;
- наиболее часто разрешение выдается, если родители утверждают, что после продажи квартиры ими будет куплена большая по размеру недвижимость с идеальными условиями для проживания детей.
Если родители попытаются воспользоваться разными серыми схемами, позволяющими избежать получения разрешения, то сделка будет через суд оспорена. Это приведет к тому, что покупатель лишится купленного объекта, поэтому продавец должен будет возвратить ему всю ранее выплаченную сумму.
Правила оформления разрешения
Перед тем как продать квартиру, купленную на материнский капитал, граждане должны позаботиться о том, чтобы получить разрешение на этот процесс. Для этого потребуется подготовить определенную документацию:
- правильно составленное заявление родителями или официальными опекунами детей;
- если несовершеннолетнему уже исполнилось 14 лет, то он самостоятельно составляет заявление;
- от детей в возрасте от 10 до 14 лет надо получить согласие в письменной форме на продажу недвижимости;
- копии паспортов и свидетельств о рождении всех членов семьи;
- св-во о заключении или расторжении брака;
- документы на продаваемый объект, который был куплен с применением маткапитала;
- если уже выбрана новая недвижимость, то дополнительно прикладываются документы на это жилье;
- справка, указывающая на отсутствие долгов по коммунальным услугам и налогам.
Органы опеки могут потребовать другие документы.
Как подтвердить соблюдение интересов и прав детей?
Нередко следует продать объект без нахождения нового жилья для приобретения. В этом случае перед тем, как продать квартиру, купленную на материнский капитал, следует предоставить в органы опеки доказательства того, что родители обеспечат соблюдение прав детей. Для этого могут использоваться следующие варианты:
- у нотариуса оформляется обязательство, что в будущей квартире или доме детям будет выделена необходимая доля в течение полугода после совершения покупки;
- если у родителей имеется другая квартира, то именно в ней может выделяться доля детям, что указывается в заявлении, передаваемом органам опеки;
- представляются доказательства, что в банке на ребенка был открыт счет, куда была перечислена сумма средств, равная стоимости доли в проданной квартире, причем этими деньгами сможет воспользоваться только сам ребенок после совершеннолетия;
- передаются в органы опеки платежные документы, с помощью которых родители подтверждают, что деньги, вырученные от продажи квартиры, были потрачены на дорогостоящее лечение или обучение несовершеннолетних.
Если же выполняется процесс при отсутствии разрешения, то это может быть не только основанием для аннулирования сделки, но и даже для привлечения продавцов к административной ответственности.
Причины отказа в выдаче разрешения
Обязательно родители перед тем, как продать квартиру, купленную на материнский капитал, должны заручиться согласием на этот процесс от органов опеки. Но не всегда данная государственная организация соглашается с планами граждан. Поэтому нередко разрешение не предоставляется. Причины отказа могут быть следующими:
- уменьшаются доли, имеющиеся в текущей квартире у детей;
- выбирается квартира, где прописаны посторонние лица;
- отказывается собственник, продающий недвижимость, выписываться из нее сразу после заключения сделки купли-продажи;
- новое жилье приобретается с помощью ипотечного кредита или рассрочки.
Причина прописывается в официальном отказе.
Нюансы общения с органами опеки
Если для покупки нового объекта требуются заемные средства, то это считается значительным недостатком для органов опеки. Дело в том, что выплачивать ипотеку приходится в течение длительного срока, поэтому всегда существует вероятность, что недвижимость будет потеряна, поэтому у детей не останется имущество в собственности.
Поэтому работники органов опеки перед выдачей разрешения тщательно анализируют нюансы будущей сделки. Процедура проверки обычно занимает около двух недель. Согласие дается исключительно в официальной форме, поэтому издается соответствующее постановление главой администрация конкретного региона.
Можно продать квартиру, купленную на материнский капитал, если будет получено разрешение на процесс от органов опеки. Но процедура продажи должна выполняться в течение трех месяцев, так как только в этот период действует полученное разрешение. Если же не успеют граждане вложиться в этот срок, то придется повторно обращаться за разрешением в органы опеки.
Какими способами можно продать жилье?
Многие люди задумываются о том, как продать квартиру, купленную под материнский капитал. Процесс при наличии разрешения от государственных органов может выполняться следующими методами:
- продажа объекта частным покупателям, после чего сразу происходит оформление права собственности на новую квартиру или дом, причем две сделки регистрируются одновременно;
- обмен жильем;
- продажа квартиры с целью воспользоваться полученными деньгами для возведения частного жилого строения;
- реализация жилья, после чего средства за доли детей переводятся на их личный счет в банке, а оставшиеся деньги применяются гражданами по их усмотрению.
Наиболее часто родителями используется именно первый вариант.
Почему продается жилье?
Продажа недвижимости обычно требуется при следующих ситуациях:
- необходимо переехать в другой город для работы или иных целей;
- старая квартира не соответствует нормам проживания, находится в неблагополучном районе или обладает другими значимыми недостатками, поэтому требуется приобрести более качественное жилье;
- имеется финансовая возможность у семьи увеличить размер жилплощади;
- гражданам требуется определенная сумма денег, поэтому нужен обмен на жилье с меньшей квадратурой, но при этом важно доказать, что средства, полученные от этого процесса, будут направлены на важные цели, например, на лечение или образование детей.
Все вышеуказанные факты следует подтверждать, поэтому органам опеки передаются соответствующие официальные документы.
Процесс продажи
Можно продать квартиру, купленную на материнский капитал, если выполнить данный процесс в правильной последовательности действий. При этом должны обязательно учитываться интересы несовершеннолетних, являющихся собственниками части жилья.
Вся процедура продажи недвижимости делится на последовательные этапы:
- поиск покупателя на квартиру;
- подготовка документов, необходимых для получения разрешения на процесс от органов опеки;
- получение официального документа, на основании которого граждане действительно могут продать свою недвижимость, причем действует он только в течение трех месяцев;
- покупатель передает аванс, представленный первоначальным взносом;
- регистрируется сделка в Росреестре;
- производится окончательный расчет между двумя участниками сделки.
Расчет может осуществляться разными способами, но наиболее часто для этого используется банковская ячейка.
Какие нужны документы?
Достаточно часто в интернете создаются посты, где говорится: «хочу продать квартиру, купленную на материнский капитал», но при этом сами граждане не разбираются в том, как осуществляется данная сделка. Для ее реализации требуется заранее подготовить документацию, подтверждающую чистоту сделки. К ним относится:
- действующее разрешение на процедуру, выданное органами опеки;
- документы всех владельцев недвижимости, представленные копиями паспортов и свидетельств о рождении;
- бумаги на продаваемую недвижимость, к которым относится выписка из ЕГРН, технический паспорт, техплан и другие имеющиеся бумаги;
- предварительный договор продажи жилья.
Покупатели могут запросить дополнительные документы.
Как поступить, если закончился срок действия разрешения?
Можно ли продать квартиру, купленную материнским капиталом, если срок действия разрешения закончился? Покупатель должен удостовериться, что это разрешение является действительным. В ином случае не допускается заключение сделки, так как существует вероятность, что в будущем она будет оспорена.
Поэтому в такой ситуации продавцам надо повторно идти в органы опеки для получения нового разрешения.
Риски покупателей
Граждане, приобретающие недвижимость, должны получать от продавца всю необходимую документацию на квартиру. Это позволяет им выявить, не использовался ли для покупки маткапитал. Если данная государственная субсидия применялась в процессе приобретения жилья, то возникают определенные риски для покупателей. К ним относится:
- если не уведомлялись государственные органы о сделке, то она признается незаконной, поэтому покупатель лишается своей недвижимости, а при этом всегда существует вероятность, что бывшие владельцы уже потратили полученные деньги;
- если нарушаются в процессе продажи интересы несовершеннолетних, то они могут обратиться в суд с иском, причем срок исковой давности начинается с их совершеннолетия;
- если признается сделка недействительной, то придется вернуть квартиру бывшим владельцам;
- если у бывшего собственника не будет нужной суммы для возврата, то по суду ему будет предоставлена отсрочка на несколько десятков лет, поэтому покупатель потеряет значительную часть средств за счет инфляции и длительности выплат.
Продать квартиру, купленную за счет материнского капитала, можно законным способом. Для этого должны учитываться требования законодательства и интересы детей. Если они будут игнорироваться, то это приведет ко многим негативным последствиям как для продавца, так и для покупателя.
Заключение
По закону можно продать квартиру, купленную под материнский капитал, но этот процесс должен выполняться с учетом многочисленных требований. Не допускается, чтобы ухудшались интересы или условия проживания несовершеннолетних.
Для продажи объекта требуется заранее обратиться в органы опеки для получения разрешения. Оно действительно только в течение 3-х месяцев, поэтому за этот срок необходимо заключить сделку, а иначе придется обращаться за документом повторно.