Современные правоотношения в земельном пользовании в Российской Федерации определяет государство и субъекты РФ. К нормативным актам, регулирующим правила в этой сфере, относятся Конституция страны, Земельный кодекс, законы, законы субъектов Федерации, указы главы государства, постановления правительства, акты специализированных ведомств, субъектов РФ и местных органов власти.
Понятие прав на землю в российском законодательстве
Понятие земельных прав в российском законодательстве предусматривает учет интересов граждан страны и общества в целом при использовании этого ресурса. В связи с этим, кроме надлежащих прав, на землепользователей возлагаются определенные обременения или ограничения.
К последним относятся всевозможные меры по запрету, ущемлению или стеснению определенных действий при землепользовании. Ограничения не могут выходить за рамки прав на землю и земельные участки определенных пользователей.
Обременения предполагают специальный режим использования земельных ресурсов, при котором возникают специальные обязательства при эксплуатации участков. Примером таких норм могут служить положения закона о том, что земельные участки в приграничных районах страны не могут использоваться гражданами без гражданства или иностранными лицами. Специальный режим землепользования также устанавливается в природоохранных зонах, в местах архитектурных или исторических памятников.
Виды прав на землю
ЗК РФ устанавливает пять видов земельных прав. К ним относятся:
- Правом бессрочного пользования земли обладают государственные предприятия, органы центральной и федеральной власти, а также учреждения. Исключительные права на приватизацию таких участков получают граждане и юрлица, которые уже имеют на их территории здания или строения.
- Пожизненное наследуемое владение участком гарантировано лицам, которые имели соответствующие права до вступления ЗК РФ в силу. Физлицо, обладающее указанным правом, может один раз в жизни приобрести земельный участок в собственность на бесплатной основе.
- Аренда земли предусматривает передачу права пользования участком от собственника другому лицу. Арендные права могут передаваться третьим лицам или использоваться в качестве залогового или уставного капитала.
- Так называемый сервитут, реализует право общей собственности на землю в тех случаях, когда это необходимо в интересах страны, местных органов самоуправления или населения. Его реализация - не право собственности на участок, но осуществляется посредством общественных слушаний. Примером таких прав могут служить использования участков для проезда через них транспорта или прохода людей, прогона скота, прокладки инженерных, транспортных или иных коммуникаций, временное использование земли для исследований или изысканий и т. д. Собственник участка имеет право требовать право оплаты за сервитут, если при нем существенно ограничивается его право собственности.
- Срочное безвозмездное пользование землей предоставляется гражданам, предприятиям или органам власти на основании выделения участков из государственной или муниципальной собственности, по договору от других граждан или юридических лиц, в качестве выделения служебного надела.
Кроме того, согласно категории субъектов, использующих земельные ресурсы, можно выделить следующие виды прав:
- частные;
- государственные;
- муниципальные.
Иные права на землю главным документом, определяющим земельные правоотношения, не предусмотрены.
Частные земельные права
Частное право на землю наделяет собственника участка тремя правомочиями – владеть, пользоваться и распоряжаться им как недвижимым имуществом. В частности, он может использовать его по своему усмотрению (для строительства, возделывания сельскохозяйственных культур, сбора целебных трав, добычи полезных ископаемых для собственных нужд и т. д.). Кроме того, собственник может отчуждать свои права в пользу других лиц: как полностью, так и частично; использовать землю в качестве залога или обременять любыми другими способами. ЗК РФ не устанавливает ограничений на использование частного участка кроме тех, что противоречат законодательству.
Обладатели частных земельных прав имеют также и свои обязанности. К ним относятся:
- целевое использование земли;
- своевременное проведение соответствующих платежей за нее;
- сохранение всех установленных геофизических и межевых знаков;
- предотвращение загрязнения земельного участка и прочие.
Государственные земельные права
Государственное право на землю реализуется на участках, которые не принадлежат физическим или юридическим лицам, а также муниципальным образованиям. К таким участкам обычно относятся земли, право на которые установлено законами страны, возникло в результате разграничения госсобственности на земельные ресурсы или при его приобретении на основании Гражданского кодекса.
Законом предусмотрено, что право РФ распространяется на земли лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий, а также земли запаса. Кроме того, в собственности государства могут находиться земли сельскохозяйственного, промышленного, транспортного назначения, культурно-исторические и рекреационные территории, если правами на них не обладают другие субъекты.
Муниципальные земельные права
Муниципальное право на землю возникает на основании его передачи Российской Федерацией или ее субъектом соответствующему образованию. При этом участок может находиться как в пределах населенного пункта, так и вне его. Таким образом, один муниципалитет может владеть участком на территории другого.
Приобретение соответствующих прав не влечет за собой изменений границ образования, если это не предусмотрено соответствующими нормативными актами. Основной задачей местных органов власти, реализующих муниципальные земельные права, является организация жизни, работы и отдыха местного населения.
Возникновение земельных прав
Согласно юридической практике, основанием возникновения прав на землю является юридический факт. К таким можно отнести заявление лица на эксплуатацию участка для недропользования или договор аренды земли. Кроме того, к ним относят событийные факторы, вроде отнесения участка земли к определенному фонду, после чего в отношении него возникают определенные правоотношения (например, может быть реализовано право выкупа земли).
Наиболее распространенными правообразующими юридическими фактами являются акты органов власти и местного самоуправления, договора и судебные решения.
Прекращение прав
Основания прекращения прав на землю в юридической практике делятся на добровольные и принудительные. К первым относят отчуждение земельных прав в пользу других лиц на основании договора или отказ собственника от обладаний правами. Следует отметить, что правом отказаться от земельной собственности обладают лишь частные лица – государство или муниципальные образования не наделены такими правомочиями.
Принудительное отчуждение земельного участка может проводиться только по решению судебной инстанции. В качестве оснований для принудительного изъятия земель могут считаться:
- отчуждения для взысканий по обязательствам;
- конфискация участка;
- нарушение прав владения (например, если унаследовавшим землю лицом является иностранный гражданин);
- нарушение законодательства в сфере землепользования и т.д.
Документы для получения земельных прав
Для того чтобы зарегистрировать право на землю, необходимо предоставить установленный перечень документов в Росреестр. Физические лица также могут воспользоваться услугами МФЦ, но при этом важно помнить, что Центр является лишь посредником между гражданами и регистрирующим органом.
Наиболее часто регистрируются изменения прав посредством договоров купли-продажи. В перечень документов на право собственности на землю, возникающих в таких случаях, входят:
- соответствующее заявление;
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- квитанция, которая подтверждает оплату специальной государственной пошлины;
- кадастровый паспорт на оформляемый земельный участок;
- копии договора о передаче земельных прав и акте приема-передачи в трех экземплярах;
- документы, подтверждающие право собственности на землю продавца;
- бумаги, которые подтверждают правообладание участком продающей стороны;
- если продавец состоит в браке, то потребуется согласие супруги (супруга) на сделку, заверенное нотариусом, в противном случае – нотариальное свидетельство о том, что сторона в браке не состоит.
Дополнительный перечень документов предстоит предоставить в том случае, если продавец реализует часть участка, который находится в собственности двух и более людей. Таким образом, он продает лишь долю от общей собственности земли. Прежде, необходимо выделить такую долю, что подлежит нотариальному заверению. Кроме того, преимущественное право на приобретение такой доли имеют лица, которым участок принадлежит по праву общей собственности. Если в течение месяца продавец не получил подтверждения о желании приобрести землю или получил отказ, только тогда он имеет право продавать свою долю участка третьим лицам.
Регистрация прав
Документы на право собственности на землю можно подать в офис Росреестра или Кадастровой палаты, а также с помощью МФЦ. Полный пакет документов можно принести лично – для более быстрого прохождения данной процедуры лучше всего записаться на прием посредством интернет-сервиса Росреестра «Офисы и приемные» или по специальному номеру телефона. Бумаги можно также направить с помощью почты. Если регистрирующий орган предоставляет подобную услугу через интернет с помощью электронной цифровой подписи – можно оформить право на землю через всемирную сеть. Там же, в кабинете, граждане могут отслеживать статус своей заявки.
Как показывает практика, в зависимости от статуса земельного участка и характера вступления в права на него, срок регистрации прав может составить от трех недель до двух месяцев. Быстрее всего оформляются документы на вступление в права на участки с установленными границами и всеми необходимыми бумагами, регистрирующиеся посредством сделки купли-продажи.
Наследование земельных участков
Основанием возникновения прав на землю может стать наследование имущества умершего. Процедура оформления наследства участка не требует каких-либо дополнительных разрешений и согласований и происходит на общих основаниях. Единственным документом, прямо передающим участок по наследству, является завещание.
В случае отсутствия последнего наследование происходит в порядке очереди между родственниками и близкими покойного, которые поделены на восемь категорий (в порядке очередности). Право на участок переходит к близкому из следующей категории только при отсутствии наследника из предыдущей.
Если на земельный участок претендуют несколько близких умершего, он может быть разделен на равные доли. Иные права на землю покойного возникают, если участок нельзя разделить из-за того, что получившиеся наделы будут меньше минимально установленных норм. В таком случае, в права вступает наследник, который обладает преимущественным правом наследования. При этом он обязан уплатить другим наследникам компенсацию за неполученные доли участка, размер которой определяется в договорном или судебном порядках.
Важно помнить, что наследование земли может произойти только в том случае, если усопший обладал правом собственности на нее. Так, право постоянного пользования землей, касающееся, преимущественно, участков в дачных или садовых обществах, получаемых в советские времена, не предоставляет возможности наследования – только такую же возможность постоянного пользования. Для передачи такого земельного надела по наследству гражданин обязан вступить в права собственности на него.
Права на земли сельхозназначения
Одной из категорий участков, на которые российским законодательством установлены наиболее четкие правила регулирования, являются земли сельскохозяйственного назначения. Земельное право определяет, что субъектами правообладания на такие наделы могут выступать как физические, так и юридические лица. При этом в правоотношения могут также вступать граждане иностранных государств, однако, с оговоркой – только на правах аренды, не вступая в право собственности.
Главным требованием для предоставления права на земли сельскохозяйственного назначения является их использование в сельскохозяйственном производстве.
Физические лица могут приобретать права на участки для ведения личного подсобного хозяйства, занятий огородничеством. Растениеводством, садоводством или животноводством. ЗК РФ не исключает возможности объединения граждан в организации для создания улучшенных условий ведения хозяйств.
В правообладание сельскохозяйственными землями могут вступать как коммерческие, так и некоммерческие организации. К последним закон относит религиозные организации, научно-исследовательские учреждения, потребительские кооперативы. Органы власти на местах могут расширять указанный список (например, к ним относят сообщества казаков или объединения коренных малочисленных народов Севера РФ).
Возмещение убытков правообладателям земельных участков
Лицам, имеющим правоотношения, касающиеся земельных участков, необходимо помнить, что, в случае нанесения им ущерба, они имеют право на возмещение убытков в полном объеме, включая потенциальную выгоду. В том числе, на компенсацию имеют право рассчитывать владельцы земли, ее пользователи и арендаторы. Закон предусматривает возмещение ущерба в следующих случаях:
- изъятие земельного участка для нужд государства или муниципального образования;
- ухудшение качества почвы в результате деятельности других лиц;
- сервитут или временное занятие территории;
- ограничение каким-либо образом прав собственности на земельный участок;
- изменение целевого назначения участка.
При расчете размера компенсации учитывается стоимость имущества правообладателя земли на день, который предшествовал соответствующему факту причинения ущерба. Средства для возмещения изымаются из бюджетов соответствующего уровня или за счет лиц, из-за которых произошли изменения качества грунта, ограничения прав землепользователя и т.д.
Права граждан РФ на земельные участки для различных нужд
Законодательство РФ гарантирует каждому гражданину право получить или приобрести земельный участок для индивидуального или дачного строительства, ведения ЛПХ, постройки индивидуального гаража и прочее. Важно отметить, что в разных субъектах Федерации данная норма может быть реализована по-разному, а нормы участков, выделяемые для различных нужд – существенно отличаться.
Для получения участка под индивидуальное жилое строительство граждане РФ должны заключить договор с местными органами власти. В документе прописываются условия строительства и его сроки, предоставляются гарантии от застройщика о проведении работ, а также оговариваются штрафные санкции за невыполнение условий договоренностей. К перечню бумаг обязательно должен прилагаться план застройки участка со всеми строениями, утвержденный соответствующими органами. В договор может быть внесен пункт о соблюдении застройщиками плана местного муниципалитета о соответствии строений принципам благоустройства города. Так, обычно к таким требованиям относят отведение части участка для зеленых зон. Земельный участок для ИЖС может выдаваться и нескольким лицам при условии совместного проживания. В зависимости от размеров населенного пункта, в таких домах может быть частично или полностью запрещено содержание крупного, мелкого скота или домашней птицы.
Земельные наделы для дачного строительства обычно выдаются за пределами городской или поселковой зоны. Подобные зоны обустраиваются для организации отдыха, а по желанию граждан – для ведения подсобного хозяйства. Все эти участки застраиваются массово государством и выдаются им же в порядке очереди или продаются застройщиком.
Участки, выдаваемые для строительства гаражей, не отличаются по своим размерам в разных регионах Российской Федерации, поскольку такие строения носят типовой характер и предназначены исключительно для хранения автотранспорта.
Земельные наделы для ведения личного подсобного хозяйства или занятий садоводством также выделяются гражданам вне зоны населенного пункта. Однако важно помнить, что при изменении генерального плана градостроительства и расширении муниципалитета, такие земли первыми изымаются у населения. Следует отметить все же, что изъятие происходит на правах выкупа. Лица, получившие такие наделы, могут беспрепятственно совершать сделки по купле-продаже этих участков, вносить их в качестве залога и т.д.
Строительство любых капитальных сооружений на участках, выделенных под ведение ЛХП, должно непременно согласовываться с органами власти муниципального образования. В противном случае, если здание будет построено на незаконных основаниях, тогда его необходимо будет снести. Если же владелец сможет обжаловать такое решение через суд, то он должен будет оплатить сначала штраф за незаконную постройку, а после узаконить здание.
Все перечисленные виды земельных наделов выдаются гражданам РФ в размерах, которые не превышают нормы соответствующих земельных участков конкретного региона. Участки предоставляются на бесплатной основе, а их размер зависит от количества членов семьи заявителя.