В научной и практической областях земельного права достаточно часто встречается упоминание о правовом режиме земель. Четкого определения данному понятию нет, несмотря на то, что присутствует оно в ряде современных нормативных документов. Вместе с тем использовать дореформенные интерпретации правового режима земель было бы в корне неверно, так как они основаны на монопольном праве государственной собственности и не соответствуют нынешней юридической практике.
Инструмент регулирования отношений в земельном праве
С другой стороны, объяснить содержание этого понятия можно следующим образом. Раскрывая сам термин «режим», можно сделать вывод о том, что вышеуказанный институт земельного права является установленной системой общественных и публичных отношений. Их предметом служит право пользования ограниченной территорией. При этом для отдельных местностей следует учитывать дополнительные особенности правового режима. Земли оздоровительного назначения и курортные зоны – наиболее яркий пример.
Кроме того, важное значение имеет принцип определения границ, в рамках которых распространяется правовой режим земель и местности. В России выделяют территории, на которых установлен общий или специальный порядок регулирования отношений между субъектами земельного права. Например, земли поселений предназначены для возведения жилого и нежилого фонда, расширения инфраструктуры, и потому для них действует общий режим застройки. В свою очередь на земельных участках, которые относятся к территории общего пользования, более подходящим является особый режим застройки. Его суть заключается в возведении только тех сооружений, которые не противоречат целевой программе эксплуатации местности.
Таким образом, объект правового режима (земли) и его границы определяют особенности правового режима земель. Каждой территориальной местности в РФ соответствует конкретный юридический статус и система регулирования отношений между субъектами (пользователями).
Земли сельскохозяйственного назначения
Наибольшую территориальную площадь России занимают сельскохозяйственные земли. О правовом режиме, установленном над крестьянскими угодьями, отмечено в статье 77 ЗК РФ. Кодифицированный закон называет землями сельскохозяйственного назначения территории, находящиеся за чертой поселений. Угодья, которые составляют около 40 % площади территории государства, предоставлены для аграрной отрасли.
Фундаментальными принципами правового режима земель сельскохозяйственного назначения можно назвать:
- курс исключительно на установочное использование угодий;
- формирование максимально возможных размеров общей площади сельскохозяйственных земель, располагающихся в пределах единого муниципального района;
- поощрение частной формы собственности;
- преимущественное право покупки сельхозземель остается за субъектами РФ или муниципальными образованиями;
- приоритет участников долевой собственности на угодья.
Еще один немаловажный нюанс, который затрагивает вопросы режима аграрных земель, это возможность иностранцев обладать участками исключительно на правах аренды. К данной категории относятся граждане других государств, апатриды, зарубежные организации и российские юридические лица, уставной капитал которых более чем наполовину состоит из долей иностранцев.
Смена юридического статуса аграрных земель
Изменение целевого назначения сельскохозяйственных земель допускается в ряде случаев, отмеченных законодательством:
- консервация аграрных угодий;
- разрешение от властей на создание особо охраняемых территорий;
- отнесение местности к природоохранному, рекреационному или историко-культурному земельному фонду;
- изменение границ населенных пунктов или установление новых поселений;
- размещение объектов промышленности (возможно только в том случае, если кадастровая стоимость земель не превышает средние показатели по соответствующей административно-территориальной единице);
- передача угодий в состав лесного или водного фонда в связи с непригодностью грунтов для дальнейшего аграрного производства;
- строительство дорог, железнодорожного сообщения;
- установка линий связи, электропередач, трубопроводов и прочих линейных объектов;
- осуществление обязательных мер, связанных с выполнением международных договоров или обеспечением обороны страны;
- промысел ценных ресурсов при наличии одобренного проекта рекультивации земельных угодий;
- размещение объектов социально-экономического и жилищно-бытового назначения при невозможности иного варианта их рассредоточения.
Смена правового режима земель сельхозугодий не допускается, если их кадастровая стоимость значительно превышает средние кадастровые показатели по городскому округу или муниципальному району. Закон также не предусматривает возможность перехода отношений между субъектами особо ценных (с точки зрения производства) аграрных участков на новую систему регулирования.
Города и села
Режим земель населенных пунктов существенно отличается от предыдущего. Ими признаются территории, предназначенные для застройки и расширения инфраструктуры поселения. Земли населенных пунктов служат отделением границ городов, поселков и сел от угодий других категорий, которые не могут пересекать черту муниципального образования, выходя за нее. Границы земельных участков, предоставленных в пользование или собственность субъектам (гражданам или организациям) должны быть расположены таким образом, чтобы не допустить их пересечения с границами городов и населенных пунктов сельского типа.
Изначальные границы территориальных зон поселений определяются на картах градостроительного зонирования. На стадии подготовки проектов устанавливаются жилые, производственные, инженерные и транспортные зоны, общественные и административные участки, а также места сельскохозяйственного применения, курорты и земли с особым правовым режимом (территории спецназначения, охраняемые государством, области размещения военных объектов и пр.).
К слову, родственным понятием для земель поселений является пригородная зона. Правовой режим земель населенных пунктов всегда подразумевает наличие территории, размещенной по периметру границ городов и сел. Считается, что предназначением пригородных территорий является развитие хозяйственной и социальной инфраструктуры населенного пункта, разрастание жилых и производственных массивов. Границы пригородной части населенного пункта определяются разработчиками градостроительного проекта на стадии планирования и застройки поселения.
Режим промышленных земель
К зонам промышленного назначения относят территории, расположенные, как правило, за пределами населенных и пунктов. Такие земли предоставляют в соответствующем порядке различным учреждениям, предприятиям и гражданам на правах аренды или собственности. Целью такого распределения территорий является обеспечение деятельности объектов производства, транспорта, энергетики, информатики, обороны и других направлений государственной экономики.
В отличие от предыдущих систем, правовой режим земель промышленности имеет специфическое целевое назначение. Данная местность служит пространственной основой для расположения ряда производственных и технических сооружений. Из этой особенности вытекают и вполне закономерные требования к самим землям. Учитывается не только их площадь, но и качественные характеристики, возможность дальнейшего использования в хозяйстве.
Если сравнивать с правовым режимом земель населенных пунктов, промышленные территории отличаются небезопасным характером промышленной деятельности размещенных организаций. Вредоносность производственной сферы в большинстве случаев требует создания специальных защитных сооружений для защиты близлежащего жилого, аграрного или природоохранного сектора. В качестве подобных конструкций чаще всего используют пространственные разрывы – это искусственно посаженные полосы деревьев, которые выполняют функцию своеобразного фильтра. Многолетние насаждения позволяют максимально снизить, а порой и полностью нейтрализовать негативное воздействие промышленных предприятий на окружающую среду.
В понятии правового режима земель промышленности отсутствуют какие-либо ограничения, связанные с возможностью его изменения. Вне зависимости от предназначения территории, перевод земель в иную категорию осуществляется, как правило, беспрепятственно. Единственное исключение – серьезные загрязнения грунта или обилие на данной местности построек, подлежащих сносу. В этом случае изменение правового режима земель выполняется на основе утвержденного проекта их рекультивации.
Земли водного фонда
Совокупность водных объектов в территориальных пределах России также регулируется законодательно. В соответствии с Водным кодексом РФ все объекты разделяются на поверхностные и подземные, а основой для их классификации служат физико-географические особенности и различия в правовом режиме.
К первой группе относят:
- моря и их заливы, проливы, бухты, лиманы и т. д.;
- реки, каналы, ручьи и прочие водотоки;
- водохранилища, карьеры, озера, пруды, ставки и другие водоемы;
- заболоченная местность;
- гейзеры, родники и иные точки выхода подземных вод;
- ледники.
Правовой режим земель водного фонда определяется видом наземного объекта. Типология формируется по следующим основаниям:
- технические показатели (наличие сооружений, защитных конструкций или отсутствие таковых);
- форма собственности (государственная, частная, муниципальная, субъектов РФ);
- условие доступа (общее или ограниченное пользование).
Юридический статус земель, полностью покрытых водой, определяется положениями нормативно-правовых актов. Что касается территорий, которые заняты водопроводом или иными гидротехническим сооружениями, в том числе для осуществления мелиорации, то особенности их правового режима прописаны в Земельном кодексе и других законодательных документах, регулирующих отношения данной сферы. На вопросы, затрагивающие права собственности указанных конструкций, ответы найти можно и в Гражданском кодексе РФ.
Цивильное законодательство устанавливает регламент пользования гидротехническими сооружениями, определяет порядок и условия их оборудования, эксплуатации в качестве орудия водопользования.
Территории лесов
Действующий на сегодняшний день правовой режим земель с насаждениями установлен статьей 101 Земельного кодекса РФ. Данное положение кодифицированного закона регулирует отношения субъектов земельного права по использованию и владению территорий лесного фонда. Вопросы имущественной принадлежности, приобретения, передачи в собственность искусственных насаждений и лесных участков определены в Лесном кодексе РФ, принятом в 2006 году. Правовой режим лесных земель распространяется на:
- Территории лесов – местности, покрытые растительностью (деревьями, кустарниками, травами) и угодья, которые не имеют насаждений. Последние земельные участки предназначаются, как правило, для восстановления растительности либо ее окончательной вырубки.
- Нелесные земли, которые необходимы для создания дорог, а также просеки, болота и т. д.
Статьей 27 ЗК РФ определены жесткие ограничения оборота земель, относящихся к лесному фонду. Пятая часть данного положения гласит, что такие участки не могут быть приватизированы и представлены в частную собственность, кроме тех случаев, которые устанавливаются федеральным законодательством. Отдельные территории лесного фонда могут быть предоставлены пользователю на правах:
- аренды;
- бессрочной эксплуатации;
- безвозмездного пользования с ограниченным сроком;
- сервитута (ограниченного пользования участком, являющимся частной собственностью).
Под тщательным контролем государства
Отдельная история – это правовой режим особо охраняемых земель. К таким территориям относят объекты и ценные участки местности, которые, согласно решениям государственных органов, субъектов РФ, представителей местного самоуправления, могут быть изъяты или ограничены в обороте. Для таких земель устанавливается отдельный правовой режим, что указано в статье 94 ЗК РФ. В соответствии с законом, особо охраняемыми территориями являются:
- лечебно-оздоровительные зоны, курортные комплексы;
- природные заказники, заповедники, участки природоохранного назначения;
- территории, обладающие рекреационной, историко-культурной ценностью.
Особо охраняемые земли отличаются от местности и объектов с иным правовым статусом рядом признаков:
- высокая природная или социальная ценность определенного участка;
- невозможность предоставления в частную собственность;
- изъятие особо охраняемых земель в обороте;
- вместе с ограничениями в уникальном правовым режиме таким землям придается федеральное, местное или региональное значение;
- статус местности определяется на уровне государственных органов.
К слову, особо охраняемые природные территории не являются участками природоохранного назначения. В первом случае речь идет о государственных заповедниках, биосферных заказниках, памятниках природы, а также национальных парках, дендрологических и ботанических садах. Сюда же относят и территории, на которых проживают малочисленные народности Сибири, Дальнего Востока, Севера. Данные местности относят к категории традиционного природопользования.
Земли природоохранного назначения
В целом это запретные и нерестоохранные полосы, а также занятые насаждениями участки. Предусмотренная лесным законодательством защитная зона, которая чаще всего выступает пространственным ограничителем промышленной местности, не относится к категории земель лесного фонда и особо охраняемой территории.
Территории со статусом рекреационных земель считают объектом, предназначенным для организации отдыха и туризма, спортивной и физкультурно-оздоровительной деятельности населения. Следовательно, рекреационные зоны призваны удовлетворять потребности общества и отдельных граждан в отдыхе, полезном и безопасном проведении досуга.
Подходя более предметно к определению понятия рекреационных участков, стоит выделить такие объекты, как:
- пансионаты;
- дома и базы отдыха;
- кемпинги;
- оздоровительные лагеря;
- туристические парки;
- палаточные городки в лесу;
- объекты физкультуры и спорта;
- дома рыболовов и охотников.
Более детальный перечень объектов рекреационного назначения содержится в статье 98 ЗК РФ.
Историко-культурный аспект
Правовой режим использования земель историко-культурного наследия определен ст. 99 того же кодифицированного документа. В перечень территорий входят следующие объекты:
- памятники культуры и истории народов и народностей, проживающих и проживавших на территории современной России;
- зоны археологических раскопок;
- достопримечательные места, которые считают территорией бытования ремесел, исторических производств и промыслов;
- участки захоронений гражданских и военных лиц.
Такие места представляют собой особую научную и историческую ценность. Этим и обусловлены особенности их правового режима. В понятие земель культурного наследия входят также редкие или нетипичные ландшафтные формирования, удивительные геологические образования. При этом к категории особо ценных территорий может быть отнесена местность, предоставленная для размещения научно-исследовательских объединений и организаций.