С каждым годом все больше граждан решается на приобретение собственного жилища с помощью кредитных средств от банка. Чтобы финансовая организация при этом получила больше шансов на возврат своих денег, оформляется закладная на квартиру по ипотеке. Что это за бумага и несет ли она выгоду для заемщика, будет рассмотрено далее.
Определение
Итак, закладная – это именная ценная бумага. Именно она является гарантией возврата денежных средств банку, поскольку удостоверяет право ее держателя на исполнение всех обязательств заемщика, указанных в ней. В случае нарушения прописанных в документе условий банк имеет право взыскать с должника его залоговое имущество. То есть закладная - это своего рода дубликат кредитного договора, поскольку содержит все те же пункты, но на основании нее можно этот долг продать другой организации без лишней бумажной волокиты.
Закладная по ипотеке
На данный момент, чтобы получить ипотеку, не обязательно оформлять закладную, но некоторые банки практикуют такую необходимость при составлении договоров займа. Для кредитной организации такой документ является дополнительной гарантией возврата денег, и очень важно, чтобы абсолютно все его пункты совпадали с текстом самого кредитного договора. Противоречия недопустимы в договоре и закладной на квартиру по ипотеке. Что это дает для заемщика? На самом деле тоже определенную выгоду, поскольку наличие такого документа дает возможность получить необходимые средства намного быстрее.
Также клиент банка, оформивший закладную, часто получает более выгодные условия кредитования, поскольку наличие бумаги уменьшает риски кредитной организации по невозврату средств.
Содержание документа
Закладная - это не просто дубликат кредитного договора, и заключать ее следует только в определенной форме. Каждая бумага обязательно должна содержать в себе минимум 14 пунктов, которые по необходимости могут быть дополнены сторонами. Среди обязательных требований:
- В начале документа указывается слово «Закладная».
- Далее полная информация о заемщике и кредиторе, включая полные паспортные данные, место проживания, прописку, юридическое место регистрации и реквизиты.
- Следующим пунктом необходимо описать данные кредитного договора: его название, дата и место подписания, общая сумма займа, размер ежемесячных выплат, срок действия, проценты, состав платежей и так далее.
- После этого также подробно расписывается вся информация о самом объекте недвижимости: его точный адрес, площадь, стоимость согласно оценщику.
- Невозможно оформление закладной и без указания в ней государственного органа, который зарегистрировал сделку купли-продажи жилья, его адреса и времени заключения сделки.
- Обязательным является в тексте упоминание о виде собственности недвижимости и наличии обременений.
- В конце документа всегда ставится дата его заключения, подписи обеих сторон и данные о государственной регистрации документа.
По желанию текст может быть дополнен, но чаще всего в закладной просто оставляется дополнительное свободное место, чтобы в случае ее продажи можно было указать данные нового держателя документа.
Документы для закладной
Чтобы составить документ согласно всем требованиям, заемщику необходимо заранее подготовить ряд определенных документов. В их числе паспорт, все документы на жилище (особенно о праве собственности) и сам кредитный договор. Если стороны будут вписывать в текст бумаги, а закладная - это ценная бумага, дополнительные данные, то для них тоже могут понадобиться некоторые документы, не являющиеся обязательными.
Очень важно знать, что вступает в силу такой документ только после его государственной регистрации, которая осуществляется за пошлину в 1 тысячу рублей. Сразу после процедуры оформления заемщику предоставляется номер его закладной, а органы составляют дубликат документа и хранят его у себя.
В качестве залогового имущества может выступать и недвижимость, не являющаяся покупаемой, но только в том случае, когда ее стоимость будет соразмерна выдаваемой сумме. При этом экспертизу будет проводить независимый оценщик, а документы на право собственности необходимо предоставлять для договора на оба объекта.
Процедура оценки
На самом деле оценка для закладной редко осуществляется независимыми экспертами, банки привлекают для процедуры своих штатных сотрудников или экспертов, с которыми у них имеется договор. Оценщик при этом должен угодить обеим сторонам, которые, как ни странно, заинтересованы в процедуре одинаково.
Самому банку процедура позволяет узнать реальную стоимость квартиры и выдать заемщику только необходимую для покупки сумму, не переплатив. Также оценка позволяет кредитной организации сразу определить, какую сумму она может получить с продажи недвижимости, если должник не справится со своими обязательствами. Клиент при этом также убеждается в том, что продавец не завысил стоимость жилья, а следовательно, не заставил его переплачивать лишнее.
Заключение эксперта
Для того чтобы провести оценку залогового имущества, эксперту требуется представить определенные документы. Среди них обязательными являются бумаги, подтверждающие собственность на имущество. В случае получения средств для ипотеки таким документом будет считаться договор купли-продажи. Поскольку ипотечная закладная составляется уже после выдачи заемщику средств, то квартира на этот момент находится в его распоряжении, и кредитный договор с банком вступил в силу. Помимо договора требуют представить кадастровый и технический паспорта на недвижимость.
На основании вышеперечисленных документов оценщик составляет заключение о работе на нескольких страницах с приложенными фото и всеми ценоопределяющими данными. Фото при этом делаются не только внутри жилища, а и снаружи, поскольку инфраструктура сегодня тоже очень сильно влияет на формирование стоимости квартиры.
Поскольку официально заказчиком данной процедуры является заемщик, то оригинал заключения передается ему, а кредитору достается только копия.
Стоимость процедуры
Независимых экспертов для проведения оценки имущества сегодня очень много, поэтому каждый старается привлечь как можно больше клиентов выгодными условиями. Весь процесс при этом может обойтись всего в 3-4 тысячи рублей, но поскольку банки редко принимают во внимание такие заключения, то процедура обходится заемщикам в два раза дороже. Все дело в том, что штатные банковские оценщики берут за проведение экспертизы 6-8 тысяч рублей, а иногда и того больше. Что касается времени составления отчета, то после осмотра квартиры на это уходит приблизительно 3 дня.
Место хранения документа
После того как закладная составлена согласно всем требованиям, подписана и заверена государственными органами, храниться она должна у займодателя. Банки для этого имеют специальные помещения с сейфами, куда и складывают все ценные бумаги.
Находиться в распоряжении займодателя закладная должна до самого момента погашения кредита должником, но в различных ситуациях даже кредитные организации могут попасть в сложные финансовые ситуации со срочной необходимостью получения средств. Для этого банк не имеет право взыскать досрочно кредитные средства с клиентов, но легко может продать их закладные другим организациям и при этом в короткие сроки получить необходимые денежные средства. Аналогичная ситуация может сложиться и при слиянии банков, когда выдавшая кредит организация просто перестает существовать. С должников при этом их обязательства не снимаются, просто меняются реквизиты для их оплаты.
Очень важно для заемщиков в таких ситуациях не впадать в панику, поскольку новые держатели закладных не имеют права менять их условия, просто выплаты теперь придется переводить на другой счет. Клиентов при этом обязательно уведомляют о смене «власти» телефонным звонком, сообщением или письмом.
Получение закладной на руки
Нужна ли закладная заемщику после погашения им ипотеки? Конечно, нужна, ведь именно она подтверждает, что клиент выплатил всю сумму и теперь не является должником. Получить закладную можно в банке в течение нескольких дней после последней выплаты по ипотеке, неважно, плановая она или досрочная. Также клиент обязательно должен снять обременение с бумаги, копия которой находится в государственном органе. Для этого следует отправиться туда с личным визитом и подтвердить выплату своего долга, без визита обременения не будут сняты.
Если при обращении за выдачей закладной сотрудники банка тянут время, клиент имеет право жаловаться руководству и даже подавать заявление в суд.
Утеря документа
Что такое закладная при ипотеке и насколько она важна, теперь понятно, но что делать, если документ был утерян или испорчен? К сожалению, такие ситуации также имеют место, и неважно, по чьей вине произошла порча документа, восстановить его обязан именно банк. В таких ситуациях после закрытия долга заемщику на руки будет выдан дубликат закладной, обязательно также зарегистрированный в госорганах.
Составление дубликата
Данная процедура обычно занимает много времени и сил, поскольку ипотеки заключаются на десятилетия, а закладные могут потеряться в любой момент. Как правило, в таких ситуациях очень сложно восстановить все указанные данные в оригинале в точности, поскольку с момента заключения сделки может пройти много лет, а сам оригинал при этом недоступен к ознакомлению. Со стороны заемщика в таких случаях важно перед подписанием нового дубликата тщательно ознакомиться со всеми условиями, поскольку некоторые недобросовестные организации могут намеренно уничтожать закладные, чтобы потом переписать условия сделки в свою пользу.
Конечно, по законодательству так делать запрещено, но доказать несоответствие невозможно, ведь оригинала уже не существует. После составления документа необходимо проверить наличие на каждом экземпляре пометки «Дубликат», это обязательно.
При необходимости клиент банка может потребовать копию своей закладной в любой момент, и банк должен выдать ее совершенно бесплатно.
Заключение
Итак, суть закладной в том, чтобы обеспечить дополнительную гарантию банку возврата выданных им денежных средств. Бояться оформления такой бумаги не стоит, поскольку и для клиентов она несет определенную выгоду. Также даже при передаче закладной другому держателю условия кредитования не меняются, а значит, заемщик еще при заключении сделки может быть уверен, что ее условия останутся прежними до конца срока действия договора.