Современный рынок недвижимости невозможно представить без оценки стоимости объектов, будь то квартиры, дома, земельные участки или коммерческая недвижимость. Как же правильно определить реальную цену объекта и на что опираться при проведении оценки? Давайте разберемся.
Понятие и виды стандартов оценки
Стандарты оценки представляют собой свод правил и требований, которым должна соответствовать оценка стоимости объектов. Они призваны обеспечить единый подход к определению стоимости, повысить достоверность результатов оценки и сделать ее прозрачной и понятной для всех участников рынка.
Различают общие и специальные стандарты оценки. Общие стандарты регулируют процесс оценки любых объектов - от недвижимости до машин и оборудования. Специальные стандарты детализируют требования применительно к конкретным видам имущества.
Значение стандартов оценки трудно переоценить. Они позволяют избежать ошибок и злоупотреблений, обеспечивают уверенность в полученных результатах.
Федеральные стандарты оценки в России
В России действует система федеральных стандартов оценки (ФСО), разработанная во исполнение 135-ФЗ "Об оценочной деятельности". Первые ФСО появились в 2000 году, с тех пор они неоднократно обновлялись и дополнялись.
На данный момент действуют следующие ФСО:
- ФСО No 1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки"
- ФСО No 2 "Цель оценки и виды стоимости"
- ФСО No 3 "Требования к отчету об оценке"
ФСО имеют четкую структуру. Они начинаются с определения ключевых понятий, затем переходят к изложению порядка оценки и требованиям к ее результатам, в конце содержат переходные положения и приложения.
Международные стандарты оценки
На международном уровне ключевыми являются стандарты МСО и МСФО. Стандарты МСО разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки, МСФО – Советом по международным стандартам финансовой отчетности.
Между российскими и международными стандартами оценки есть ряд различий. В частности, по объему регулирования, используемой терминологии, подходам к классификации стоимости.
Тем не менее, ФСО разработаны на основе лучших мировых практик и в целом соответствуют международным нормам.
Обеспечение соответствия оценки стандартам
Чтобы результаты оценки соответствовали требованиям стандартов, необходимо выполнение ряда условий.
Во-первых, оценщик должен обладать необходимой квалификацией и соблюдать принципы независимости, объективности и беспристрастности. Во-вторых, отчет об оценке по структуре и содержанию должен соответствовать стандартам.
Для подтверждения соответствия проводится экспертиза отчетов об оценке. Эксперты анализируют используемые оценщиком данные, методы и результаты на предмет комплаенса.
В случае нарушения стандартов оценщик может быть привлечен к дисциплинарной или гражданско-правовой ответственности.
Актуальные изменения стандартов оценки
Стандарты оценки регулярно обновляются с учетом потребностей рынка и новых методических разработок. За последние годы в ФСО был внесен ряд важных поправок.
Так, в 2022 году появилось специальное регулирование для определения кадастровой стоимости, уточнен порядок корректировки результатов.
В ближайшие годы ожидается принятие новых стандартов оценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности, а также стандартов по оценке влияния ESG-факторов.
Применение стандартов оценки в практике
Применяя стандарты на практике, оценщики должны учитывать особенности конкретного объекта оценки и рыночной ситуации. Не все положения стандартов можно реализовать в полной мере для каждого объекта.
Особое внимание стоит уделить обоснованию отступлений от стандартов в отчете. Это повысит убедительность результатов для пользователей.
Влияние стандартов на стоимость объектов
Применение стандартов оценки оказывает существенное влияние на определяемую стоимость объектов недвижимости, бизнеса, оборудования.
Чем полнее соблюдены требования стандартов в отчете об оценке, тем выше доверие пользователей к результатам и, как следствие, тем реальнее полученное значение стоимости.
Например, корректное применение подходов и методов согласно стандартам помогает избежать серьезных расхождений или занижения/завышения стоимости объекта недвижимости.
Потенциал дальнейшего развития
Несмотря на достигнутый прогресс, российская и международная система стандартизации оценки обладает значительным потенциалом дальнейшего развития.
Одним из перспективных направлений является создание отраслевых стандартов для наиболее технологичных секторов экономики. Это позволит точнее учитывать их специфику.
Новые вызовы для стандартизации
Появление инновационных бизнес-моделей, активов и технологий требует адаптации существующих подходов к оценке и разработки новых стандартов.
В частности, актуальна задача - выработка единых принципов оценки влияния ESG-факторов на стоимость компаний и проектов.
Рекомендации для оценочной деятельности
Для того чтобы оценочная деятельность максимально соответствовала требованиям действующих стандартов, можно дать следующие рекомендации.
Во-первых, постоянно отслеживать обновления в нормативной базе и своевременно вносить изменения во внутренние регламенты и методики.
Во-вторых, при подготовке отчетов об оценке тщательно анализировать объект, рыночную ситуацию и исходные данные, чтобы максимально точно определить особенности, влияющие на стоимость.
В-третьих, обосновывать в отчетах любые отступления от стандартов применительно к конкретной ситуации. Это повысит убедительность результатов.
Перспективы стандартизации оценочной деятельности
В перспективе стандартизация оценочной деятельности будет развиваться по нескольким направлениям.
Ожидается дальнейшее расширение как общей нормативной базы оценки, так и отраслевых стандартов для высокотехнологичных и наукоемких видов бизнеса.
Также предполагается создание специализированных стандартов, регулирующих оценку влияния ESG-факторов и других инновационных областей.
Мнения экспертов по развитию стандартизации
По мнению экспертов, развитие стандартизации оценочной деятельности должно опираться на лучшие мировые практики с учетом особенностей российского законодательства и экономики.
Ключевая задача - обеспечить баланс между гибкостью стандартов и строгостью требований к оценке. Это позволит находить объективные значения стоимости для широкого круга активов.
Прогнозы развития стандартов оценки
Экспертное сообщество полагает, что в ближайшие 5-10 лет стандарты оценки будут развиваться в направлении большей гибкости и ориентации на технологические тренды.
Вероятно появление отраслевой дифференциации стандартов с выделением отдельных документов для IT, биотехнологий, высокотехнологичного производства.
Ожидается расширение стандартизации на такие области как ESG, оценка влияния рисков изменения климата, социальное воздействие инвестиций.
Потенциальные риски на пути развития
Главный риск дальнейшего развития стандартизации оценки - чрезмерное усложнение системы требований при снижении гибкости.
Также возможно замедление адаптации действующих стандартов под новые виды активов, неспособность регулирования успеть за быстрыми технологическими шагами.
Мнения о перспективах стандартизации
Оценщики и эксперты едины в том, что стандарты должны развиваться в ногу со временем, обеспечивая базу для объективной оценки инновационных активов и нематериальных факторов создания стоимости.
При этом ряд оценщиков опасаются избыточного ужесточения требований, которое ограничит гибкость и возможности для применения профессионального суждения.
Перспективные направления стандартизации
Наиболее перспективными направлениями дальнейшей стандартизации являются:
- Оценка технологических компаний и стартапов
- Учет ESG-факторов и концепции устойчивого развития
- Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности
Развитие этих направлений позволит расширить сферу применения объективных методов оценки стоимости в новых условиях.