Рубрики
...

Понятие и виды жилых помещений. Жилищный фонд

Основное назначение жилого помещения – обеспечение адекватных условий для проживания человека. Термином принято обозначать обособленную часть здания, расцениваемую законом как недвижимость, на которую можно оформить права собственности.

Понятие и виды жилых помещений

Общая теория

Строительство жилых помещений, официальное оформление, классификация, проведение операций с такими объектами – все подчинено действующему законодательству. Правовыми нормативными актами четко определено, какие объекты следует понимать под термином, а что к нему уже не имеет отношения. Наиболее значимый сборник законов, распространяющихся на рассматриваемую тему – Жилищный кодекс.

Упомянутый сборник правовых нормативов утверждает, что ЖП – изолированный объект, пространство, ограниченное от прочих. Это может быть отдельное строение либо часть некоторого объекта. От прочих отделить его нельзя отделить, поэтому недопустимо причислять к ЖП, к примеру, некий процент комнаты.

Что это за зверь?

Понятие и виды жилого помещения обусловлены действующим законодательством, устанавливающим несколько классов объектов, причисляемых к этой категории. Сюда входят предназначенные для проживания человека дома, части таких строений, а также квартиры и отдельные ее элементы. ЖП – это еще и комнаты.

наем жилого помещения

Виды, понятие жилого помещения обязывают учитывать такие объекты, которые принадлежат организациям, физлицам, муниципалам, государству. Существует специализированный фонд ЖП, предназначенный для различных служебных целей, расселения нуждающихся в этом беженцев. Специальные объекты выделены как маневренные, а кроме того, к ним принадлежат комнаты, находящиеся в зданиях общежитий.

Мой дом – моя крепость

Жилищный фонд включает в себя жилдома. Это такие индивидуальные объекты, созданные с конкретной целью, имеющие строго определенный характер. Дом – структурированное пространство. В его составе есть комнаты, вспомогательные территории, используемые для различных нужд человека. Вторая категория – это такие помещения, посредством которых можно удовлетворять потребности, обусловленные бытовыми особенностями современного человека. Это разнообразные коридоры, кладовые, санитарные комнаты, террасы, лоджии и иные сходные конструкции.

Специализированный жилищный фонд включает в себя разнообразные объекты недвижимости, среди прочих представлены и жилдома. Отличительная особенность этих зданий – конкретный владелец, а именно государство, муниципалы. А вот многоквартирное строение как единый объект нельзя причислить к ЖП. Это здание – комплексное, в нем присутствуют нежилые, жилые территории; все площадки должны учитываться.

Современно, общедоступно: квартира

Такой вид жилых помещений может быть как специализированным, так и общим. В любом из вариантов он включается в общий жилфонд. Квартира – это такой обособленный объект, организованный в рамках здания, включающего в себя обилие сходных помещений. Внутреннее разделение варьируется достаточно сильно, бывают состоящие из всего одной комнаты и предназначенные для постоянного проживания квартиры, а бывают и такие, где комнат много – пять, шесть, семь или даже того больше.

Квартира – такой вид жилого помещения, в составе которого присутствуют вспомогательные территории. Это разнообразные санитарные выделенные элементы, предназначенные для складирования, хранения предметов темные участки и прочие площадки, включая коридоры.

Куда уж меньше?

Довольно непритязательный вид жилого помещения – комната. Термином принято обозначать элемент квартиры, жилдома, предназначенный непосредственно для постоянной жизни человека. Чтобы принадлежать к числу ЖП, территория должна отличаться изолированностью. Проходную комнату причислять к рассматриваемой категории недопустимо. Если участок удовлетворяет условиям включения в ЖП, он становится либо элементом жилфонда на общих основаниях, либо специализированного. Наиболее типичный представитель последней категории – комнаты, предназначенные для проживания людей в общежитии.

Специфика эксплуатации

Все виды жилых помещений предназначены для пользования человеком при соблюдении адекватности поведения. Цели, с которыми создаются ЖП – обеспечение гражданам державы нормальных условий для постоянного обитания. Нередко ЖП применяются сотрудниками предприятий для временного обитания, используются в качестве территорий ведения профессиональной деятельности. ЖП – классический вариант локализации индивидуального предпринимательства.

Приватизация жилых помещений

Планируя оформить покупку либо наем жилого помещения с целью профессиональной эксплуатации, следует учитывать, насколько это ущемляет интересы, права окружающих. Возможно использование объекта таким образом лишь для тех, кто является собственником либо готов задекларировать отношения аренды в официальном порядке. Применение для профактивности ЖП допускается лишь в случае, когда деятельность не противоречит санитарным, гигиеническим нормативам, не нарушает правил пожарной безопасности и других значимых норм, установленных для эксплуатации этой категории недвижимости.

Никак нельзя!

Действующими нормативами установлено, что собственники жилых помещений в многоквартирном доме, владельцы комнат не имеют права применять такие территории для организации производственных мощностей. Эти места категорически не предназначены для переработки сырьевого продукта, формирования новых промышленных средств и прочей сходной активности. Определенные виды деятельности вести, располагая ЖП, можно, но не промышленные. Для них придется купить или арендовать более подходящие по нормативам гигиены, санитарии, безопасности площади.

А я право имею?

Действующими законами четко оговорены все ситуации, в которых у гражданина формируется право пользования ЖП. Таковое может провоцироваться договором на наем жилого помещения, заключенным по обоюдному согласию сторон, обладанием жильем на основании собственности, подтвержденной формальной документацией. Третий, последний – вариант, когда человек состоит в кооперативе. На основании членства у него появляется право эксплуатации ЖП.

Смена статуса

Действующими правовыми нормами разрешено несколько вариантов операций, проводимых с ЖП. Можно продавать и покупать, приватизировать такие объекты, можно менять статус из ЖП в нежилые. Последняя операция, хотя многим обывателям кажется довольно экзотичной, на практике встречается довольно часто. Для ее проведения необходимо, чтобы объект соответствовал ряду указанных в нормативных актах условий.

Жилищный фонд

Допускается смена статуса только такого ЖП, которое находится на первом этаже. Если объект расположен выше, перевести его получится, если под ним нет других ЖП. Обязательно наличие собственного входа. Не получится сменить официальное положение территории, если это часть комнаты или строение, признанное подлежащим сносу. Нельзя таким образом переоформить муниципальное жилое помещение, госспецфонд.

Важные аспекты

Чтобы не противоречить учету жилых помещений и правильно переформатировать объект из одного статуса в другой, необходимо помнить, что к числу нежилых допустимо относить только надежные, долговечные конструкции. При этом объект, прежде относившийся к категории ЖП, может быть переквалифицирован, если есть коммуникационные системы. Изредка возможны исключения, но только если здание построено в населенном пункте, где полностью отсутствует некоторая система – например, централизованная подача воды.

Еще одно важное условие для успешной легальной смены статуса ЖП – высота потолков. Необходимо, чтобы этот параметр соответствовал установленным региональным нормативам. В большинстве субъектов нашей державы стандартное значение – 230 см, хотя в некоторых отдельных местностях оно может отличаться. Планируя перевод помещения из одного статуса в другой, предварительно следует поднять техническую документацию объекта и местные нормативные акты. Можно обратиться за консультацией в администрацию населенного пункта или к профессионалам, занимающимся такими операциями с недвижимостью.

Было не мое, но будет!

Одна из актуальных юридических операций, зачастую проводимая в последние годы – это приватизация жилых помещений. Термином принято обозначать смену статуса ЖП с принадлежащего государству на частное владение. Имеют право на проведение такого мероприятия граждане, получившие некоторое пространство, оборудованное и пригодное для жизни, в соответствии с договоренностью соцнайма. Госквартиру могут перевести в личную собственность лица, состоящие на военной службе.

Чтобы приватизация жилых помещений прошла успешно, следует помнить о ряде ограничений. Некоторые разновидности недвижимости просто недопустимо форматировать в статусе. К числу таковых «запретных» относятся комнаты, расположенные в общежитиях, так как они принадлежат к спецжилфонду. Не получится приватизировать жилище, признанное аварийным, находящееся в пределах военного городка и предназначенное для служебного использования, зачисленное на баланс федгосвласти, муниципалов.

Внутренняя структура объекта

Анализируя интересующую недвижимость, важно не просто уточнить размеры жилых помещений, но ознакомиться со всеми значимыми параметрами этого объекта. К числу таковых принадлежит общая площадь как основной показатель. Особенности ее определения указаны в пятом пункте пятнадцатой статьи ЖК. Для правильного вычисления следует просуммировать все части, представленные во внутренней структуре ЖП. Сюда относятся вспомогательные, предусмотренные для различных нужд бытового характера, обеспечивающие возможность проживания на конкретной территории. При выявлении параметра общей площади не учитываются внешние территории – балконы, веранды и прочее подобное.

Собственники жилых помещений в многоквартирном доме

Суммарная общая – это параметр, получаемый сложением жилой и вспомогательной характеристик площади. Первая предполагает территорию комнат, предназначенных для проживания человека. Учитывают столовые, спальни, игровые, рабочие кабинеты, помещения для отдыха. Необходимо посчитать и такие внешние участки, где оборудована система отопления и предусмотрены условия для круглогодичного проживания. Нередко так оформляют балконы, террасы. Вторая составляющая общей площади – территория, отведенная под вспомогательные участки. К ним принадлежат коридоры, пространство для приготовления пищи, хранения имущества, удовлетворения санитарных, гигиенических потребностей.

Живем сообща

В настоящее время ЖК не содержит специальных нормативов относительно правильного распределения пространства в пределах коммунальной квартиры. При возникновении споров чаще всего приходится искать справедливости в судебной инстанции, а юристам, чтобы найти оптимальное решение, приходится анализировать многочисленные иные случаи, пытаясь обнаружить сходные конфликты. Особенно сложными считаются ситуации, когда имело место признание жилого помещения непригодным для проживания, предназначенным для сноса, аварийным, при этом жильем владели несколько лиц, фактически это были коммунальные квартиры. ВАС РФ в 2014 году, рассматривая многочисленные спорные моменты, связанные с несовершенством законодательства применительно к такой ситуации, обязал ориентироваться в первую очередь на первую часть седьмой статьи ЖК.

Учет жилых помещений

Юристы, оценивая такие ситуации, пользуются следующей логикой. Общие площади представляют собой элементы коммуналки. Для оценки необходимо посчитать непосредственно территорию, занимаемую комнатой, вспомогательными участками, к ней приложенными, применяемыми для нужд владельцем исключительно этой ЖП. Чаще всего люди располагают кладовками. Дополнительно учитывается некий процент относительно вспомогательных территорий всего остального жилища. Для вычисления ориентируются на долю собственности, указанную в официальной документации, подтверждающей права владельца. Для выявления точных количественных параметров доли анализируют все вспомогательные объекты – санузлы, помещения для приготовления пищи, кладовые, используемые совместно.

О недвижимости

ЖП – один из объектов, действующими законами причисленный к недвижимости. Кроме ЖП, эта категория объединяет в себе участки земли, недр, воды, вещи, которые невозможно передвинуть. Словом, это довольно обширный класс, включающий различные объекты, тесно связанные с землей, невозможные для перемещения с места на место без нанесения ущерба предназначению.

Специальный случай

ЖП – категория, объединяющая исключительно пригодные для постоянного проживания человека территории. При этом проверяется соответствие многочисленным нормативам, правилам, требованиям, декларированным действующими законами. Сооружение, в котором расположено ЖП, обязательно должно быть стационарным, обладать удобствами, вспомогательными территориями для обеспечения бытовых нужд человека. Функциональное предназначение ЖП оговорено строго – оно должно подходить для постоянного обитания.

Важно отличать ЖП от пансионатов, отелей и прочих мест временного размещения. Несмотря на наличие условий для проживания человека, такие территории предназначены для отдыха, прохождения терапевтической программы, то есть отличаются по своему функциональному назначению от ЖП. Отели и пансионаты, прочие подобные места – территории, где люди находятся временно, но не могут проживать на постоянной основе. В качестве места жительства законом допускается строго место, где человек проживает на постоянной основе или большую часть времени.

Быть или находиться?

Действующее законодательство строго разграничивает места, предназначенные для пребывания, проживания. Наиболее актуальную и подробную информацию можно извлечь из действующего положения ФЗ, изданного впервые еще в 1993 под номером 5242-1 и декларирующего свободу граждан державы перемещаться в пределах страны, выбирая для себя наиболее подходящие для жизни места обитания. В 1995 правительством было издано дополнительное постановление, окончательно установившее правильное понимание термина места жительства. В документе сказано, что таковым нужно признать адрес, по которому человек живет постоянно или большую часть времени. Права на такое проживание могут обусловливаться не только владением объектом в качестве собственника, но и договоренностью аренды, поднайма, соцнайма.

Заслуживает внимания

Из законов следует, что ЖП – объект, удовлетворяющий региональным техническим, гигиеническим, санитарным нормативам, а также благоустроенный. Уровень этой характеристики сильно варьируется, зависит от конкретного населенного пункта. Основная идея формулировки – соответствие ЖП требованиям, предъявляемым к этой категории объектов со стороны закона. Поселения, города довольно сильно отличаются друг от друга по уровню благоустройства. Понимание явления дает сороковая статья ЖК, действовавшая в РСФСР и гласившая, что ЖП, которым пользуется человек, должно считаться благоустроенным относительно реалий населенного пункта, где оно находится.

Строительство жилых помещений

Действующий ЖК содержит описание процедуры признания статуса ЖП, полный перечень актуальных требований, на проверку которым объект анализируют. Обновления в этот список регулярно вносятся правительственными решениями.