Аренда земельных участков - это действие, которое довольно часто встречается в современной юридической практике. Следует отметить, что его особенности регулируются определенными актами нормативного характера, а также законными положениями. Рассмотрим далее основные особенности права аренды земельных участков, а также уступки и переуступки - понятий, которые также очень часто встречаются в практике относительно реализации законодательных положений в данной сфере.
Общие положения
Рассматривая основные особенности права аренды земельных участков, следует отметить основные понятия, связанные непосредственно с арендой. Так, на основании актов нормативного характера, действующих в настоящее время, аренда - это владение определенным имуществом, ограниченное конкретным сроком, заранее оговоренным сторонами заключаемого соглашения. Предоставляется данное право на возмездной основе, т. е. за определенную оплату, которая также предварительно оговаривается сторонами. На основании нормативных актов, действующих в настоящее время, объектами аренды могут выступать любые объекты, в том числе и земельные участки.
Следует отметить, что на основании текущего законодательства, в зависимости от объекта аренды, а также от того срока, на который он предоставляется в пользование, может меняться период, в течение которого должно быть совершено предварительное уведомление второй стороны об окончании аренды. В случае с рассматриваемым видом действий по отношению к земельным участкам (сельскохозяйственная аренда), вторая сторона соглашения должна быть уведомлена как минимум за год до момента расторжения соглашения.
Право аренды земельного участка предусматривает возможность заключения договора как на долгосрочных, так и на кратковременных условиях.
Нормативное регулирование
Основные положения касательно права собственности и права аренды земельного участка регулируются нормами, представленными в актах нормативного характера. На сегодняшний день правовое регулирование рассматриваемого вопроса осуществляется на основании положений, содержащихся в Земельном кодексе РФ. В обобщенной форме эти вопросы рассматриваются гражданским законодательством, представленным основным кодифицированным актом - Гражданским кодексом.
Некоторые вопросы, касающиеся особенностей прав на заключение договора аренды земельного участка в определенных регионах страны, могут регулироваться отдельными актами нормативного характера, действующими исключительно в определенных российских городах или областях. Следует учитывать, что положения, представленные в них, ни в коем случае не должны противоречить тем нормам, что имеются в Земельном и Гражданском кодексах РФ.
Юридические особенности договора аренды земли
По своей сути, аренда участка - это особенный вид права на его беспрепятственное использование. Оно предоставляется на основании специального соглашения, которое заключается между сторонами и полностью соответствует форме, обозначенной действующими актами нормативного характера.
Если рассматривать основные юридические особенности, которые характерны для соглашения об аренде земельного участка, то, прежде всего, следует отметить то, что оно относится к типу консенсуальных и возмездных. Более того, данный договор является двусторонним, то есть взаимно обязывающим. Иными словами, на основании соглашения, заключенного между сторонами, возникают взаимные обязанности и права друг перед другом. Также важной особенностью такого типа соглашения является его возвратность, т. е. после истечения срока использования участка он должен быть возвращен законному владельцу в ближайший срок.
Стороны рассматриваемого соглашения именуются арендатором и арендодателем. Законодатель определяет некий перечень лиц, которые имеют право выступать в качестве субъектов по данному соглашению. К их числу могут быть отнесены как юридические, так и физические лица (в том числе и те, что не имеют гражданства конкретного государства, а также иностранцы). Законодатель определяет и то, что субъектами соглашения могут выступать отдельные муниципальные формирования и органы власти в государстве.
Что касается непосредственно права на заключение договора аренды земельного участка, то оно принадлежит собственнику имущества. Однако на основании указанных выше нормативных актов этот собственник имеет полное право на назначение определенного лица, уполномоченного на сдачу имущества в аренду.
Что касается предмета соглашения, то в качестве такового может выступать определенный земельный участок, который представлен в четком описании, с обозначением конкретных границ.
Если говорить о сроке, на который может быть заключен рассматриваемый вид договора, то законодатель не ограничивает его, но определяет то, что в случае его заключения на период от трех лет соглашение обязательно должно быть составлено в письменной форме. То же самое касается тех договоров, в которых одной из сторон выступает организация или учреждение, т. е. юридическое лицо. В том случае, если соглашение было заключено на период до одного года, его не нужно регистрировать в установленном порядке, а на те, которые рассчитаны на больший период действия, данное правило не распространяется.
Содержание договора
Передача прав по договору аренды земельного участка может быть произведена исключительно в раках заранее оговоренных условий, содержание которых должно быть представлено в тексте заключенного соглашения.
Так, в тексте договора обязательно должно присутствовать его полное наименование, дата и место заключения, а также указаны стороны, с полным обозначением их наименования и места регистрации (или постоянного проживания - для физических лиц).
Далее по тексту соглашения непременно должны быть обозначены основные характеристики земельного участка, к числу которых относятся место его расположения, размеры, название (если имеется), кадастровые данные и другие отличительные черты.
После обозначения сторон и непосредственного объекта в тесте соглашения непременно должны быть определены обязанности и права. Аренда земельных участков предусматривает наделение участников соглашения определенным комплексом взаимных обязанностей, к числу которых, прежде всего, относятся предоставление участка в надлежащем состоянии, предназначенного для соответствующего типа использования (для арендодателя) и своевременное внесение платы за его использование в оговоренном размере (для арендатора). Что касается прав, то их перечень гораздо более обширный. По отношению к арендатору в числе таковых может выступать передача права аренды земельного участка в определенные сроки, для чего составляется отдельное соглашение с третьим лицом. В том случае, если арендодатель в определенные сроки принимает решение о продаже арендуемого участка, то арендатор имеет преимущественное право на его приобретение.
В содержании договора существенными условиями признаются его цена (сумма, установленная в качестве регулярной платы за использование земель), а также период, на который соглашение было заключено. При желании стороны имеют право на оговорку других обстоятельств, которые обязательно должны быть прописаны в тексте договора.
В самом конце соглашения должны быть представлены условия его расторжения, а также перечислены меры ответственности за несоблюдение условий сторонами и порядок разрешения возникших споров. Достигнутое соглашение непременно должно быть скреплено подписями всех сторон, а также при необходимости заверено нотариусом.
Отказ от договора и его перезаключение
По общим правилам, установленным законодательством, любая из сторон соглашения имеет полное право на отказ от ранее заключенного соглашения. Единственное, что необходимо учесть в данной ситуации - срок, в течение которого должно быть объявлено предварительное уведомление о предстоящем расторжении соглашения - законодатель отводит на это три календарных месяца. При необходимости данный период может быть заранее обозначен сторонами в тексте соглашения.
При желании право аренды земельного участка может быть продлено сторонами, что совершается по взаимному соглашению. Следует отметить, что текущий арендатор имеет преимущественное право перед другими претендентами на заключение нового соглашения с арендодателем. Также преимущественное право на аренду имеют и те лица, которые имеют собственные застройки на территории участка, выступающего в качестве объекта по заключенному соглашению.
Прекращение договора
Законодателем также предусмотрен определенный перечень оснований, по которым может быть прекращено ранее заключенное соглашение. К их числу, прежде всего, относится соглашение сторон. Также данное действие может быть произведено по соответствующему решению суда, в случае обнаружения нецелевого использования участка, а также по инициативе арендодателя или арендатора. В то же время законодатель определяет особенный случай, когда расторжение ранее заключенного договора не допускается - это время активного ведения сельскохозяйственных работ. Следует отметить, что на местном уровне такие ситуации могут быть определены в индивидуальном порядке.
После того как договор будет расторгнут, должно быть произведено погашение регистрационной записи, проставленной в Едином государственном реестре, если таковая была проставлена. О ее погашении свидетельствует проставленный штамп установленного образца.
Уступка и переуступка
На основании положений, содержащихся в ст. 624 Гражданского кодекса РФ, аренда земли наделяет арендатора лишь правом использования участка по его целевому назначению. Что касается переуступки, то данное понятие подразумевает виртуальный переход права на пользование этим участком, что совершается на основании соглашения цессии. Однако следует отметить, что в данной ситуации материальные характеристики передаваемого объекта не переносятся.
Современная практика показывает, что на деле многие россияне, которые сталкиваются с арендой земли, путают понятие уступки (и переуступки) с субарендой. На самом деле данные понятия имеют некоторые отличительные особенности. Так, во время переуступки лицо, принявшее данное право, автоматически становится субъектом распоряжения участком, что происходит на основании договора аренды, который ранее был заключен с собственником земли. Что касается субаренды, то при ее заключении этого не происходит.
Особенности договоров уступки и переуступки
Основной отличительной особенностью договоров переуступки и уступки является то, что плата, предусмотренная в рамках заключенного соглашения, производится разово, в полной сумме, рассчитанной за весь период использования земли. В содержании договора данная оплата именуется компенсацией.
Практикующие специалисты в области юриспруденции подмечают то, что договор переуступки права аренды земельного участка представляет собой соглашение, которое позволяет отграничивать более четкие правовые позиции преемников прав, в числе которых могут выступать как цессионарии, так и арендаторы. В правовой системе имеется отдельное понятие алгоритма уступки права аренды участка земли. Следует отметить, что данный алгоритм почти полностью совпадает с тем, который предусмотрен для аренды, но отличие его заключается в том, что в лице изначального инициатора он предусматривает арендодателя, а не арендатора. В процессе передачи прав на рассматриваемых основаниях первая транзакция будет именоваться уступкой, а все последующие - переуступками, но суть каждой из них будет прежней. Как показывает практика, такое соглашение, заключенное между юридическими лицами, чаще всего именуется уступкой, а между физическими - переуступкой.
Еще одна главная особенность договора переуступки на право аренды земельного участка заключается в том, что его предметом выступает не сам земельный надел, а пакет документации, который является определяющим статус его правообладателя.
Порядок заключения договора переуступки (или уступки)
Законодательством предусмотрен определенный порядок заключения договора о переуступке права на аренду земельного участка. Он предусматривает обязательное присутствие сторон в процессе его заключения, а также наличие определенного пакета документов. В нем непременно должны присутствовать документы, удостоверяющие личности сторон (для юридических лиц - учредительные документы и свидетельства о регистрации). Арендодатель обязательно должен иметь при себе кадастровый паспорт земельного участка. Также для заключения соглашения об уступке или переуступке потребуется предоставление договора о праве аренды земельного участка, предварительно заверенного нотариусом и занесенного в соответствующий реестр.
Что касается содержания рассматриваемого соглашения, то оно должно состоять из тех же элементов, что и договор аренды участка. Однако в тексте соглашения указывается то, что оно является переуступкой, заключаемой на основании определенного договора аренды, ранее подписанного сторонами, одной из которых непременно должен выступать законный собственник участка. При желании стороны могут воспользоваться типовым соглашением, используя образец переуступки права аренды земельного участка. При наличии особенных условий любая из сторон имеет право на внесение поправок в имеющийся образец - перед подписанием все они обязательно должны быть согласованы со всеми другими участниками заключаемой сделки.
Следует отметить, что в образце договора о переуступке права аренды на земельный участок присутствуют абсолютно все необходимые для его составления элементы. К числу таковых относятся сведения относительно самого участка, данные относительно наличия разрешения на выкуп земли, период аренды, основные условия продления соглашения и его расторжения, а также условия, на основании которых может осуществляться целевое использование надела.
Аукцион на право аренды земельного участка
Современная практика демонстрирует то, что в настоящее время нередко устраиваются торги (аукционы), объектом которых выступает право на аренду земли в определенном регионе. Практика показывает, что данная деятельность особенно развита в крупных городах России, где имеется большое количество желающих на приобретение земли во временное пользование.
Принимать участие в таких аукционах могут как отдельные люди, так и целые организации, сформированные в виде юридических лиц. Практика показывает, что участие в мероприятиях подобного рода порой позволяет совершить сделку на более выгодных условиях, чем на обычных основаниях, т. к. их организацией, как правило, занимаются органы власти.