Рубрики
...

Родственный обмен квартиры на квартиру: документы и налоги

Родственники достаточно часто принимают решение о необходимости обмена недвижимостью. На это может иметься множество разных причин. Все особенности данного процесса решаются при помощи составления официальных документов. Родственный обмен квартиры на квартиру может выполняться на основании договора мены или купли-продажи. Важно разобраться в правилах реализации процедуры, а также в налоговых последствиях.

Какие варианты обмена используются

При обмене недвижимостью могут применяться следующие варианты:

  • Квартира обменивается на другую. Если площадь двух объектов различается, то может потребоваться доплата.
  • Обмен долями.
  • Комната меняется на квартиру.

Конкретный вариант зависит от того, какие именно цели достигаются за счет совершения данного обмена.

обмен приватизированной квартиры на приватизированную

Причины обмена

Родственный обмен квартиры на квартиру может требоваться для достижения разных целей. К ним относится:

  • Территориальные предпочтения (семьи хотят поменять район проживания).
  • Одна семья желает переехать в город, а другая предпочитает уединение в деревне или ПГТ.
  • Необходимость получения определенной денежной суммы одним участником сделки, если по результатам обмена предполагается использование доплаты.
  • Переезд семьи в другой город, что приводит к междугороднему обмену.
  • Решение разногласий, относящихся к совместному проживанию граждан. Нередко такая процедура выполняется принудительно, поэтому предварительно проводится судебное разбирательство.

Конкретный способ обмена зависит от имеющихся причин, а также учитывается, является недвижимость приватизированной или муниципальной. При осуществлении обмена квартирами между родственниками требуется регистрировать право каждого участника на полученный объект.

Если недвижимость является муниципальной, то процедура мены осложняется, так как на ее реализацию придется получать согласие местных властей.

родственный обмен квартиры на квартиру что платить

Как оформляется сделка

При реализации родственного обмена квартиры на квартиру следует определиться, какими именно способами будет выполняться данная процедура. Они могут быть такими:

  • Составление договора мены. При таких условиях оба участника являются как продавцами, так и покупателями недвижимости. Сделка может быть равноценной или с доплатой. Может выполняться обмен квартиры на квартиру между городами. Родственники имеют право поменять город проживания после выполнения процедуры. Если требуется доплата, то ее размер определяется индивидуально, для чего учитывается площадь и другие параметры имеющейся недвижимости. Допускается не пользоваться помощью нотариуса, но документация непременно регистрируется в Росреестре. С суммы договора уплачивается налог в размере 13%.
  • Подписание договора купли-продажи. Такой способ считается менее затратным по налогам. Родственный обмен квартиры на квартиру с составлением ДКП предполагает наличие контракта с каждой стороны. Чтобы сделка была юридически чистой и надежной, рекомендуется заверить ее нотариально. Далее выполняется регистрация объектов на новых владельцев в Росреестре. Каждая сторона уплачивает 13% со своего договора, но за счет покупки нового жилья может использоваться вычет, поэтому практически всегда устраняется необходимость полностью уплачивать налог, если ранее граждане не воспользовались такой льготой.
  • Составление дарственной. Этот вариант считается наиболее экономичным и удобным. Он применяется только при условии, что между родственниками действительно имеются хорошие отношения, поэтому они доверяют друг другу. Поэтому иногородний обмен квартир выполняется на основании дарственных, оформленных каждой стороной. Если обмен является неравноценным, то не получится в соглашении о дарении прописать пункт, имеющий отношение к доплате. Такой вопрос урегулируется с помощью устной договоренности, поэтому между родственниками действительно не должно быть никаких разногласий.

Выбор конкретного способа зависит от желаний непосредственных участников сделки. Наиболее часто выполняется процедура на основании договора мены.

обмен квартиры на квартиру между городами

Этапы родственного обмена квартиры на квартиру

Процесс делится на последовательные этапы:

  • Первоначально родственники устно договариваются о совершении сделки, для чего проводится осмотр жилых помещений, обсуждаются наиболее значимые условия.
  • Принимается окончательное решение сторонами относительно необходимости обмена.
  • Жилые помещения подготавливаются к обмену, для чего выписываются все прописанные лица, оплачиваются коммунальные услуги, а также готовится технический план и паспорт на жилье.
  • Всеми собственниками составляется письменное согласие на проведение процесса.
  • Приглашаются опытные оценщики, определяющие стоимость каждой недвижимости, что позволит решить, требуется ли доплата.
  • Перед подписанием документов следует договориться относительно доплаты.
  • Подготавливается договор мены. Процесс может выполняться самостоятельно или с помощью приглашенного нотариуса. Также можно обратиться в специализированные компании, занимающиеся подготовкой разной документации.
  • Вносятся изменения в Росреестр. Процесс может занять от 3 до 10 дней, после чего переходит каждая недвижимость новому собственнику.

Обмен квартиры на квартиру между городами или в одном регионе не занимает много времени. Так как процесс выполняется между людьми, обладающими родственными связями, то не требуется даже тратить средства на оплату труда нотариуса, поэтому все документы составляются гражданами самостоятельно.

Какие нужны документы

Перед непосредственным заключением сделки следует тщательно разобраться в том, как оформить родственный обмен квартирами. Процесс предполагает подготовку нужной документации, к которой относятся бумаги:

  • Выписки из ЕГРН на квартиры, в которых прописывается тот, кто выступает владельцем недвижимости.
  • Согласие всех собственников на совершение сделки. Оно должно быть заверено нотариусом.
  • Технические бумаги на объект. К ним относятся технический план и паспорт. С помощью этих документов родственники могут убедиться, что в квартире отсутствует незаконная перепланировка.
  • Справки из БТИ.
  • Копии домовых книг, включающие информацию о том, кто именно прописан в жилище.
  • Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию недвижимости на нового владельца.
  • Непосредственный договор мены, содержащий важные и существенные условия, так как если отсутствуют сведения о сторонах, доплате и обмениваемых квартирах, то такой документ легко признается судом недействительным.

Если выбирается способ, предполагающий составление дарственных, то дополнительно формируется непосредственный договор дарения, а также подготавливаются документы, выступающие подтверждением, что между участниками сделки имеются родственные отношения. Это позволит не уплачивать налог.

обмен однокомнатной квартиры на однокомнатную

Нюансы обмена муниципальной недвижимости

Многие граждане до сих пор проживают в муниципальной недвижимости. Даже при таких условиях разрешается обмен однокомнатной квартиры на однокомнатную. К особенностям данного процесса относится:

  • Правила обмена (содержатся в ст. 72 ЖК).
  • Договор мены подписывается в трех экземплярах, так как один документ обязательно передается в местную администрацию.
  • Каждый участник обязан передать в муниципалитет нужный пакет документов для совершения сделки.
  • Все прописанные лица должны быть согласны на обмен.
  • Не допускается наличие доплаты, так как недвижимость не принадлежит непосредственным жильцам. Это правило действительно и в случае, если одна меняемая жилплощадь гораздо больше другой.

Для совершения процесса требуется наличие согласия от муниципалитета, выступающего владельцем недвижимости.

Когда отклоняется сделка местной администрацией

Процедура обмена муниципальным жильем проводится только при наличии согласия на этот процесс от муниципалитета. Отказ может быть обусловлен следующими причинами:

  • В суде рассматривается дело, на основании которого расторгается договор соцнайма с одним из участников сделки.
  • Помещения, указанные в соглашении, непригодны для проживания.
  • В доме, где находится квартира, планируется в ближайшее время проведение капитального ремонта.
  • Строение подлежит сносу.
  • Оспаривается право жильцов пользоваться конкретной недвижимостью.
  • У одного из участников имеется хроническое заболевание.

При таких условиях будет отказано в обмене.

обмен квартирами между родственниками

Длительность процесса обмена

Наиболее часто происходит обмен приватизированной квартиры на приватизированную . Для этого не требуется получать разрешение государственных организаций или третьих лиц. Процесс предполагает учет следующих особенностей:

  • Длительность процедуры зависит от того, приглашается ли для совершения процесса специалист, занимающийся подготовкой договора и других документов, так как при его участии можно выполнить все действия более оперативно.
  • Регистрация в Росреестре не занимает больше 7 дней. Если обращаться с этим вопросом в МФЦ, то увеличивается срок до 9 дней.

Стандартно на процесс тратится около месяца при самостоятельном выполнении всех этапов.

Стоимость обмена

Для регистрации недвижимости на нового владельца придется уплачивать пошлину, равную 2 тыс. руб. Дополнительно в сумму включается стоимость услуг нотариуса и оценщиков.

Допускается выполнять процесс без привлечения разных специалистов. В этом случае родственники самостоятельно решают, на каких условиях будет осуществляться обмен.

родственный обмен квартиры на квартиру налоги

Нюансы использования доплаты

Наиболее часто осуществляется обмен квартиры на квартиру с доплатой, так как обычно у родственников имеются квартиры, обладающие разной площадью и другими параметрами. Размер доплаты оговаривается двумя сторонами самостоятельно. При этом учитываются нюансы:

  • Информация о доплате обязательно включается в составляемое соглашение.
  • Если процесс выполняется на основании дарственных, то в эти документы не получится включить пункт о перечислении некоторой суммы средств, поэтому родственники должны доверять друг другу.
  • Обмен квартиры на квартиру с доплатой предполагает, что у одного участника сделки появляется значительный доход. Чаще всего родственники стараются не афишировать информацию о доплате.

В договор дополнительно рекомендуется включать пункт, имеющий отношение к выбранному способу расчетов.

Особенности уплаты налогов

Получение или продажа имущества – это серьезные сделки, которые обязательно регистрируются в Росреестре, а также приводят к определенным налоговым последствиям. Это относится даже к родственному обмену квартиры на квартиру. Что платить участникам? Если выполняется обмен, то уплачивается налог только тем участником, который получает доплату.

Если же составляется договор купли-продажи, то у каждого гражданина возникает необходимость уплачивать с полученной недвижимости 13%. Но поскольку они имеют право на вычет, то этой льготой покрывается налог. Поэтому отсутствует необходимость его уплачивать.

Не требуется уплачивать НДФЛ, если обмениваются квартиры, принадлежащие участникам сделки дольше 3 лет.

иногородний обмен квартир

Причины отказа регистрации

Обмен однокомнатной квартиры на однокомнатную производится только при грамотной регистрации данного процесса. Но нередко при обращении в Росреестр гражданам приходится сталкиваться с отказом в регистрации. Обычно это обусловлено следующими причинами:

  • Отсутствует необходимая документация.
  • Один из собственников не желает составлять письменное согласие на осуществление сделки.
  • В бумагах выявляются недостоверные сведения.

Обмен может выполняться исключительно при условии, что каждый человек, являющийся собственником недвижимости, соглашается на этот процесс. Принудительно переселить владельца объекта в другую квартиру невозможно даже через суд.

Заключение

Обмен квартирами между родственниками считается простым и понятным процессом. Для этого могут составляться разные документы. Наиболее актуально для этого пользоваться договором мены. Процесс выполняется только при наличии согласия всех владельцев объекта.

Особенности обмена зависят от того, являются ли квартиры приватизированными или муниципальными.