При аренде лицо, обладающее правом собственности на объект недвижимости, передает право пользования иному лицу. Но арендатор не во всех случаях может в полной мере пользоваться предметом сделки. То же касается и наделов земли. При этом возможна уступка права аренды земельного участка. Согласно ГК РФ, сделка должно оформляться документально.
Права
Согласно договору, арендатор не получает в собственность объект недвижимости (в рамках статьи рассматривается земельный участок). Однако на протяжении определенного промежутка времени и в пределах, установленных соглашением, он может эксплуатировать данную территорию. Среди прочего, за арендатором закрепляется право уступки третьим лицам, то есть заключение договора субаренды. Это право возможно реализовать лишь в том случае, если собственник участка земли не возражает.
Договор аренды продолжает действовать даже тогда, когда собственник поменяется. Данные ситуации не являются поводом для расторжения соглашения. Правило распространяется и на случай смерти арендатора. При этом соответствующие права передаются наследникам, и собственник не может отказать им в том, чтобы стать сторонами договора аренды.
Условия
Кроме того, арендатор может заключить договор повторно по преимущественному праву. Это становится возможным при наличии следующих условий:
- Арендатор выполнял свои обязательства в полной мере.
- Земельный участок применялся по назначению.
- За время аренды его состояние не ухудшилось.
- Не было передачи земли третьим лицам без уведомления и согласия арендодателя.
- Плата вносилась своевременно.
- Арендатор желает подписать новый договор на общих условиях.
- Арендатор должен сообщить собственнику о принятом решении в период, который указан в договоре, или до момента окончания его действия.
Уступка
Как указано выше, уступка прав аренды земельного участка служит одним из вариантов, которыми может воспользоваться арендатор. Но для реализации этого действия требуется согласие собственника. Без соблюдения данного условия соответствующий договор не может быть заключен. Субаренда и уступка права аренды земельного участка муниципальной собственности, так же как и надела, принадлежащего частному лицу, отличаются друг от друга. Отличие заключается в обязательствах, которые несет пользователь участка перед собственником. При передаче участка в субаренду ответственность остается на том же участнике, в то время как в случае с переуступкой дело обстоит иначе. Подразумевается полная передача прав и обязанностей от арендатора другому лицу. При этом меняется сторона договора, а права и обязанности, так же как и ответственность, налагаются на нового участника. Подобная сделка является возмездной и должна оформляться в письменном виде. Арендные права не могут быть подарены кому-либо.
Что говорит закон
Земельные правоотношения регламентируются Земельным кодексом страны. О том, как осуществляется уступка права аренды земельного участка, а также о правах и обязанностях сторон говорится в ст. 22 кодекса. В соответствии с ним, права третьим лицам передаются для следующих целей:
- Исполнения обязательств по залогу.
- Для взносов в уставной капитал.
- В виде пая для того, чтобы принять участие в ЖСК.
- Для заключения договора субаренды.
В соответствии со ст. 65 кодекса за соглашение об аренде в обязательном порядке взимается арендная плата. Если договор заключается в отношении земли, находящейся в муниципальной собственности, то конкретные условия должны устанавливаться местными властями.
Другим важным законом, в котором говорится о правах и обязанностях арендатора, является ГК РФ. Об основных положениях сделки сказано в ст. 615 закона. Согласно ее положениям, пользователь вправе передать права третьему лицу при наличии согласия со стороны собственника. Но Земельным кодексом предусмотрены ограничения при использовании муниципальной земли. В соответствии с ними, например, целевое назначение не должно отличаться от того, что указано в договоре аренды.
Подписание
Для того чтобы состоялась уступка прав аренды земельного участка, по образцу создается документ. Соглашение необходимо заключить такое, чтобы в нем учитывались все требования законодательства. Процесс начинается со стадии переговоров. Предварительная договоренность осуществляется в отношении основных условий сделки. На основе этого готовится проект договора.
В его тексте указывается следующая информация:
- Дата и место заключения.
- Данные об участниках сделки.
- Предмет договора. Им является уступка права аренды земельного участка. В данном разделе описывается площадь, границы, местонахождение территории, возможность индивидуального жилищного строительства и другие особенности.
- Порядок предоставления прав.
- Стоимость и условия расчета.
- Ответственность участников договора.
- Их реквизиты и подписи.
Для оформления соглашения используется обычная офисная бумага или бланк, который изготовлен типографским методом. Текст может быть написан от руки или напечатан и распечатан при помощи технических средств. Договор заверяется печатями при наличии таковых.
Стороны
Сторонами договора являются арендатор действующий и арендатор новый. Собственник не выступает в качестве отдельной стороны. Каждый из участников должен обладать всеми правами, позволяющими совершать соответствующие сделки. Таким образом, если претендент ограничен в этих правах, то он не вправе становиться стороной договора. В отношении действующего арендатора данное условие отражается изначально в основном договоре.
Необходимые документы
Чтобы заключить договор уступки права аренды земельного участка, нужно предоставить пакет документов, к основным из которых относятся следующие:
- Основное соглашение.
- Документы, которые подтверждают соответствующие полномочия сторон.
- Документальные данные об отсутствии долга по арендной плате (расписки или квитанции).
- Сведения о том, что на участке земли отсутствуют ограничения или обременения.
- Документы могут предоставляться в оригиналах или в виде копий, заверенных у нотариуса.
Регистрация
Договоры, предметом которых являются помещения (как жилые, так и нежилые), должны регистрироваться в уполномоченных органах. То же условие действует в отношении сделок с наделами земли. Уступка права требования аренды земельного участка - это фактически тот же самый договор, так как после его подписания новый арендатор получает соответствующие права.
Для регистрации соглашения инициатору следует обратиться в регистрирующий орган с заявлением и пакетом требуемых документов, служащих основанием для подписания. Заявление составляется в свободной форме, но в нем должны отображаться данные о регистрирующем органе, так же как и суть обращения.
Услуга носит возмездный характер и предоставляется после оплаты госпошлины в пользу Росреестра. Для физлиц размер составляет 2 тыс. руб., а для юрлиц – 22 тыс. руб.
Подача бумаг в регистрирующую организацию может осуществляться разными способами. К самым распространенным из них относится личное предоставление документов. Также их можно выслать заказным письмом с описью и уведомлением по почте. Но для этого необходимо удостоверить копии у нотариуса. Кроме того, допускается направление через МФЦ или в сети Интернет на сайте "Госуслуги". В последнем случае документы сканируют и прилагают к заявлению в электронном виде.
Регистрация уступки права аренды земельного участка реализуется посредством подачи следующего пакета документов:
- Заявление.
- Удостоверение личности заявителя.
- Доверенность, выданная представителю (если документами занимается другое лицо).
- Удостоверение личности представителя.
- Правоустанавливающие документы на надел земли.
- Согласие супруга о распоряжении землей.
- Согласие собственника на сделку или документ, подтверждающий уведомление его об этом действии.
- Согласие залогодержателя (если земля находится под обременением).
Юридическим лицам дополнительно нужно подготовить уставную и учредительную документацию.
Нюансы аренды муниципальных земельных участков
Если заключается договор уступки права аренды земельного участка, который принадлежит по праву собственности муниципалитету, то этот процесс осуществляется с определенными особенностями. В первую очередь принимается во внимание срок аренды. Переуступка возможна только в случае превышения периода, составляющего пять лет. Кроме того, следует направить письменное уведомление собственнику. Это положение закреплено в п. 9 ст. 22 кодекса.
Условия соглашения могут изменяться только в случае согласия муниципального органа. Согласия собственника не требуется, но уведомить его необходимо.
Уведомление
Согласно требованиям закона, арендатору следует выслать уведомление об уступке права аренды земельного участка арендодателю (владельцу). При этом четких сроков данного действия не предусмотрено. Но сделать это необходимо вскоре после заключения соответствующего договора. Установленной формы уведомления также не существует. Тем не менее в тексте нужно указать следующую информацию:
- Данные о владельце и арендаторе – фамилию, имя, отчество (или наименование компании), адреса и контакты.
- Сведения основного соглашения с указанием номера и даты подписания.
- Ссылка на законодательные акты, на основе которых возможно осуществить уступку прав.
- Данные о новой стороне сделки – фамилию, имя, отчество (или наименование компании), адреса и контакты.
- Сведения договора уступки с указанием даты подписания и номера.
- Подпись и дата заполнения уведомления.
Извещение направляется собственнику земли. Сделать это должен тот, по чьей инициативе заключалась сделка. Собственник извещается следующими способами:
- Личной доставкой, при которой инициатор сделки сможет воочию убедиться в том, что собственник получил уведомление об уступке права аренды земельного участка.
- Почтовой пересылкой. Данный вариант займет меньше времени. Главное в этом случае заключается в том, чтобы отправить письмо с уведомлением о вручении. Это позволит получить на руки документальное подтверждение о вручении письма адресату.
- Пересылкой через Интернет тоже возможно известить собственника. Делается это путем отправления письма на электронную почту. Естественно, требуется не только иметь собственную почту, но и знать электронный адрес владельца земельного надела. Однако данный способ нельзя отнести к надежным, так как всегда вероятны сбои в работе Сети. К тому же нет никакой уверенности в том, что адресат прочитает письмо, несмотря на то что оно будет доставлено.
- И последний способ заключается в передаче уведомления через представителя. Такое лицо должно иметь с собой паспорт, а также доверенность, которая подтверждает соответствующие полномочия.
Между физлицами
Если имеет место уступка права аренды земельного участка физических лиц, то должны соблюдаться следующие требования:
- Строительство на участке без разрешения лица, сдавшего недвижимость в аренду, запрещено. А если оно получено, то необходимо письменное оформление и включение в виде отдельного пункта в договор. При этом любые изменения в договоре согласовываются с собственником надела земли.
- Запрещена порча территории. Под порчей понимается изменение, которое носит безвозвратный характер к изначальному состоянию. К примеру, без согласования с владельцем не могут быть проложены коммуникации.
- Внесение арендной платы должно осуществляться новым арендатором в установленные сроки.
- Если гражданин состоит в браке, то для заключения договора необходимо согласие супруга, оформленное в надлежащем виде.
Между юридическими лицами
Если между юридическими лицами заключается договор уступки аренды земельного участка, образец документа можно найти у нотариуса. Соглашение составляется при наличии следующих документов:
- Копий учредительной документации.
- Копии ИНН.
- Справки из ЕГРЮЛ (о том, что в учредительные документы не вносились изменения).
- Обязательно предоставление документов, которые подтверждают личность и полномочия лица, подписывающего договор.
В одном договоре могут передаваться сразу несколько земельных наделов, если их собственником является одно лицо. Но условия должны прописываться в отношении каждого из них по отдельности.
Если земля принадлежит муниципалитету, то уступка прав аренды земельного участка (образец договора представлен в конце статьи) не требует проведения аукциона. Государственные органы лишь уведомляются о том, что арендатор меняется.
Последствия сделки
Соглашение уступки права аренды земельного участка влечет определенные последствия. Так, на нового арендатора возлагаются обязанности, и он получает следующие права:
- Возможность выкупа надела земли в будущем.
- Возможность строительства (если это предусмотрено договором).
- Обязанность платить за участок земли, взятый в аренду, вовремя.
- Эксплуатация земли в пределах ограничений, установленных договором.
Если какие-либо условия сделки не выполняются, то нарушитель несет юридическую ответственность.
Лучшего варианта избежать наступления юридической ответственности не найти в случае, если сторона собирается в досрочном порядке расторгнуть договор уступки права аренды земельного участка.
Образец, приведенный ниже, показывает в общих чертах, что собой представляет данный документ.
Предварительный договор
При упоминании предварительного договора возникает ассоциация с договором купли-продажи. Однако при уступке прав в ряде случаев он также может использоваться. В частности, стороны могут подписать предварительный договор, если требуется согласовать какие-то моменты сделки с собственником участка. В нем указывается, что основной договор будет подписан только в случае разрешения собственника.
После этого арендодателя уведомляют о намерении уступить аренду третьему лицу. Владелец изучает документ и убеждается в том, что все условия раннее заключенного договора дублируются, кроме пункта об уступке прав. Если у собственника не возникает претензий, то он выражает согласие. Как уведомление, так и согласие оформляются в письменном виде. После получения согласия стороны могут подписывать новый договор.
Составить данный договор не представляет особого труда, так как зачастую в нем лишь дублируются условия, которые предусмотрены в первоначальном договоре. Заключение также не отличается сложностью. Но некоторые нюансы необходимо соблюсти, иначе договор может быть признан недействительным. Так, необходимо обязательное уведомление собственника, так же как и регистрация договора уступки права аренды земельного участка, в Росреестре.