Рубрики
...

Земельный участок - это... Понятие и типы

Так исторически сложилось, что большинство славян испокон веков были земледельцами. Именно поэтому страсть к владению землей и работе на ней - у нас в крови. Давайте узнаем, что, по нормам современного законодательства, является "земельным участком", какие он имеет отличительные особенности и типы. А также, как можно его приобрести в частную собственность.

Земельные участки - это что такое?

Со школьной скамьи мы знаем, что Земля - это не только название нашей планеты, но и почвы, на которой произрастают растения, живут люди и животные. То есть, фактически, так называется вся поверхность, независимо от места ее нахождения и владельца.

земельные участки

При этом земельный участок - это лишь небольшая часть ото всей территории, имеющая ряд особенных характеристик, которые и отличают его от прочих земель.

Уникальные характеристики

Согласно законодательству, любой кусок почвы может именоваться земельным участком, если он имеет следующие признаки:

  • Фиксированную межу.
  • Географическое местоположение (адрес).
  • Площадь.
  • Правовой статус.
  • Кадастровый номер.

Только при наличии перечисленных признаков можно утверждать, что определенные территории - это земельные участки.

Что такое кадастровый номер

С такими определяющими характеристиками как границы, площадь и адрес участка все более или менее понятно (во всяком случае, тем, кто не прогуливал в школе уроки геометрии). А вот, что такое номер кадастровый земельного участка, известно далеко не всем.

В Российской Федерации и Украине есть государственные кадастры недвижимости. Списки, в которых фиксируются и сохраняются данные обо всем недвижимом имуществе, находящемся в каждой из стран. Все объекты, внесенные туда, обладают собственными уникальными (не повторяющимися на территории данной страны) номерами.

В Российской Федерации он выглядит следующим образом - АА: ВВ: CCCCCC: КК.

  • АА - номер кадастрового округа.
  • ВВ — район кадастра.
  • CCCCCC — код кадастрового квартала (в отдельных случаях может состоять не из шести, а из семи цифр).
  • КК — непосредственно сам номер земельного участка.

На территории Украины номер кадастровый земельного участка имеет несколько другой формат. Принцип его цифровой шифровки аналогичный: АААААААААА: ВВ: ССС: КККК.

Согласно законодательству, невозможно никак приобрести в собственность земельный участок (купить или получить в наследство), а также продать или осуществить с ним другую сделку при отсутствии кадастрового номера. Причем это же правило распространяется и на любые постройки, размещенные на нем. Данный цифровой код является для надела тем же, что идентификационный номер налогоплательщика для гражданина.

Что нужно, чтобы добиться присвоения участку кадастрового номера

Этот уникальный код присваивается земле при кадастровом и техническом учете (его осуществляет БТИ).

кадастровое измерение участка земли

К примеру, в Украинском государстве условие обретения кадастрового номера земельными участками - это их приватизация.

Для начала процедуры внесения земли в Государственный кадастр необходимо собрать и предоставить следующий пакет документов:

  • Заверенная у нотариуса копия акта владельца участка на право собственности (или действующий договор аренды территории).
  • Справка из садового/дачного/огороднического общества о том, что владелец земельного участка - это, действительно, их член (если земля относится к одному из таких товариществ).
  • Копии всех страниц паспорта владельца (если он является физическим лицом). Если это юридическое лицо - нужно предоставить копии основных правоустанавливающих документов.
  • И, конечно же, ксерокопия идентификационного кода.

Кроме этих документов, владельцу участка необходимо в Центре земельного кадастра написать заявление с просьбой присвоить его земле кадастровый номер и выдать об этом соответствующий документ.

договор купли-продажи земельного участка

Как и за большинство услуг в госучреждениях, за эту процедуру придется заплатить. Правда, сумма символическая.

Существует ряд фирм-посредников, которые за дополнительную плату берут на себя все заботы по оформлению кадастрового номера, а также ускоряют этот процесс.

Стоит ли обращаться к ним, или лучше все сделать самому, пусть и потратив немного больше времени - каждый вправе сам решать. При этом стоит учитывать, что многие подобные организации не только избавляют от бумажной волокиты и стояния в очередях (без которых невозможно представить никакое государственное учреждение), но и берут на себя заботы о выполнении основных работ по подготовке информации о земельном участке:

  • Проводят кадастровую съемку территории с привязкой к местности.
  • Собирают землеустроительную техническую документацию.
  • Формируют обменный файл XML (координаты границ, площадь, целевое назначение участка, информацию о собственнике и т. п.).

Особенности правового статуса

Рассматривая определяющие характеристики земельного участка, стоит также уделить внимание его правовому статусу.

Любая территория такого рода является объектом недвижимости. Кстати, это свое свойство она распространяет и на все постройки или другое имущество, находящееся на ней.

Помимо частной собственности, территории могут находиться также в собственности государственной или муниципальной.

Согласно законодательству и России, и Украины, каждый гражданин (теоретически) имеет право единожды получить бесплатно от своего государства земляной участок под строительство или для ведения хозяйства. Другое дело, что реализовать это право не просто.

Физические и юридические лица имеют (опять-таки, в теории) равные возможности на приобретения земель. Однако на практике, какой земельный участок кому достанется (и достанется ли вообще) решается в частном порядке, и далеко не всегда в честном.

С точки зрения правового статуса надела, он бывает делимым и неделимым.

В первом случае земля может быть разделена на части. При этом каждый "кусок" образует самостоятельный участок. Он может быть использован без перехода его в состав земель иной категории.

Разделенные части при этом обязаны соответствовать предельным минимальным/максимальным размерам, установленным законодательством государства, в котором находится данная территория.

Что касается земель второго типа, то, практически, их все же можно разделить на части и разрешить пользоваться ими разным людям. Однако с юридической стороны "куски" будут продолжать считаться одним целым с единым владельцем. Кстати, он же будет нести ответственность за охрану этой земли. Поскольку любой землевладелец обязан постоянно проводить ряд мероприятий по сохранению плодородия почвы, защите территории от водной и ветровой эрозии, от зарастания и т. п. Кроме того, в круг его обязанностей входит ликвидация последствий различных загрязнений (в том числе и захламления). Поэтому, если кто-то из неофициальных хозяев устроит свалку на своем клочке, ликвидировать ее и отвечать за последствия придется именно официальному землевладельцу.

Категории наделов по целевому назначению

Разобравшись с определяющими характеристиками, стоит рассмотреть типологию земельных делянок.

По своему целевому назначению выделяется 7 категорий (типов). В украинском законодательстве - 9.

  • Сельскохозяйственные.
  • Отведенные для расположения населенного пункта (или целой области) земельные участки.
  • Территории, относящиеся к лесному фонду.
  • Земли водного фонда страны.
  • Площади, используемые для нужд промышленности/энергетики/транспорта/связи/ обороны. К этой же категории относятся и наделы, отданные под космодромы и т. п.
  • Особо охраняемые участки.
  • Земли запаса.

На территории Украины также выделяют делянки, предназначенные для оздоровительных учреждений и имеющие историко-культурное значение. А вместо земель запаса (не находятся ни в чьей собственности) в этой стране существует категория территорий рекреационного предназначения. "Бесхозные" же площади не имеют категории, а равномерно распределяются между другими.

Зонирование

Принадлежность той или иной земли к определенной категории определяется в соответствии с зонированием территорий. Так, к примеру, если в данной области растет лес или, наоборот, находится пустыня, то данные участки вряд ли отнесут с сельскохозяйственным.

земельные участки под лесные угодья

Сущность зонирования заключается в разделении территории на зоны с особым режимом. Например, с экологическими ограничениями хозяйственной деятельности.

К каждой из таких зон устанавливают виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Одна из основных целей зонирования территории - определение ее правового статуса. Оно дает возможность не только защищать права владельцев, но и помочь в решении жилищных проблем населению.

Нередко данное понятие отождествляют только с зонированием для градостроительства. Однако это лишь один из видов. Помимо него выделяется также экологическое и функциональное зонирование.

Можно ли изменить целевое предназначение?

Законодательства России и Украины предусматривают возможность смены категории цели использования земельного участка.

Чтобы инициировать этот процесс, владелец должен подать пакет документов (заявление, копию паспорта и кода, заверенную ксерокопию акта на право собственности и основание), исходя из которого будет разработан проект землеустройства по смене его целевого назначения.

Однако, прежде чем начать это делать, стоит обсудить с юристом, возможно ли вообще осуществить свою цель.

Так, к примеру, многие обитатели мегаполисов не в состоянии приобрести себе там собственное жилье из-за его дороговизны. Поэтому они идут на уловки, покупая дачи на окраинах. В перспективе, люди планируют перевести данные территории из садоводческих в жилой фонд. Это и правда можно сделать. Однако если такая дача не входит в черту какого-либо населенного пункта - законом не предусматривается возможность смены ее целевой категории на индивидуальную жилую застройку. И тогда ее владелец де-факто будет проживать на собственной даче со всеми удобствами, но де-юре не сможет ни прописаться там, ни получить каких-либо льгот от государства.

Типология земельных участков с точки зрения некоммерческих садоводческих, дачных и огороднических гражданских объединений

Поскольку каждый второй в России и Украине занимается земледелием, выращивая для себя фрукты и овощи, то большинство граждан в этих странах состоят в различных дачных, огороднических или садоводческих объединениях. Таким образом они получают возможность приобретать в собственность участки под дачи.

В таких некоммерческих организациях существует собственная классификация земельных площадей:

  • Садовый надел— предоставляется (или приобретается) с целью выращивания плодовых/ягодных/овощных или иных сельскохозяйственных культур, а также для проведения досуга. Владелец надела имеет право возведения на нем жилого строения. При этом сооружения не могут быть зарегистрированы как жилье, а, следовательно, проживающий в нем человек не может быть там прописан.
дачный земельный участок
  • Огородный участок— отличается от первого тем, что не предназначен для отдыха. Возможность строительства на нем дома или других сооружений зависит от того, к какой зоне он относится.
огородный земельный участок
  • Дачный надел— предназначен сугубо для отдыха. На этой территории можно строить дом, Однако он не будет относиться к жилому фонду. Также на дачном участке можно выращивать различные культуры

Способы приобретения земельных участков в собственность

Любой человек может стать землевладельцем, причем закон разрешает это делать не только гражданам нашего государства, но и иностранцам. Естественно, для первой категории условия приобретения наделов более выгодные, а, кроме того, они имеют больше возможностей это сделать.

владелец земельного участка

Существуют такие способы (для граждан страны):

  • Приобретения земельного участка по договору купли-продажи.
  • Обмен.
  • Принятие в дар.
  • Принятие наследства.
  • Получение от государства принадлежащего им пая.
  • Приватизация территории, ранее предоставленной в пользование.
  • Бесплатная передача из земель государственной/коммунальной собственности.

Как оформляется договор купли-продажи земельного участка

Чаще всего из всех вышеперечисленных видов сделок осуществляется именно покупка. При такой операции между продавцом и покупателем (в присутствии нотариуса) оформляется договор купли-продажи. Он составляется в письменном виде, заверяется нотариусом и регистрируется в других государственных органах (поскольку происходит смена владельца).

деловое соглашение

При осуществлении сделки с земельным участком договор продажи-купли может быть заключен и заверен только в том случае, если сторонами были предоставлены следующие документы:

  • Паспорта и идентификационные коды продавца и покупателя.
  • Согласие супруга/супруги владельца (если делянка приобретена в браке по аналогичному договору купли-продажи).
  • Акт права владения.
  • Протокол оценки стоимости надела (выдается экспертно-оценочной комиссией).
  • Справка, подтверждающая отсутствие запрета на отчуждение участка, а также смену его целевого назначения (берется из реестра земельного кадастра).
  • Справки об отсутствии запретов или ограничений на землю из-за ареста/аренды/залоговых ограничений/претензий трех сторон.
  • Справка об отсутствии построек на территории или документы на существующие.

При этом покупателю всегда нужно быть начеку и тщательно проверять все бумаги, а также лично осмотреть будущую собственность. Поскольку и нотариус, и другие государственные органы заверяют договор, основываясь на написанном в документах, а данная информация не всегда соответствует истине.