Апартаменты - популярный формат недвижимости. Но многие покупатели не знают особенностей налогообложения таких объектов. Расскажем, какие налоги нужно платить на апартаменты в Москве и регионах, как рассчитать налог на недвижимость для апартаментов и в чем отличия по сравнению с квартирами.
Что такое апартаменты и чем они отличаются от квартир
Апартаменты - это отдельные жилые помещения в многоквартирном доме. В отличие от обычных квартир, апартаменты официально считаются нежилыми помещениями. Юридически их приравнивают к номерам в гостинице или общежитии.
Хотя на практике в апартаментах можно жить - обустраивать быт, прописываться временно. Но постоянную регистрацию оформить нельзя. Из-за такого статуса на апартаменты распространяются другие правила налогообложения и тарифы на коммунальные услуги.
Какие налоги нужно платить на апартаменты
Владельцы апартаментов обязаны платить следующие налоги:
- Налог на имущество физических лиц ежегодно;
- Налог на доходы при продаже апартаментов;
- НДФЛ при сдаче апартаментов в аренду;
В отличие от покупки квартиры, при приобретении апартаментов нельзя получить налоговый вычет на покупку жилья. Это один из главных минусов такого формата недвижимости.
Налог на имущество для апартаментов
Налог на имущество для апартаментов рассчитывается от кадастровой или инвентаризационной стоимости. Налоговая ставка зависит от региона и категории здания.
Например, в Москве для апартаментов без офисных и коммерческих помещений ставка составляет 0,5% от кадастровой стоимости. Это в 5 раз выше, чем для квартир (0,1%). Допустим, кадастровая стоимость апартаментов в Москве - 10 млн рублей. Тогда годовой налог на имущество составит:
10 000 000 * 0,005 = 50 000 рублей
Для квартиры с такой же стоимостью налог был бы 10 000 рублей.
Особенности налогообложения при продаже апартаментов
При продаже апартаментов в течение 5 лет после покупки нужно заплатить налог на доходы:
- Для налоговых резидентов РФ - 13% от разницы между ценой покупки и продажи;
- Для нерезидентов - 30%.
Если владеть апартаментами больше 5 лет, налог на доход не платится. Также есть некоторые исключения, когда срок владения 3 года.
Налог на доход от сдачи апартаментов в аренду
Многие инвесторы покупают апартаменты для сдачи в аренду. В этом случае нужно платить НДФЛ - 13% от дохода от аренды.
Чтобы оптимизировать налогообложение, можно зарегистрироваться как ИП на упрощенке. Тогда ставка НДФЛ снизится до 6%.
Почему нельзя получить налоговый вычет при покупке апартаментов
При покупке квартиры или дома можно вернуть 13% от потраченной суммы, но не более 260 000 рублей.
Этот налоговый вычет предоставляется только на приобретение жилой недвижимости. А апартаменты юридически к таковой не относятся.
Даже если в дальнейшем изменить статус апартаментов, налоговый вычет уже не положен.
Регистрация и проживание в апартаментах
В апартаментах можно зарегистрироваться, но только временно на срок до 5 лет. Постоянную регистрацию оформить нельзя.
Могут временно зарегистрироваться как собственники апартаментов, так и другие лица. В том числе родители могут прописать в апартаментах несовершеннолетних детей.
Стоимость и коммунальные платежи за апартаменты
В среднем апартаменты обходятся дешевле квартир аналогичного метража и класса на 10-15%. Но коммунальные платежи для апартаментов выше примерно на 15%.
Размер платежей зависит от площади, тарифов управляющей компании, перечня предоставляемых услуг.
Например, за апартаменты площадью 60 кв.м с тарифом 350 руб/кв.м в месяц плата составит:
60 * 350 = 21 000 рублей в месяц
Как узнать будущую налоговую ставку для строящихся апартаментов
Часто апартаменты приобретают на стадии строительства. Как правило, точную информацию о будущей налоговой ставке получить сложно.
Можно ориентироваться на данные о категории здания от застройщика или похожих новостроек.
Также полезно изучить открытые источники о налоговых ставках в регионе. Но есть риск, что ставка изменится к моменту ввода объекта в эксплуатацию.
Налогообложение апартаментов в регионах
Размер налогов и порядок расчетов могут отличаться в разных регионах России.
Например, в Москве и Санкт-Петербурге действуют повышенные ставки имущественного налога для апартаментов.
В регионах с высоким спросом на апартаменты, таких как Краснодарский край или Крым, ставки тоже выше средних по стране.
Поэтому при выборе объекта важно заранее изучить региональные особенности налогообложения.
Налоговые риски и штрафы при нарушениях
За нарушения по уплате налогов на апартаменты предусмотрены штрафы.
Например, за неуплату или неполную уплату имущественного налога - 20% от неуплаченной суммы.
Также возможны доначисления и пени, если была занижена налоговая база или применена неверная ставка.
Чтобы этого избежать, нужно внимательно отслеживать изменения в законодательстве и правильно определять объект налогообложения.
Выводы и рекомендации по выбору и налогообложению апартаментов
Подводя итог, отметим основные моменты:
- Налоги на апартаменты выше, чем для квартир, но сами апартаменты дешевле;
- Лучше заранее уточнить особенности налогообложения в выбранном регионе;
- Для оптимизации налогов имеет смысл регистрироваться ИП при сдаче в аренду;
- Нужно вовремя и в полном объеме платить налоги, чтобы избежать штрафов.
При правильном подходе апартаменты могут быть выгодным объектом для инвестиций и получения дохода.
Региональные особенности налогообложения апартаментов
Налоги на апартаменты можно оптимизировать, учитывая региональную специфику. Давайте рассмотрим основные регионы с высоким спросом на апартаменты.
Апартаменты в Москве и области
В Москве действуют повышенные ставки имущественного налога - 0,5-2% в зависимости от категории здания. При этом кадастровая стоимость высока.
В Подмосковье ставки ниже - 0,1-0,5%, но есть риск роста в будущем. При покупке загородных апартаментов стоит уточнять ставки в конкретном районе.
Санкт-Петербург и Ленинградская область
Как и в столице, в Санкт-Петербурге повышенная ставка имущественного налога - до 2%.
В Ленобласти для апартаментов без коммерческих помещений ставка 0,5%. Но есть риск увеличения, если поменяется категория здания.
Краснодарский край и Крым
Эти регионы популярны для покупки апартаментов у моря. Ставка имущественного налога - около 0,5%.
Но с 2022 года в Краснодарском крае ввели повышающие коэффициенты для дорогой недвижимости. Это может увеличить налог в разы.
Как минимизировать налоги на апартаменты
Чтобы снизить налоговую нагрузку, можно воспользоваться следующими способами:
- Регистрация в качестве ИП при сдаче в аренду - меньший НДФЛ;
- Расчет налогов через нотариуса или бухгалтера - меньше ошибок;
- Мониторинг изменений регионального законодательства;
- Перевод апартаментов в жилой фонд при возможности.
Риски при покупке апартаментов
Помимо налоговых рисков, есть и другие моменты, о которых стоит помнить:
- Ограниченные возможности регистрации, невозможность прописки;
- Более высокая стоимость коммунальных услуг;
- Сложности с получением ипотеки из-за статуса нежилого фонда.
Поэтому перед покупкой важно взвесить все за и против, чтобы понимать специфику такой недвижимости.
Альтернативы покупке апартаментов
Если высокие налоги или другие особенности апартаментов вас смущают, рассмотрите альтернативы:
- Купить обычную квартиру;
- Снять квартиру/комнату;
- Купить загородный дом или участок;
- Вложиться в коммерческую недвижимость.
Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Выбирайте объект, максимально подходящий под ваши цели вложений и уровень дохода. Многие покупатели привлекают ипотечный кредит для приобретения апартаментов. Но есть нюансы получения ипотеки на такие объекты.
Требования банков по статусу объекта
Большинство банков выдают ипотеку только под залог квартир, а не апартаментов. Это связано с их статусом как нежилого фонда.
Найти банк, который даст кредит под апартаменты, можно, но на это потребуются дополнительные усилия. Ставки по ипотеке на апартаменты выше, чем на квартиры - разница может составлять 1-3 процентных пункта. Это связано с более высокими рисками для банка из-за статуса объекта.
Альтернативные способы кредитования
Вместо классической ипотеки на апартаменты можно получить:
- Потребительский кредит под залог имущества;
- Кредит под залог другой квартиры;
- Ипотеку на юридическое лицо.
Но процентные ставки по таким кредитам могут быть еще выше обычной ипотеки.
Эксплуатация и управление апартаментами
Особенности эксплуатации апартаментов тоже важно учитывать:
- Более высокие тарифы на коммунальные услуги;
- Невозможность участия в программе капремонта;
- Сложности с оформлением субсидий на оплату ЖКХ.
Нюансы налогообложения апарт-отелей
Если апартаменты используются как апарт-отели и сдаются посуточно, действует специальный налоговый режим:
- Вместо НДФЛ - налог на прибыль организаций или УСН;
- НДС или налог на вмененный доход;
- Налог на имущество организаций.
Это влияет на расчет налогов и ставки по сравнению с физлицами, сдающими апартаменты.